Adrian Gubčo 11.05.2020 09:25

Príprava projektu Mlynské Nivy Košická napreduje

Developer HB Reavis síce kvôli pandémii koronavírusu pozastavil asanáciu Apollo Business Centra a posunul dátum dokončenia Stanice Nivy, v príprave iných projektov však postupuje aj naďalej. V posudzovaní vplyvov na životné prostredie je prvá časť masívneho zámeru Mlynské Nivy Košická, ktorý dotvorí južnú stranu ulice Mlynské nivy naproti autobusovej stanici.

Zdroj: HB Reavis

Plán developera zastavať pozemky, kde sa dnes nachádza dočasná autobusová stanica, je známy už dlhšie a ide o logické pokračovanie jeho aktivitít v území. Pôvodne mal celé územie severne aj južne od ulice v úseku medzi Karadžičovou a Košickou pokrývať mamutí development Twin City, po kríze však HB Reavis zámer radikálne upravil.

Po tejto zmene bol pôvodný komplexný projekt rozdelený na menšie celky. Ako prvé boli postavené budovy A1-A4, teda trojica blokov Twin City a Twin City Tower. Severná časť sa zmenila na Stanicu Nivy, ktorá sa blíži k dokončeniu, v príprave je ešte projekt B7 v podobe veže na nároží Bottovej a Chalupkovej ulice. Mlynské Nivy Košická predstavujú ďalší samostatný projekt, oficiálne sa však volajú Twin City – časť C.

Celý development už má k dispozícii kladné záväzné stanovisko, z ktorého vyplýva, že na pozemku investora vznikne (zatiaľ) štvorica objektov (plus podzemná garáž) s administratívnou funkciou. V prvej etape vznikne objekt C0, teda garáž, spoločne s objektami C2 a C34 s maximálne jedenástimi podlažiami. Dominanta developmentu, výšková budova C1 spoločne s desaťpodlažnou budovou C5, je predmetom druhej etapy. Na posudzovaní EIA je teraz prvá časť.

V zmysle dokumentácie k zámeru bude dvojica administratívnych budov samostatným celkom po funkčnej, ale aj architektonickej stránke. Spoločne budú tvoriť trojuholníkový blok, ktorý bude vymedzovať ulicu Mlynské nivy, ale aj Chalupkovu ulicu a nový verejný priestor – námestie – ktorý vznikne v predĺžení Bottovej. V tomto priestore bude umiestnená aj rampa do podzemnej garáže. Ďalšie námestie vznikne vo vnútrobloku, celý komplex bude bez automobilovej záťaže.

Projekt má zároveň priniesť aj výrazné skvalitnenie cyklodopravy v tejto oblasti – v tomto prípade sa podarí predísť chybe pri prvotnom projektovaní prestavby Mlynských nív, vďaka čomu vznikne na južnej strane ulice obojsmerná cyklotrasa, rovnako ako na severnej. Na ňu sa bude napájať ďalšia obojsmerná cyklotrasa, ktorá vznikne na Chalupkovej ulici. Tá by mala byť taktiež obojsmerná a vytvorí dodatočnú spojnicu medzi Mlynskými nivami a Košickou. Úpravou tak prešiel celkový dizajn ulice, ktorá mala pôvodne pripomínať Továrenskú ulicu.

Zdroj: HB Reavis

V C2 a C34 by malo vzniknúť viac ako 34-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov a necelá tisícka metrov štvorcových obchodných priestorov. Pracovať tu bude viac takmer sedemtisíc zamestancov, počet parkovacích miest pre dané budovy by mal byť 1.080 – hoci norma žiadala len 845 miest. Dokumentácia zatiaľ nešpecifikuje, aký typ certifikácie (LEED alebo BREEAM) by mal byť pre prvú časť komplexu platný.

Nové budovy neprinesú len pomerne vysoký objem ďalších nových kancelárií, ale aj – aspoň podľa doterajších informácií – zaujímavú architektúru. Podľa oficiálneho textu zámeru, fasáda budov bude založená na kombinácii presklenia, tehličkového obkladu a metalických panelov, pričom obklad bude využitý najmä pri vertikálnych prvkoch. Zaujímavým krokom je odstúpenie časti parteru, vďaka čomu vznikne pod budovami podlubie, čo je v Bratislave nedostatočne využitý, no s ohľadom na klimatickú zmenu potrebný prvok.

Autorom architektonického konceptu projektu je britská kancelária AHMM, ktorá je v súčasnosti považovaná za britskú špičku. V Londýne pridáva jednu realizáciu za druhou, vrátane veľmi prestížnych zákazok. V Bratislave pôjde o ich prvotinu, hoci súťažili už na dva iné projekty. Ak sa podarí udržať doteraz prezentovanú dizajnovú úroveň, malo by ísť o jeden z najpríťažlivejších bratislavských kancelárskych developmentov.

Dokumentácia zatiaľ neobsahuje odhad dátumu realizácie, štandardne platí, že developeri administratívnych komplexov sa prispôsobujú aktuálnej trhovej situácii. Súčasný výhľad je z prirodzených dôvodov nejasný, predbežne však HB Reavis predpokladá (alebo predpokladal), že by výstavba prvej etapy mohla prebiehať v rokoch 2021-2023.

Developer sa aktuálne už neprezentuje vizualizáciami - mení sa inak vydarený dizajn projektu? Zdroj: HB Reavis

Výstavba komplexu Mlynské Nivy Košická v plnom rozsahu významne dotvorí lokalitu Nových Nív, a to príťažlivou urbanistickou štruktúrou, ktorá vytvorí atraktívne a moderné mestské prostredie. Snaha o kombináciu tradičnej blokovej štruktúry s umiestnením výškových dominánt je v tomto prípade dobrá voľba.

Developmentu však chýba väčšia funkčná variabilita – napríklad v podobe bytov alebo výraznejšieho kultúrneho priestoru v okolí plánovaného centrálneho námestia, ktoré má veľkosťou údajne pripomínať Hlavné námestie. HB Reavis tvrdí, že z projektu má byť „centrum biznisu a mestského životného štýlu“, ktoré má lákať rozličné biznisové komunity. Tieto však oceňujú komplexnú vybavenosť, a to v blízkosti svojho bydliska. Developer sa spolieha na blízke projekty cudzích investorov.

Ďalším známym problémom (ak to tak možno nazvať) je zníženie výškovej dominanty z pôvodnej výšky 115 metrov (resp. 125 po architektonický vchol) na 104 metrov (114 metrov). Nie je zrejmé, či sa úpravy výraznejšie dotknú aj architektúry, HB Reavis totiž nahradil pôvodné vizualizácie schematickými nákresmi. Na hodnotenie architektúry sú tieto materiály nedostatočné, daný postup by však mohol čosi naznačovať.

Pre developera pôjde o bodku za výstavbou štvrte Nové Nivy, ktorú možno zakončiť skutočne „zlatou čerešničkou“. Nová veža sa bude nachádzať na jednej z najdôležitejších križovatiek v meste, kde vznikne autobusová stanica, niekoľko veží a pravdepodobne sa tu budú križovať aj dve električkové trate. Pre mnoho návštevníkov mesta pôjde o miesto prvého kontaktu s Bratislavou. Ide tak o ideálnu lokáciu pre umiestnenie ikonickej výškovej budovy.

Mlynské Nivy Košická sa nesmú stať nevyužitou príležitosťou, ako dobre využiť exponovaný pozemok, zužitkovať potenciál vynikajúcich architektov a doplniť nové centrum mesta. Z projektu sa musí naopak stať vlajková loď pre HB Reavis, ktorý takto môže ukázať, akú cestu prekonala pôvodne malá slovenská firma, ktorá je dnes medzinárodným korporátom.

Úloha je tak zrejmá: vytvoriť jeden z moderných symbolov Bratislavy. A na tom by nič nemala zmeniť ani kríza.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.