Adrian Gubčo 20.03.2024 17:51

Príťažlivý projekt v downtowne končí, nahradiť ho má lepší. Penta získala povolenia na zámer, ktorý nepostaví

Keď pred časom developer HB Reavis oznámil, že hodlá postaviť svoje byty, vyvolalo to veľké očakávania. Významný developer mal veľké ambície, ktoré sa mali odzrkadliť vo vysokej kvalite nových projektov. Pracovať na nich mali niektorí z najlepších domácich architektov, čo bolo prísľubom zaujímavých realizácií. Teraz sa ale ukazuje, že z toho nebude nič.  

Zdroj: HB Reavis

HB Reavis bol svojho času asi najvýznamnejším developerom v Bratislave. Za dlhé roky svojho pôsobenia v meste vybudoval niekoľko mohutných administratívnych a komerčných komplexov. Najznámejším z nich bol Aupark v Petržalke, firma ale výrazne prispela k vyplneniu panorámy Bratislavy prostredníctvom série výškových budov vrátane v tom čase najvyššej budovy na Slovensku.

Jadrom aktivít developera bolo priľahlé okolie západnej časti ulice Mlynské nivy. Pozemky v jej susedstve vlastnil už od začiatku tohto storočia a postupne sa pripravoval na ich vyplnenie. V rokoch 2014-2016 postavil bizniscentrum Twin City, v rokoch 2016-2018 pridal aj výškovú budovu Twin City Tower. V roku 2017 sa vrhol na obrovskú prestavbu niekdajšej Autobusovej stanice Mlynské Nivy, ktorú nahradil komplexom Nivy.

Nivy predstavovali svojho času jedno z najväčších stavenísk v Európe a okrem náhrady autobusovej stanice obsahujú aj nákupné centrum a kancelárie v zmieňovanej najvyššej budove – 125 metrov vysokej veži Nivy Tower. Po ukončení realizácie v roku 2021 sa predpokladalo, že sa developer vrhne na priestor medzi Mlynskými nivami, Košickou, Chalupkovou, Bottovou a Továrenskou.

V tom čase sa očakávalo, že tu vznikne monumentálna administratívna schéma Mlynské Nivy Košická. Obsahovať mala niekoľko samostatných objektov a výškovú dominantu na nároží Mlynskách nív a Košickej. Okrem toho sa mala postaviť aj výšková budova B7 na rohu Bottovej a Chalupkovej a veľký parkovací dom, ktorý by uspokojil nároky zóny, kde mal pracovať päťciferný počet ľudí.

Ako sa ale v danom čase – ešte počas pandémie koronavírusu COVID-19 – ukázalo, o kancelárie taký záujem nebol. Na druhej stane, dopyt po bytoch bol obrovský, čomu napomáhali v tom čase ešte mimoriadne nízke úrokové sadzby. Developer tak postupoval logicky: časť plánovaných kancelárií sa rozhodol zmeniť na rezidencie.

Dotklo sa to veže B7, parkovacieho domu, ale aj Mlynských Nív Košická. V krátkom čase po sebe tu predstavil viacero nových zámerov. Ako prvý bol ohlásený projekt Nová Bottova. Malo ísť o nižší dom v dotyku s areálom Sky Parku od Alto Real Estate. Na Novú Bottovu mala nadviazať Chalupkova Residence (B7), ktorá by nahradila objekt dočasnej autobusovej stanice. Ako tretia bola odhalená Polyfunkčná stavba Chalupkova, ktorá by vytvorila rezidenčného suseda Mlynských Nív Košická.

Ako poslednú víziu ohlásil projekt, označený ako Polyfunkčný objekt Košická. Išlo o zámer bytového domu s občianskou vybavenosťou, ktorý by nahradil jednu z kancelárskych budov v rámci Mlynských Nív Košická. Susedil by priamo s Košickou, hoci jeho západná časť mala byť obrátená do parkovo upravených vnútroblokov v prekreslenom developmente.

Nešlo by o malý dom. Podľa dokumentácie sa navrhovala solitérna budova s 19 podlažiami a technickým podlažím. Výška po atiku mala byť 59,9 metrov. Prvé nadzemné podlažie, využívané v prospech občianskej vybavenosti, sa navrhovalo ako zapustené, zvyšné podlažia by boli vyplnené bytmi. Tých bolo navrhovaných 353. Počet parkovacích miest mal byť 314.

HB Reavis projekt zadal prestížnej a v prípade veľkých projektov často obsadzovanej kancelárii Pantograph. Zverejnená bola v podstate len jedna vizualizácia, ktorá ale naznačovala, že by vznikla atraktívna veža, asociujúca industriálne prostredie využitím tehličkovej fasády. V podobnom duchu mala byť pravdepodobne riešená aj Polyfunkčná stavba Chalupkova od toho istého ateliéru.

Developer vstúpil do posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Na začiatku roka 2023 sa však potvrdili informácie o stiahnutí sa HB Reavis z bratislavského trhu, pričom firma začala predávať svoje pozemky a projekty. Týkalo sa to aj Mlynských Nív Košická.

Z Mlynských Nív Košická sa bude napokon stavať len jedna budova, aj to výrazne upravená. Zdroj: HB Reavis

Novým majiteľom priestoru, kde mal Polyfunkčný objekt Košická vzniknúť, sa stal developer Penta Real Estate. Opäť ide o jedného z najsilnejších investorov, ktorý si drží svoju pozíciu aj napriek rozdeleniu pôvodnej firmy a vzniku Alto Real Estate. Spoločnosť okrem pozemkov prebrala aj rozbehnuté projekty HB Reavis.

Napriek majetkovým zmenám tak aj naďalej prebiehalo posudzovanie zámeru. Pred niekoľkými dňami bol v tomto smere dosiahnutý zásadný míľnik. Ministerstvo životného prostredia rozhodlo, že zámer sa nebude posudzovať. Investorovi sa tak teoreticky otvorila cesta k ďalším stupňom povoľovania vrátane územného a stavebného konania.

Napokon sa ale pravdepodobne nič také nestane. Nový majiteľ totiž prebral development, neuvažuje ale s realizáciou v pôvodnej podobe. „Penta Real Estate neplánuje projekt ďalej rozvíjať (povoľoval ho ešte predchádzajúci majiteľ), podoba zámerov v území vplynie zo súťaže,“ potvrdzuje Lenka Vargová, PR specialist Penta Real Estate.

Penta tu aktuálne organizuje veľkú medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, ktorá prinesie novú koncepciu riešenia. Zúčastňujú sa jej veľké mená. V druhom kole svoje koncepty predložia kancelárie Jakub Cigler Architekti, BIG – Bjarke Ingels Group a MVRDV (ktoré boli priamo vyzvané), doplnené o KCAP, Stefano Boeri Architetti a Baumschlager Eberle + Studio Perspektiv, teda postupujúcich z prvého kola.

Vo všeobecnosti sa predpokladá, že tieto pracoviská prinesú atraktívne vízie, ktoré sa zásadne podpíšu na budúcej tvári downtownu a budú inovatívnejšie oproti doteraz rozvíjanému projektu. V závislosti od podoby nového konceptu sa rozhodne, či bude potrebný aj nový povoľovací proces. Rozhodnutie EIA tak môže byť v podstate zbytočné.

V novom centre Bratislavy sa nepostaví dom, ktorý mohol byť vcelku príjemným doplnkom územia, zohľadňujúcim jeho minulosť i charakter. Na druhej strane, je celkom možné, že to nebude žiadna tragédia. Prakticky všetky ohlásené mená sú významné európske ateliéry, známe výnimočnými realizáciami. Slovenská metropola tak môže dostať niečo omnoho lepšie.

Developer sa napokon netají rovnako vysokými ambíciami, ako mal svojho času HB Reavis. Z Mlynských Nív Košická predsa len prebral časť zámeru v podobe kancelárskej budovy popri Mlynských nivách. Otvorene o nej hovorí, že prinesie najlepšie kancelárie v Bratislave, čo nebude úplne jednoduché. Prípravné práce sa už rozbehli.

Pôvodný koncept pre tzv. Blok 5.1 sa dramaticky zmenil, pri pozemkoch Penty sa taktiež očakáva nový prístup. Zdroj: Alto Real Estate

Verejnosť by mala definitívnu podobu tohto územia spoznať v horizonte niekoľkých dní. Vyjasnená tak bude pravdepodobná budúcnosť jedného z posledných dosiaľ nezadefinovaných území v novom centre metropoly. Pred niekoľkými dňami Alto Real Estate predstavilo riešenie Bloku 5.1, ktorý je plánovaný na mieste bývalej dočasnej autobusovej stanice a susedného parkovacieho domu. Opäť tak ide o nahradenie projektu HB Reavis.

V súčasnosti sa predpokladá, že väčšina plánovaných developmentov by mala byť dokončená do roku 2030. Pribudnú majú tisíce bytov, nové kancelárie, priestory pre retail na prízemí budov a verejné priestranstvá. Naplánované sú výškové budovy a teoreticky aj mrakodrapy. Po Košickej by mala premávať električka a celé územie pretnú nové cyklotrasy.

Popri nových projektoch je mnoho ďalších, ktoré sa nikdy nepreniesli z rysovacích dosiek do reality. Niekedy ide o veľkorysejšie vízie, ktoré sa z ekonomických dôvod pretransformovali na omnoho racionálnejšie zámery. V iných prípadoch sa ale črtá opačná zmena. Bratislava tak snáď nemusí ľutovať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.