Adrian Gubčo 30.10.2020 10:47

HB Reavis uvažuje nad výstavbou bytov

Najúspešnejší medzinárodný developer zo Slovenska, HB Reavis, sa doteraz sústredil len na kancelárske alebo retailové schémy, v čom dosiahol viaceré pozoruhodné úspechy. Aktuálna situácia ho však podnietila k premysleniu stratégie: zdá sa, že spoločnosť sa reálne zaoberá možnosťou výstavby bytov. Tie by mohli vzniknúť vo štvrti Nové Nivy.

Veža B7 sa možno zmení na rezidenčný projekt. Zdroj: HB Reavis / EIA

O tom, že HB Reavis sa reálne zaoberá možnosťou výstavby rezidenčných projektov, sa v kuloároch hovorí už niekoľko týždňov, teraz však túto informáciu potvrdila aj firma samotná. Ako prezradil slovenský CEO HB Reavis René Popik, developer vlastní rozsiahle pozemky, ktoré hodlá využiť. „Na Slovensku máme zo všetkých krajín, kde pôsobíme, najväčší „landbank“, t.j. najväčší objem pozemkov pripravených na výstavbu. S tým ide ruka v ruke pravidelné prehodnocovanie biznis plánov, ako obohatiť zóny, v ktorých pôsobíme, tak aby sme vytvorili ešte kvalitnejší mix funkcií.“

Najväčší rozsah pozemkov HB Reavis vlastní v lokalite okolo západnej časti ulice Mlynské nivy, teda v oblasti, ktorú súborne nazýva Nové Nivy. Už niekoľko rokov tu realizuje veľké kancelárske a retailové komplexy v podobe projektov Twin City a Twin City Tower, ako aj Stanicu Nivy a s ňou spojenú Nivy Tower, ktorá je najvyššou budovou na Slovensku. Rozsiahle plochy vlastní na južnej strane nového „bulváru“, kde mal vzniknúť parkovací dom Nivy Depo, veža B7, a masívny development Mlynské Nivy Košická.

Niektoré z týchto plánov sa však budú pravdepodobne transformovať. „Periodicky sa zaoberáme možnosťou výstavby bytov a pravidelne analyzujeme aj potenciál rezidenčného segmentu –  či je tento smer pre nás zaujímavý z pohľadu diverzifikácie portfólia,“ vysvetľuje R. Popik. „Momentálne vidíme, že v Bratislave sa rezidenčný biznis model už vyrovnáva kanceláriám. Je to téma, ktorá začína byť pre nás atraktívna aj v zóne Nové Nivy a preto sme sa rozhodli aktívnejšie preskúmať možnosti, ktoré v rámci našich pozemkov a plánovaných projektov máme.“

V praxi to znamená, že parkovací dom a veža B7 sa pravdepodobne realizovať nebudú, resp. nie v danej podobe. Kým v prípade parkovacieho domu je argumentom fakt, že s ohľadom na slovenské normy disponujú okolité kancelárske komplexy dostatkom kapacít, pri veži B7 hrá bytom do karát aktuálna situácia. Bratislavskí developeri totiž na trh vrhnú obrovské objemy kancelárskych plôch (vrátane HB Reavisu, ktorý plánuje výstavbu Nového Apolla) v čase, kedy firmy prehodnocujú svoje plány s prenájmom kancelárií. Bytov je medzičasom nedostatok a ich ceny enormne rastú. Domnienku o parkovacom dome potvrdzuje fakt, že HB Reavis stiahol žiadosť o predĺženie stavebného povolenia.

Developer tak bude musieť zanalyzovať svoje možnosti a potenciál priestoru. Základným problémom je fakt, že aktuálne existujúci Územný plán zóny Chalupkova na mieste parkovacieho domu a B7 výstavbu bytov neumožňuje. ÚPZ tak musí prejsť zmenou, v čom je HB Reavis každopádne optimistický. „S municipalitami sme dokonca otvorili neformálne diskusie a musím konštatovať, že zatiaľ s veľmi pozitívnou odozvou. Sme v absolútne rannom štádiu, len akejsi ideovej rovine, ale vidíme v tom potenciál,“ konštatuje CEO HB Reavis.

Ak by sa developerovi v tomto smere otvorili dvere, bude mať v rukách skutočne vynikajúcu pozíciu pre vznik špičkového projektu – priamo v srdci downtownu, v dotyku s obrovským rozsahom občianskej vybavenosti a s možnosťou nastaviť vysoké ceny. Okrem toho, spoločnosť už má vybudované určité meno, čo by v prípade prvej rezidenčnej schémy mala potvrdiť a nastaviť určitú latku. Našťastie sa zdá, že si to HB Reavis uvedomuje. „Našim zámerom teda nie je prinášať kvantitu, ale ponúknuť trhu kvalitné produkty v najlepších lokalitách Bratislavy,“ hodnotí René Popik.

Podľa informácií z prostredia firmy sa teraz robí analýza možností pozemkov a uvažuje sa nad vyhlásením (pravdepodobne) internej architektonickej súťaže. Ak to bude pravda a súťaž bude dobre pripravená, s kvalitnými vyzvanými tímami a dobre vyskladanou porotou, nové centrum Bratislavy by mohlo dostať ďalšie stovky bytov v dobrom projekte, čím sa zóna obohatí.

V každom prípade prebehnú ešte roky, kým HB Reavis skutočne rozbehne výstavbu prvých rezidenčných zámerov. Pre firmu aj pre Bratislavu však ide o mimoriadnu správu, ktorá by mohla zmeniť trh a vniesť doň silnejšiu konkurenciu – developer je totiž schopný realizovať aj masívne projekty a urbanizovať dlhodobo nevyužité veľké územia. Takisto by vedel angažovať popredné tímy a expertov a priniesť inovatívne riešenia, ktorých vývoju sa venuje v iných segmentoch podnikania. Mestu a jeho centru by to mohlo veľmi pomôcť.

Funkčná štruktúra projektov na Nových Nivách sa môže zmeniť nahradením časti kancelárií rezidenciami. Mimochodom, všimnite si vežu na mieste Ryby pri Moste Apollo. Zdroj: HB Reavis

Aktuálne je tak priskoro predpovedať, ako budú vyzerať prvé projekty developera, s ohľadom na lokalitu sa však dá predpokladať, že by downtown mohol získať ďalšie rezidenčné veže – samozrejme, za predpokladu, že mestská časť bude ochotná zmeniť ÚPZ. Jeho prípadné zmeny otvárajú možnosti aj pre iných investorov, ktorí by mohli mať záujem o funkčné zmeny alebo úpravy výškových limitov. ÚPZ totiž presne stanovuje maximálnu výšku, ktorú môžu jednotlivé veže v lokalite dosiahnuť.

Zmena týchto limitov by mohla byť katalyzátorom ďalšieho rozvoja. Je známe, že developeri projektov Ister Tower alebo Portum hľadajú spoluinvestorov, títo sa však obávajú vstupu do zámerov, keďže návratnosť je s ohľadom na mieru znečistenia podložia a kapacitné limity obmedzená. Ak by však bolo umožnené napríklad Portumu ísť do väčšej výšky, jeho investor by mal azda širšie možnosti, ako projekt rozbehnúť či odpredať.

Zároveň by sa tak mohol urobiť ďalší pozitívny krok ku kvalitatívnej premene bratislavského downtownu. Dnes sa tu nachádza viacero projektov s rovnakou či podobnou výškou zástavby, čo je pri diaľkových pohľadoch problém – vzniká akási stena rovnako vysokých budov. Narušená bude vznikajúcou Eurovea Tower a 141 metrov vysokou vežou v Klingerke 3, rozhodne by jej však prospeli aj ďalšie vstupy.

V neposlednom rade, aktuálna situácia je dobrým podnetom pre mestskú časť a do veľkej miery aj pre mesto, aby s developerom vyrokovali, ako do územia nového centra mesta dostať občiansku vybavenosť aj nekomerčného charakteru. Absencia verejných zariadení kultúry či vzdelávania (múzeá, galérie, knižnice, sály, teoreticky školy a divadlá) je veľkým nedostatkom tejto časti mesta, kde tvorí výnimku len nová budova SND. HB Reavis však bude nútený platiť nemalý poplatok za rozvoj, čo by mohla byť príležitosť pre investovanie do takýchto objektov v území – a zadefinovať ich umiestnenie už v ÚPZ.

Vyzerá to teda tak, že bratislavský downtown ešte môže prejsť výraznejšími zmenami, hoci sa zdalo, že o podobe väčšiny pozemkov je už definitívne rozhodnuté. Dôležité je, že by tieto zmeny mohli priniesť zvýšenie kvality štvrte. Pre mesto, ktoré má ambíciu stať sa významnou medzinárodnou metropolou, čomu zodpovedá aj mierka a podoba jeho nového centra, ide o veľmi dôležitú úlohu. Bratislava v 21. storočí totiž bude do veľkej miery posudzovaná aj cez to, ako zvládla transformáciu tohto územia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.