Adrian Gubčo 08.04.2022 16:24

Nová Bottova a Chalupkova Residence odhaľujú aktualizovanú podobu

Polyfunkčné projekty Nová Bottova a Chalupkova Residence by mali byť premiérou developera HB Reavis na rezidenčnom trhu. Keďže ide o veľkú medzinárodnú spoločnosť, očakávania sú vysoké. Nároky zvyšuje aj poloha priamo v bratislavskom downtowne, v blízkosti niektorých z najprestížnejších projektov v meste. Pred developerom a jeho architektmi je tak náročná úloha.

Zdroj: HB Reavis

Nová Bottova a Chalupkova Residence sú naplánované – ako už ich názov napovedá – v bloku medzi Chalupkovou, Bottovou, Sky Parkom a Továrenskou. Ide o postindustriálne územie, ktoré sa začalo transformovať v prvom desaťročí 21. storočia. Prvým novodobým zásahom bola výstavba OC Bottova, ktoré bolo otvorené v čase, kedy sa o premene okolia ešte len hovorilo. Objekt stojí na nároží Bottovej a Chalupkovej doteraz. Okolie sa však radikálne zmenilo, pričom výstavba Sky Parku a centra Nivy zásadne zvýšili atraktivitu lokality z hľadiska potenciálnej rezidenčnej výstavby.

HB Reavis, ktorý vlastnil pozemky s výhľadom na vybudovanie administratívnej veže a parkovacieho domu, vzal nové podmienky do úvahy, rovnako ako aktuálnu trhovú situáciu. Tá už natoľko nepraje rozvíjaniu obrovských kancelárskych kapacít. Rovnako nie sú potrebné ani dodatočné parkovacie miesta. Na druhej strane, bytov je na trhu obrovský nedostatok, vďaka čomu majú pozemky v centre mesta s možnosťou výstavby rezidencií obrovský potenciál. Developer sa po niekoľkých opatrných pokusoch v minulosti rozhodol prvýkrát skutočne rozvíjať bývanie – a nielen v jednom projekte.

Po viacerých náznakoch bol prvý zámer, Nová Bottova, predstavený v apríli 2021. V západnej časti bloku, v dotyku s areálom Sky Parku, má vzniknúť dvojica nových objektov N1 a S1, ktoré by mali obsahovať služby a obchod v parteri a nad nimi rezidenčné bývanie v 213 bytoch a apartmánoch. Oba domy sú riešené ako doskové desaťpodlažné objekty s menším počtom bytových jednotiek na jedno bytové jadro (majú tu byť štyri jadrá v N1 a tri v S1). Umiestnený by tu mal byť väčší počet preplávajúcich bytov (teda s oknami smerom ku Sky Parku aj na Chalupkovu) s východo-západnou orientáciou, ostatné byty budú orientované na západ. Developer hovorí o biofilickom dizajne budovy alebo o prevetrávaných fasádach prírodného charakteru a vysokej kvality.

V decembri 2021 pribudol k tomuto projektu aj druhý – Chalupkova Residence, polyfunkčná veža, ktorá nahradí priamo OC Bottova (ktorá sa medzičasom premenila na dočasnú autobusovú stanicu a aktuálne veľkokapacitné centrum pomoci pre ukrajinských utečencov). Budova bude mať 4 podzemné a 24 nadzemných podlaží a výšku 75 metrov. Prvé a čiastočne aj druhé podlažie budú obsahovať vybavenosť, zvyšok objektu bude vyhradený pre bývanie. Vznikne tu približne 212 bytov a 52 apartmánov. Tak ako pri Novej Bottovej, aj tu sa má zopakovať obdobný dizajn.

Oba projekty sú totiž dizajnované tou istou kanceláriou. Tou je česko-slovenský ateliér Grido, oceňované pracovisko, ktoré sa v poslednej dobe preslávilo najmä polyfunkčným projektom N!do. Developer si ho vybral vo vyzvanej súťaži. Prístup architektov definoval Roman Karabelli, Residential Development Director v HB Reavis, ako snahu o vytvorenie „usadlejšieho a jednoduchšieho projektu s dobrým parterom“, ktorý bude dotvárať charakter územia, naznačený Sky Parkom. Presné materiálové riešenie ešte nechcel definovať.

Napriek tomu už čo-to naznačujú zverejnené materiály, ako aj naposledy publikovaná vizualizácia oboch projektov priamo od architekta. Tá prináša víziu projektu, v ktorom sú viditeľné podobnosti s N!dom, zároveň má ale navrhovaná veža sebavedomý výzor, ktorý bude aj v kontexte iných výrazných budov v downtowne jasne rozoznateľný. Očividná je aj pomerne mohutná hmota oboch projektov, výmenou za to ale bude otvorená piazzeta smerom k Chalupkovej ulici.

Nová Bottova má momentálne ukončené posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), pri Chalupkovej Residence ešte prebieha. Následne musí HB Reavis obdržať záväzné stanovisko od Hlavného mesta a prejsť si územným a stavebným konaním na staromestskom stavebnom úrade. Spojené konanie pravdepodobne neprebehne, hoci development je súčasťou územia, definovaného Územným plánom zóny Chalupkova. V optimistickom prípade sa výstavba Novej Bottovej začne v priebehu roka 2023, Chalupkovej Residence o čosi neskôr.

Zdroj: HB Reavis

Po dokončení sa Nová Bottova a Chalupkova Residence pridajú k spoluformovaniu nového prostredia, vznikajúceho v bratislavskom downtowne. Oproti pôvodnému stavu nemôže byť odlišnejšie – tam, kde boli nízke a uzavreté priemyselné komplexy a fabriky, budú vysoké budovy s tisíckami obyvateľov alebo návštevníkov a obchodmi a službami na prízemí. Z minulosti sa tu zachovali len ojedinelé relikty. V najbližších rokoch sa lokalita premení na prehliadku rozličných prístupov súčasných architektov k tvorbe centrálnej mestskej zóny.

Okrem Sky Parku, ktorý je dnes najviditeľnejším vstupom (a po celkovom dokončení bude ešte výraznejším), k tomuto procesu HB Reavis prispeje v podobne silnej miere. Okrem rezidenčných budov, kancelárskeho súboru Twin City a Twin City Tower a nákupného centra Nivy so susednou vežou Nivy Tower, tu vybuduje ešte ďalší veľký rezidenčný projekt na druhej strane Chalupkovej, ako aj kancelársky komplex Mlynské Nivy Košická. Mint Investments napreduje v budovaní rezidenčného projektu Metropolis a onedlho by mal začať vznikať aj ambiciózny projekt Portum. Zónu Chalupkova navyše obklopujú pozemky, kontrolované developerom JTRE, ktorý rozvíja obrovské schémy Eurovea City a Klingerka.

Väčšina nových projektov obsahuje dominantu, ktorých výšky sa pohybujú medzi 70-120 metrami. Po celkovom dobudovaní tu vznikne na stredoeurópske pomery pozoruhodná koncentrácia veží. Je pravda, že ide o vývoj, ktorý nenadchýna každého – naposledy sa k nemu kriticky vyjadril významný dánsky urbanista, Jan Gehl. Najznámejší proponent „miest pre ľudí“ sa už desaťročia venuje formovaniu atraktívnych mestských zón, založených na dobrej práci s mierkou. Podľa jeho zistení, najvhodnejšia je taká zástavba, ktorá umožňuje zreteľný kontakt medzi obyvateľmi domu a vonkajším dianím. S rastúcou výškou sa tento styk zhoršuje.

Konštatovanie Gehla, že pri návšteve Sky Parku nevidel nebo a projekt ako taký sa mu nepáči (a nielen ten), sa okamžite stalo vodou na mlyn odporcom rastu bratislavského downtownu. Väčšina kritikov operuje s tvrdením, že ide o mierku nevhodnú pre mesto, ako je Bratislava. Definovať ju má komornosť, typická pre historické centrum, a nie vežiaky, ktorých architektúra je navyše odtrhnutá od lokálnych tradícií. Výškové budovy tak do slovenskej metropoly, ale nielen do nej, jednoducho nepatria.

To je však v mnohých ohľadoch nesprávna predstava, rovnako ako nie je vhodné spájať ju úplne s Gehlom. S urbanistom možno úplne súhlasiť v tom, že najvhodnejším typom zástavby sú nižšie domy v kompaktnej štruktúre, dobre riešeným parterom alebo verejným priestorom, orientovaným v prospech chodcov a cyklistov. Na druhej strane, ide o ideálne riešenie – a ideál neplatí a ani nemôže platiť vždy. V mestách sú prítomné rozličné, najmä ekonomické sily, ktoré vedú k tomu, že niektoré lokality sú jednoducho atraktívnejšie ako iné. To vytvára tlak na územie a jeho maximálne využitie, čo sa v praxi odzrkadľuje na raste výškových budov a mrakodrapov.

Toho si je očividne vedomý aj Gehl, ktorý vo svojich prácach výškové budovy úplne neodmieta. Zdôrazňuje však prácu s „mestom vo výške očí“. Dôležité je tak vhodne vyriešiť prvé dve-tri podlažia, ktoré človek vníma predovšetkým. Príkladom mesta, ktoré s mierkou pracuje dobre, je Vancouver, kde sú veže odstúpené a disponujú podnožou so službami, obchodmi, kanceláriami a (niekedy) sociálnym bývaním. V tomto smere je Vancouver nasledovaniahodný. V bratislavskom downtowne sa tento prístup učíme nasledovať len pomaly, zlepšenia však postupne prichádzajú.

Bratislava sa už dávno stala mestom výškových budov, pričom vertikálne dominanty tu rástli celú druhú polovicu 20. storočia. Tento vývoj bol spojený s chybami – niektoré veže sú na zlom mieste, iné majú pochybnú úroveň architektúry. V tomto kontexte je vysoká koncentrácia vežiakov na Nivách tým najmenším problémom. Práve naopak, ide o príležitosť pre vznik zaujímavej lokality, ktorá bude v mnohých ohľadoch pozitívnym symbolom mesta. Pôjde o zväčša kompaktne zastavené územie, úroveň architektúry sa zlepšuje, parter je takmer všade otvorený, po novom sa plánujú cyklotrasy a kompletné ulice a pracuje sa aj na dovedení kapacitnej verejnej dopravy.

Nová Bottova, Chalupkova Residence aj ďalšie projekty sa tak môžu stať súčasťou štvrte, ktorá síce nie je plne v súlade s idealizovanou predstavou dokonalého mestského prostredia, na druhej strane k nej ale bude omnho bližšie ako mnohé štandardné sídliská a sídliskové developmenty, ktoré majú dobrú mierku a veľa zelene, inak ale nič navyše. Bratislava, ktorá je tradične mestom kontrastov, získa ďalšiu zaujímavú vrstvu. Pre metropolu tak bude aktuálny rozvoj prínosom.

Pôvodne zverejnená vizualizácia ešte nie je finálna, na požiadanie architekta bola stiahnutá. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.