Adrian Gubčo 07.01.2025 15:20

Významný projekt narazil. Mesto skrížilo plány JTRE, odmieta zámer v Dúbravke

JTRE patrí k najvýznamnejším developerom v Bratislave, ktorý už v slovenskej metropole zrealizoval tisíce bytov. Nie je bežné, aby projekty tejto spoločnosti narazili, zvlášť keď majú riešiť mestom deklarovaný nedostatok nových rezidenčných jednotiek. Napriek tomu sa presne také niečo stalo v súvislosti s pripravovaným projektom v Dúbravke.

Predbežná vizualizácia. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / GFI

Bratislava má nedostatok nových bytov. Kým donedávna to hovorili predovšetkým developeri či ľudia z realitného prostredia, v súčasnosti sa už s týmto názorom stotožňuje aj Hlavné mesto. Nedostatok bytov považuje za jeden z hlavných dôvodov ich nízkej dostupnosti, čo sa usiluje zmeniť. Strategický materiál Koncepcia mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030 žiada masívnejší rozvoj nájomného bývania i bývania vo všeobecnosti.

V reakcii na tento materiál mesto pristúpilo k intenzívnejšej aktivite na prípravách zmien Územného plánu. Jeho súčasný stav bol totiž definovaný ako jeden z hlavných dôvodov, prečo sa Bratislave nedarí zlepšiť celkovú dostupnosť bývania. Príliš veľký objem voľných plôch je určených pre rozvoj občianskej vybavenosti, kým pre obytnú funkciu ich zostáva minimum. Magistrát to chce zmeniť, pričom od developerov chce získať aj „nadhodnotu“ vo forme nájomných bytov či iných foriem plnenia.

Jeden z priestorov, ktorý by mal prejsť funkčnou zmenou, sa nachádza v južnej časti Dúbravky, v priestore medzi Ul. M. Schneidera-Trnavského, Harmincovou a Pri Suchej Vydrici. Ide o rozsiahlu plochu v tvare obdĺžnika, ako stvorenú pre vznik polyfunkčného súboru s vysokým zastúpením bývania. S takouto víziou ju prevzala aj spoločnosť JTRE.

Prostredníctvom svojej firmy Wayden s.r.o. už v roku 2023 potvrdila, že plánuje rozsiahlu premenu územia. Po úprave regulácie by tu mal vzniknúť polouzavretý blok, tvorený sériou solitérnych bodových objektov, spoluvytvárajúcich parkovo upravený dvor. Podľa preferovanej varianty urbanistickej štúdie by tu mohlo byť vybudovaných 643 až 788 bytov a občianska vybavenosť pre teoreticky až dvetisíc obyvateľov a návštevníkov. Autorom štúdie bola kancelária GFI.

Developer nedávno rozbehol aj riadne povoľovanie stavby. Keďže zmena Územného plánu ešte neprebehla, týka sa zatiaľ len prvej etapy projektu. V posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) sa objavili prvé dve časti „Polyfunkčného komplexu Harmincova“ – bytový dom a ubytovacie zariadenie pre krátkodobé pobyty.

Ako vyplýva z dokumentácie, bytový dom bude rozdelený na dve časti (bytový dom A a bytový dom B), z ktorých časť A bude mať 14 podlaží a 95 bytov a časť B osem podlaží a 53 bytov. Ubytovacie zariadenie bude osempodlažnou stavbou, v ktorej vznikne 96 ubytovacích jednotiek a na prízemí recepcia s priestorom pre stravovacie zariadenia. Parkovanie bude riešené 271 miestami.

Okrem toho je naplánovaná ešte druhá etapa, tvorená päticou ďalších objektov. Budovy D, E, F majú mať funkciu zariadení prechodného ubytovania a budú mať päť až šesť podlaží, kým objekty G a H budú administratívne budovy, ktoré budú tvorené časťami s troma, šiestimi a 15 podlažiami. Dopravné riešenie ráta s predĺžením Ul. Ľ. Zúbka.

Jeden z variantov projektu, ktorý je predmetom urbanistickej štúdie. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / GFI

JTRE okrem dokumentácie EIA požiadalo aj o vydanie záväzného stanoviska zo strany Hlavného mesta. Jeho predmetom je overenie súladu zámeru s Územným plánom, teda potvrdenie, že výstavba je vo verejnom záujme. V tomto smere však projekt narazil.

Ako vyplýva z hodnotenia Hlavného mesta, navrhovaná stavba nie je v súlade s Územným plánom. Toto rozhodnutie vyplýva z viacerých dôvodov. V prvom rade, mestu sa nepozdáva, že veľká časť prvej etapy projektu má byť tvorená „zariadeniami pre krátkodobý pobyt“. Podľa Magistrátu nejde o naplnenie predstáv plánu o umiestnení vybavenosti celomestského a nadmestského významu, navyše táto lokalita nie je podľa neho ani vhodným miestom pre takéto zariadenia, keďže by mali byť v blízkosti centra, pamiatok či rekreačných lokalít.

Mesto je zároveň presvedčené, že navrhovaná štruktúra občianskej vybavenosti nepredstavuje zlepšenie prostredia. Investorovi navrhuje zváženie zvýšenia podielu nekomerčnej občianskej vybavenosti na úkor ubytovania, pričom vhodné riešenie by mal developer konzultovať v mestskou časťou. Okrem toho poukazuje na nejasnosti v dokumentácii.

K zámeru sa vyjadrila aj mestská časť. Žiada predovšetkým zlepšenie dopravného napojenia aj zvýšenie dostupnosti školských zariadení – či už výstavbou nového zariadenia priamo v lokalite, alebo prístavbou jestvujúcej Základnej školy Beňovského 1 spolu s revitalizáciou športového areálu.

Neďaleký projekt Čerešne UP je do istej miery funkčne podobný. Zdroj: ITB Development

Rozhodnutie Hlavného mesta je do istej miery kontroverzné. Podobne riešené projekty už boli v minulosti schválené v Dúbravke aj v iných lokalitách. Rovnakú funkciu má napríklad štvrtá etapa neďalekého projektu Čerešne od ITB Development, nazvaná Čerešne UP. Developeri začali ubytovacie zariadenia pripravovať vo väčšej miere po tom, ako sa začalo mesto negatívne stavať k apartmánom.

Diskutovať sa dá aj o motivácii Magistrátu. Keďže v lokalite sa má meniť územnoplánovacia regulácia, samospráva možno očakáva vyšší zisk z „nadhodnoty“, pokiaľ si bude musieť developer počkať na celkovú zmenu plánu. Ak dôjde k zmene funkcie, navrhované etapy budú môcť byť schválené priamo ako bývanie.

S otázkami na ďalší postup sme oslovili developera, ktorého odpovede doplníme do článku. V tomto momente je ale zrejmé, že vízia vzniku nových stoviek bytov, resp. ubytovacích jednotiek v Dúbravke sa vzdialila. Ide o pomerne nečakanú situáciu v kontexte postupu pri iných projektoch jednej z najskúsenejších spoločností v metropole.

Bratislava taktiež oddialila výstavbu bývania, ktoré však skôr či neskôr aj tak vznikne. Je otázne, či to prinesie reálne benefity. V každom prípade ide ale o veľmi praktický efekt nedostatkov Územného plánu. Mesto totiž nateraz prišlo o byty, ktoré mali pravdepodobne patriť do stredného segmentu – teda presne toho, v ktorom je ich nedostatok akútny.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.