Adrian Gubčo 08.01.2025 13:02

Hlavné mesto na odmietavej vlne: Magistrát dáva červenú projektu od známeho reštauratéra

Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy nedávno udelil väčší počet záväzných stanovísk. Hoci väčšina z nich bola kladná, pri niekoľkých z nich konštatoval aj nesúlad investičných zámerov s Územným plánom. K takýmto projektom patrí aj návrh Obytného súboru Zonea, naplánovaného južne od Petržalky. Stojí za ním známy podnikateľ, hoci nie z realitného prostredia.

Zdroj: Vizualizácie 3D

Plochy južne od Petržalky, resp. od jej novej okrajovej časti Slnečnice, majú v súčasnosti charakter voľnej, poľnohospodárskej krajiny. Tzv. Janíkovské pole oddeľuje Petržalku od diaľnice D4 a Jaroviec. V skutočnosti ale ide len o dočasnú situáciu. Už súčasný Územný plán, platný od roku 2007, naznačuje, že sa v budúcnosti celá lokalita premení na polyfunkčnú mestskú štvrť s rozsiahlou zástavbou.

Pomaly sa už preto objavujú prvé zámery, ktorých investori chcú využiť voľný priestor aj relatívne priaznivú reguláciu. Jedným z takýchto projektov je „Golfvillage“, obytná zóna, ktorej časť (dopravná infraštruktúra a inžinierske siete) je už dokonca stavebne povolená. S týmto zámerom súvisí projekt „Športový rekreačný areál Jarovce / GCE Golfový klub Engerau“. Investorom je Areas s.r.o., architektom známa kancelária GutGut.

Za ideálne miesto pre rozvoj bývania považuje túto časť Bratislavy aj firma Medusa Resorts s.r.o. Tá je priamo prepojená s reštauračnou sieťou Medusa a jej šéfom Petrom Šteckom, ktorá prevádzkuje v Bratislave aj mimo nej množstvo reštaurácií. Vybudovať by tu chcela Obytný súbor Zonea.

Súbor by mal pozostávať z dvoch objektov troj- až štvorpodlažných bytových domov s piatimi nadzemnými časťami (teda reálne má ísť o päť samostatných domov), doplnených o samostatný objekt reštaurácie. V dôsledku umiestnenia domov po obvode pozemku by v strede vznikla kľudová zóna s detským ihriskom či jazierkom vo väzbe na reštauráciu, rovnako ako parkovými úpravami. Celkovo by tu bolo vybudovaných 94 bytov, doplnených o 133 podzemných a 27 nadzemných parkovacích miest.

Architektonické riešenie spracovala projektová kancelária A-Plan pod vedením architekta Gabriela Brogyányiho. Prezentovaný výraz domov je pomerne jednoduchý a decentný, pripomínajúci súčasnú štandardnú výstavbu. Pre lokalitu na okraji mesta by bol relatívne dostačujúci. Súčasťou riešenia mali byť podľa vizualizácií aj zelené strechy či fotovoltické panely.

Napriek tomu, že ide o na prvý pohľad nekonfliktný zámer, Hlavné mesto to vidí inak. K projektu vydalo záporné stanovisko, odmietlo tak jeho súlad s Územným plánom. Za hlavný dôvod považuje absenciu povolení, ktoré by potvrdzovali napojenie stavby na dopravnú a technickú infraštruktúru. Priložená dokumentácia nie je dostatočná pre vyhodnotenie napojenia.

Investor potrebuje podľa mesta doplniť dokumentáciu o chodník a cyklotrasu popri prístupovej komunikácii, aby bolo zároveň potvrdené rešpektovanie súbežných územných rezerv pre vedenie prenosovej sústavy. Investor sa odvoláva pri napojení na projekt Golfvillage, to ale podľa Magistrátu nestačí, pričom chýba aj zákres širších vzťahov. Naostatok tu Územný plán žiada vypracovanie podrobnejšej dokumentácie, teda územného plánu zóny.

Mesto má navyše k zámeru väčšie množstvo pripomienok. Okrem opráv nedostatkov, ktoré neumožňujú vydanie stanoviska, požaduje aj doplnenie stanoviska Železníc Slovenskej republiky, keďže projekt si vyžaduje vybudovanie nového priecestia, úpravu prejazdu pre vozidlá OLO, ktoré by inak museli prechádzať cez chodník, alebo zriadenie obojsmernej zastávky pre ceste na Rusovce. Taktiež pripomína, že parkovacie miesta na ulici majú byť odovzdané Magistrátu.

Na druhej strane, mestská časť Petržalka so zámerom súhlasí. Jej pripomienky sa týkajú najmä dodržiavania klimatických opatrení, správneho nakladania s odpadmi či správneho výpočtu počtu parkovacích miest.

Investor tak musí projekt prepracovať, resp. dopracovať. Následne môže požiadať o stanovisko opäť, čo pre neho znamená odklad minimálne o niekoľko mesiacov. Po obdržaní kladného stanoviska bude musieť získať ďalšie povolenia. Kľúčovou otázkou ostáva, či mesto nebude trvať na vypracovaní ÚPZ, čo by viedlo k omnoho dlhšiemu procesu.

Územný plán mesta naznačuje, že v lokalite vznikne veľká štvrť. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

V tomto prípade by to však nemuselo byť na škodu. Ako vyplýva zo znenia Územného plánu, celý priestor, so severu vymedzený železničnou traťou, z východu cestou prvej triedy smerujúcej do Rusoviec, z juhu diaľnicou D4 a zo západu diaľnicou D2, sa má transformovať na mestskú zónu. Jej rýchlejšiemu developmentu dnes bráni rozdrobenosť pozemkov, skôr či neskôr ale na rozsiahlu transformáciu príde.

V takom prípade by bolo vhodnejšie, keby táto postupovala podľa vopred známej vízie namiesto izolovaných projektov menších investorov a developerov. Tí sa dnes pridržiavajú vágneho Územného plánu, ktorý sám osebe vytvára len minimum podnetov pre vznik naozaj kvalitnej štvrte.

Podmienka vypracovať podrobnejšiu dokumentáciu je v tomto prípade správna. Pomerne rozsiahle územie ponúka potenciál pre vznik lokality s päťciferným počtom obyvateľov a s relatívne dobrým dopravným napojením, či už vo forme železnice, alebo predĺženej Petržalskej električkovej radiály, ktorá v priebehu tohto roka začne obsluhovať neďaleký Janíkov dvor.

Výhľadovo by tu mohlo vzniknúť relatívne dostupné bývanie v objeme, ktorý by významne prispel k celkovému zlepšeniu dostupnosti bývania v celej Bratislave. Na to je ale potrebný kvalitný a prepracovaný urbanistický koncept, ktorý sa stane záväzným podkladom pre všetkých lokálnych developerov. Nanešťastie, Zonea aj Golfvillage sa nateraz javia byť v rozpore s touto úvahou.

Rozhodnutie mesta v prípade prvého menovaného zámeru je tak teoreticky správne a užitočné, ak bude nasledovať aj kľúčový krok v podobe koncepčného prepracovania celého územia. Ak však dôjde len k miernym zmenám v dokumentácii a projekt sa napokon povolí, potom sa nevyužije príležitosť na zlepšenie pripravenosti lokality na ďalší rozvoj.

V kontexte vývoja cien bývania v Bratislave je tento viac ako istý. Časť pozemkov navyše už skupujú firmy blízke developerovi Cresco Real Estate, ktorý opodiaľ realizuje Slnečnice. Otvoriť diskusiu o tejto časti Petržalky, začať spracúvať urbanistickú štúdiu, zmeniť Územný plán a projekty ako Zonea alebo Golfvillage nahradiť kompaktnou, polyfunkčnou, mestskou zástavbou by bolo azda najlepším scenárom, ako z dlhodobého hľadiska transformovať toto dôležité rozvojové územia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.