Adrian Gubčo 07.04.2021 10:39

HB Reavis približuje víziu svojho prvého rezidenčného projektu

Developer HB Reavis doteraz realizoval len kancelárske alebo retailové projekty, v priebehu minulého roka však naznačil, že má záujem vstúpiť aj do rezidenčného segmentu. Táto informácia sa teraz potvrdzuje. Odhalená bola dokumentácia k projektu Nová Bottova, ktorý má vzniknúť na mieste predtým uvažovaného parkovacieho domu a kancelárskej veže. Aký je premiérový rezidenčný projekt firmy?

Zdroj: HB Reavis / EIA

Developer pôvodne uvažoval, že v priestore medzi Továrenskou, Chalupkovou, Bottovou a areálom, developovaným Penta Real Estate v rámci projektu Sky Park, vybuduje parkovací dom a administratívny vežiak. Na parkovací dom, ktorý sa mal volať Nivy Depo, mal už aj stavebné povolenie a podľa jeho predstáv malo ísť o technologicky špičkové zariadenie. Veža B7 (Bottova 7) by zas doplnila mozaiku kancelárskych súborov, budovaných ako súčasť schémy Nové Nivy. Povoľovanie sa rozbehlo aj pre tento zámer. Plány predpokladali zánik budovy súčasnej dočasnej autobusovej stanice. 

Víziu však zásadne narušila pandémia koronavírusu COVID-19. HB Reavis, ktorý sa sústredí len na retailové alebo administratívne projekty, bol tvrdo zasiahnutý – odložiť musel aj otvorenie svojho vlajkového projektu, Stanica Nivy, a nevyšiel ani predaj časti firmy zahraničnému investorovi. Hoci majú kancelárie podľa developera budúcnosť, v Nových Nivách a downtowne sú naplánované ešte také objemy, že stavať ďalšiu vežu nemalo zmysel. To isté platí o parkovacom dome. S kapacitou Stanice Nivy sa stáva parkovací dom nadbytočný a má zmysel uvažovať nad inými funkciami.

Developer na jeseň minulého roka pripustil, že sa myšlienkou výstavby bytov skutočne zaoberá. „Periodicky sa zaoberáme možnosťou výstavby bytov a pravidelne analyzujeme aj potenciál rezidenčného segmentu –  či je tento smer pre nás zaujímavý z pohľadu diverzifikácie portfólia,“ povedal René Popik, slovenský CEO HB Reavis. „Momentálne vidíme, že v Bratislave sa rezidenčný biznis model už vyrovnáva kanceláriám. Je to téma, ktorá začína byť pre nás atraktívna aj v zóne Nové Nivy a preto sme sa rozhodli aktívnejšie preskúmať možnosti, ktoré v rámci našich pozemkov a plánovaných projektov máme.“

Developer stiahol žiadosť o predĺženie stavebného povolenia pre parkovací dom a prestal riešiť aj povoľovanie veže B7. Na jeseň hovoril o tom, že len skúma možnosti lokality, v skutočnosti ale bol o čosi ďalej – a v posledných dňoch bola zverejnená konkrétna dokumentácia pre možné nové riešenie pozemku. Podľa tejto by na západnej hrane parcely, smerom k areálu Penty, mohla vzniknúť Polyfunkčná stavba Nová Bottova. Dvojica nových objektov by mala byť prvým rezidenčným projektom HB Reavis.

V zmysle dokumentácie EIA je naplánovaná výstavba budovy N1 a S1, ktoré by mali obsahovať služby a obchod v parteri a nad nimi rezidenčné bývanie. Oba domy sú riešené ako doskové, desaťpodlažné objekty s menším počtom bytových jednotiek na jedno bytové jadro (majú tu byť štyri jadrá v N1 a tri v S1). Umiestnený by tu mal byť väčší počet preplávajúcich bytov (teda s oknami smerom ku Sky Parku aj na Chalupkovu) s východo-západnou orientáciou, ostatné byty budú orientované na západ. Developer hovorí o biofilickom dizajne budovy, priaznivej pre vnímanie človeka. Parter bude mierne vystúpený, na jeho streche bude pobytová zeleň.

Budovy by mali byť prístupné (automobilom) z novej komunikácie, ktorá bude prepájať Továrenskú a Bottovu. Od Chalupkovej má vzniknúť väčšia zelená plocha, resp. menší parčík. V projekte je naplánovaných 213 bytov a apartmánov (tých je 15), na ktoré pripadá až 485 parkovacích miest – toto číslo presahuje požiadavky normy až o 161 parkovacích miest. Žiť by tu malo približne 531 obyvateľov.

Vizualizácie zámeru zatiaľ zverejnené neboli, známa je len skica, ktorá toho veľa neprezrádza. Autorom dokonca nie ani nejaká popredná architektonická kancelária. Materiály vypracoval projekčný ateliér K+, preto sú akékoľvek úvahy o dizajne projektu predčasné. Developer plánuje do projektu vložiť až 45 miliónov eur, čo je dostatočne vysoká suma na to, aby bola zaangažovaná renomovaná architektonická kancelária. Význam architektúry posilňuje fakt, že rezidenčná prvotina bude nastavovať štandard a povesť HB Reavisu v tomto segmente.

Realizácia sa predbežne predpokladá medzi 4Q 2023 a 2Q 2026. Projekt je v danej podobe v súlade s Územným plánom zóny Chalupkova.

Pôvodná vízia vežiaka B7. Parkovací dom by bol vpravo od neho a mal výšku 32 metrov. Zdroj: HB Reavis / EIA

Aj ak prehliadneme architektúru, na prvý pohľad môže zámer pôsobiť ako sklamanie. Dvojica desaťpodlažných domov nevyzerá v bratislavskom downtowne výnimočne. Očakávaný bol skôr návrh kvalitnej výškovej budovy, pri ktorej návrhu sa ukáže, že hoci HB Reavis prichádza z iného segmentu, predsa len ide o významného medzinárodného developera, ktorý má na konte aj špičkové realizácie (napr. Varso vo Varšave). Očakávania vyvolávali aj nepotvrdené informácie, že si investor robí internú architektonickú súťaž.

Bližší pohľad na dokumentáciu však predsa len naznačuje, že nejde o finálnu podobu projektu. Prvou indíciou je tvar objektov v tvare písmena L, druhou mimoriadne vysoký počet parkovacích miest nad rámec normy. Čo-to naznačuje aj situačný plán zelene. HB Reavis pri miere zastavanosti alebo pri výške nedosahuje koeficienty či limity, dané ÚPZ Chalupkova (štandardná výška je 32 metrov, čo Nová Bottova dosahuje, ale akcenty môžu mať až 50, resp. 75 metrov), pri rozsahu zelene ich zas presahuje. Tieto parametre by som nepovažoval za dobromyseľnosť investora. Developer si jednoducho ponecháva priestor pre to, aby mohol v budúcnosti pristavať aj ďalšiu etapu projektu.

Nemožno ešte presne povedať, či pôjde o etapu kancelársku alebo rezidenčnú. ÚPZ síce už výstavbu ďalších rezidencií neumožňuje, aktuálna časť Novej Bottovej však bude témou na päť rokov, po ktorých môže byť situácia iná. ÚPZ alebo aj Územný plán by sa mohli teoreticky otvoriť a priniesť úpravy funkčného riešenia lokality. V takom prípade sa môžu objekty občianskej vybavenosti zmeniť na rezidencie a HB Reavis by mohol zrealizovať uvažované dominanty vo forme výškových obytných budov. Ak by to však neplatilo, stále tu môže vzniknúť kancelárska veža.

Predložený projekt tak treba vnímať len ako úvod ku komplexnejšiemu developmentu, ktorý azda ešte naplní vysoké očakávania, ktoré sú na HB Reavis aj na projekty v tejto časti mesta kladené. Bratislavský downtown postupne získava kontúry – otvorenie veľkej časti parku v Sky Parku alebo zrekonštruovanej ulice Mlynské nivy mení zaužívaný charakter lokality. Aj v očiach širokej verejnosti sa táto časť mesta mení na modernú štvrť s atraktívnymi priestranstvami či výraznou súčasnou architektúrou. Ak má niekde vznikať kvalita, je to práve tu.

HB Reavis snáď v tomto splní svoju „domácu úlohu“ a nové centrum Bratislavy obohatí projektom, ktorý vytvorí kvalitné miesto pre bývanie, vhodne dotvorí panorámu, oživí okolité ulice aktívnym prízemím, či doplní v lokalite nové plochy zelene. K tomu bude patriť aj špičková architektúra, za ktorou budú stáť uznávaní architekti. Nová Bottova zatiaľ o týchto veciach nepresvedčila, resp. presvedčila len čiastočne. Ukázať toho bude musieť viac.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.