Andrej Sárközi 16.02.2023 15:50

Downtown neprestáva rásť. Polyfunkčná stavba Chalupkova získala prvé dôležité povolenie

Minulý rok bol predstavený zámer Polyfunkčnej stavby Chalupkova. Komplex s prevahou bývania má dotvoriť vznikajúcu kancelársko-obytnú štvrť v bratislavskom downtowne. Na jeho príprave sa podieľal aj významný slovenský developer HB Reavis. Takmer na deň presne sa zámer o krok priblížil k realite.

Zdroj: HB Reavis

Novovznikajúci downtown je bližšie k ďalšiemu zahusteniu. Územie má doplniť Polyfunkčná stavba Chalupkova, ktorá vznikne na ploche juhovýchodne od plánovaného kancelárskeho komplexu Mlynské Nivy Košická. Územie sa „odomklo" pre ďalšiu transformáciu po dokončení projektu Nivy spred dvoch rokov od vtedy kľúčového hráča na developerskom trhu – HB Reavis. Dočasná autobusová stanica totiž zaberala aj veľké plochy popri Chalupkovej.

Predkladateľom projektu je spoločnosť INMATI s.r.o. Firma nemá priame väzby na HB Reavis, pozemky však väčšinovo vlastní na tohto developera naviazaná firma (SPV). Samotné HB Reavis potvrdilo, že sa na príprave zámeru zúčastňuje. Investori teraz zaznamenali pokrok v povoľovaní. Polyfunkčná stavba Chalupkova prešla posudzovaním vplyvov na životné prostrednie (EIA). Podľa zverejneného dokumentu sa navrhovaná činnosť nebude posudzovať, ide teda o tzv. "malú EIA". 

Development bude v zmysle dokumentácie tvorený trojicou bytových domov D1, D2, D3 s občianskou vybavenosťou v parteri. Objekt D1 sa bude nachádzať v južnej časti areálu, pôjde o desaťpodlažný sekciový dom s dvomi jadrami a výškou 32 metrov. Dom D2 na západnej hrane pozemku bude bodový a naplánovaný je so 16 nadzemnými podlažiami pri výške 50 metrov, čím vznikne výšková dominanta projektu. Budova D3 na východnej hrane pozemku je riešená ako sekciová s dvomi vertikálnymi jadrami a ôsmimi nadzemnými podlažiami (výška atiky 25,3 metrov). Parter všetkých domov by mal obsahovať obchodné jednotky, pri dome D3 bude parter mierne zapustený. Objekty tvoria spoločne pootvorený blok s parkovo riešeným nádvorím.

Vzniknúť by tu mohlo približne 253 bytov, z toho bude 56 nehnuteľností v D1, 149 v D2 a 48 v D3. Spolu s retailom budú obslúžené 382 parkovacími miestami. Ide však o predbežné čísla, na čo v minulosti upozornil aj developer. „Jedná sa o prvé administratívne kroky, nateraz je zbytočné špekulovať nad tým, čo konkrétne tu pribudne. EIA ako jeden z dôležitých krokov znamená posudzovanie vplyvov na životné prostredie a nie je záväzný, čo do detailov samotného projektu,“ vysvetľoval vtedy Sebastián Révay, toho času Country Marketing & PR Manager v HB Reavis.

Dowtown každopádne smeruje k získaniu nových bytov. Napokon ich nebude už developovať HB Reavis, ak sa však zachovajú základné parametre aj architektonická kancelária, nie je vylúčené, že budú na dobrej úrovni. Autorom konceptu je oceňované štúdio Pantograph. Projekt by mal byť v súlade s Územným plánom zóny Chalupkova.

Koordinačná situácia. Zdroj: INMATI / EIA

Podľa aktuálne zverejneného dokumentu bude musieť stavebník počítať s niekoľkými podmienkami. Okresný úrad odporúča realizovať druhý variant, ktorý uvažuje s odovzdávacou stanicou ako zdrojom tepla. Firma tiež musí dopracovať projektovú dokumentáciu z hľadiska cyklodopravy s uvedením konkrétnych riešení cyklotrás a cyklistického parkovania, vrátane detailných dopravných výkresov. Zrealizovať sa musia vhodné vodozádržné opatrenia, ako sú zelené strechy, otvorené vodné plochy jazierok či priepustné spevnené plochy pre peších. 

Investor Polyfunkčnej stavby Chalupkova musí taktiež doplniť a bližšie popísať projekt sadovníckych úprav alebo navrhnúť atraktívny verejný priestor s výsadbou stromov. Okresný úrad žiada, za účelom zlepšenia mikroklimatických podmienok a tepelných pomerov, aplikovať na horizontálne plohy extenzívnu zeleň a na vertikálne plochy popínavú zeleň. V ďalšom stupni projektovej dokumentácie tak má byť uvedené množstvo, konkrétny typ alebo umiestnenie týchto prvkov. 

Developer však musí zabezpečiť aj posúdenie pamiatkových hodnôt objektu bývalej chemickej továrne Kinzl Pamiatkovým úradom. Stavba bola vybudovaná medzi rokmi 1910 – 1933 a pre stavbu tohto developmentu má byť asanovaná, pričom ide o jeden z mála pozostatkov industriálnej minulosti v území.

Predkladateľ zámeru rámcovo očakáva začiatok výstavby v 2Q 2024 a ukončenie v 3Q 2026, čo sú pomerne triezve odhady. Do projektu by mal investor vložiť približne 45 miliónov eur.

Nová Bottova. Zdroj: Skyscrapercity.com

S Polyfunkčnou stavbou Chalupkova sa postupne budú uzatvárať kontúry budúcnosti tejto časti mesta. Dnes známe informácie nasvedčujú, že ju bude dopĺňať komplex Mlynské Nivy Košická, kde vznikne výrazná výšková budova, nárožie Bottovej a Chalupkovej ulice zas dotvorí Nová Bottova a Chalupkova Residence. Všetky developmenty boli plánované HB Reavisom, ktorý mal mať premiéru na rezidenčnom trhu.

Odvtedy však developer potvrdil svoj odchod zo slovenského trhu. Pozemky aj s projektami podľa dostupných informácií predáva, pričom ich chce predať ako celok. Na trhu sú už niekoľko mesiacov a v prvom kole sa mu ich údajne predať nepodarilo, keďže žiadal za plochy privysokú sumu. Skôr či neskôr ich však nepochybne niekto kúpi - ide o lukratívnu súčasť nového centra mesta, kde už nie je veľa dostupného miesta nazvyš. Dá sa predpokladať, že majiteľom sa stanie niektory zo silných bratislavských developerov, zvlášť tých, ktorí sú už v lokalite aktívni. 

Spolu s výstavbou sa zmení aj charakter Chalupkovej, ktorá bola v minulosti dôležitou ulicou v priemyselnej časti Bratislavy. Už prvé desaťročie 21. storočia však prinieslo takmer úplný zánik pôvodnej zástavby industriálneho charakteru. Jedinú výnimku tvoril objekt, kde sa usídlilo známe bratislavské mäsiarstvo. Búranie bolo prvou časťou predpokladaného rozvoja, v rámci ktorého tu mali vzniknúť nové komerčné priestory vo výškových budovách. Základný rozvojový dokument, definujúci regulatívy rozvoja lokality (Územný plán zóny Chalupkova), začal vznikať v roku 2009.

Premena dnes zanedbanej časti novovznikajúceho centra Bratislavy, je už veľmi blízko. Doplnia ju komplexy súčasných stavieb, ktoré ďalej prispejú k zmene obrazu mesta. Po dobudovaní downtownu získa metropola dynamicky pôsobiace srdce, výnimočné aj v stredoeurópskom kontexte. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.