Adrian Gubčo 23.10.2023 18:12

Viac mesta v Dúbravke. Významný developer plánuje nové projekty, premení zanedbané plochy

Mestská časť Dúbravka patrí k tým mestským častiam, ktoré prejdú v nadchádzajúcich rokoch najvýraznejšími zmenami. V príprave sú tu početné schémy od viacerých významných investorov. Teraz sem vstupuje aj najsilnejší developer v Bratislave, ktorý plánuje prebudovať dvojicu dnes zanedbaných a prázdnych lokalít.

Zdroj: Arca Capital, Bratislava - Hlavné mesto SR

Dúbravka sa stáva čoraz atraktívnejším miestom pre investičnú výstavbu vďaka viacerým dôvodom. Nenachádza sa síce blízko centra, jej jadrom však prechádza električková trať, ktorá prekonáva zápchy a zabezpečuje pohodlné spojenie s jadrom mesta. Druhým faktorom je blízkosť diaľnice D2. Dopravná dostupnosť sa navyše priebežne zlepšuje aj vďaka projektom ako je rozšírenie Harmincovej ulice, pripravované predĺženie Saratovskej a terminál integrovanej osobnej prepravy (TIOP) Bory.

Okrem toho sa v nej nachádza dobudovaná občianska vybavenosť (vďaka Borom ešte rozšírená o modernú nemocnicu), veľký rozsah zelene a v neposlednom rade množstvo prázdnych pozemkov, ktoré majú prakticky charakter greenfieldu (zeleného poľa). Developeri tak nie sú nútení draho odstraňovať staré záťaže ani doťahovať infraštruktúru – môžu rovno stavať.

Z tohto dôvodu sa tu realizuje alebo pripravuje niekoľko schém, od samostatných domov po celé menšie štvrte. Aktívni sú tu viacerí známi developeri, napríklad ITB Development (Čerešne City), Penta Real Estate (Medze), Corwin (Hrubé Lúky) či Archikód (Záhradné Mesto). Teraz medzi nich vstupuje jeden z najvýznamnejších hráčov v Bratislave, spoločnosť J&T Real Estate.

JTRE je veľkým developerom, ktorý štandardne realizuje rozsiahlejšie projekty. Inak by tomu nemalo byť ani v Dúbravke, kde má vo výhľade dvojicu zámerov. Prvý z nich by mal vzniknúť priamo v centre mestskej časti, na prázdnom pozemku v susedstve Domu kultúry, ale aj hlavnej osi Saratovskej ulice a supermarketu Billa. Ide o lukratívne miesto, keďže ide o absolútne prázdnu plochu, ako stvorenú pre výstavbu.

Priestor donedávna vlastnila finančná skupina Arca Capital, čeliaca výrazným problémom. Tie ju donútili rozpredať pozemky pod plánovanými developerskými projektami. Týka sa to aj Dúbravky, kde mal vzniknúť zámer Park Residence Dúbravka. Pôvodne sa uvažovalo nad komplexom, nazvaným Terasové záhrady, pripomínajúcim klasický mestský blok. Samospráva však preferovala kombináciu doskovej bytovky a veže, kde by boli okrem bytov aj kancelárie a služby.

Nový majiteľ zatiaľ detaily nového zámeru nepredstavil. Známe je len toľko, že plochu odkúpil v dražbe za vyvolávaciu cenu 6,4 milióna eur. „Ide o zaujímavý pozemok s územným plánom, ktorý už dlhodobo definuje územie ako rozvojovú plochu,“ vyjadril sa pre magazín INDEX Daniel Suchý, hovorca J&T Real Estate. „Pozemok je určený na polyfunkčnú mestskú zástavbu s prevahou bývania. V tomto duchu chceme územie ďalej rozvíjať.“

Zastavanie priestoru v podobe kvalitného mestského bloku s aktívnym prízemím so službami a obchodmi a vytvorením polosúkromného (teoreticky aj poloverejného) vnútrobloku by bolo ideálnou formou urbanizácie. Dúbravka je síce klasické modernistické sídlisko, jej centrálna časť ale stále nie je dobudovaná a mohla by si vytvoriť charakter lokálneho centra. Vhodná by tak bola taká forma zástavby, ktorá územiu dodá mestotvornú podobu.

JTRE napokon je schopné navrhnúť aj kontextuálny development, ktorý aspoň čiastočne nadväzuje na urbanistické princípy danej lokality. Dôkazom nie sú len niektoré (hoci bohužiaľ nie všetky) z jeho iných bratislavských projektov, ale aj druhý plánovaný dúbravský zámer.

Pôvodná verzia projektu od Arca Capital bola ideálnym dotvorením územia pri Dome kultúry. Zdroj: A.M. Architects

Ten by mal vzniknúť na veľkej prázdnej ploche s výmerou viac ako 4,32 hektárov, nachádzajúcej sa medzi Harmincovou, Pri Suchej Vydrici a M. Schneidera-Trnavského. Rozsiahly nezastavaný pozemok ohraničuje z východnej strany rozširujúci sa projekt Čerešne City, z južnej zas areál Športového klubu polície, ktorý sa bude modernizovať. Dnes sa na ploche nachádzajú len nálety.

Územný plán definuje plochu ako rozvojovú, pričom tu predpokladá výstavbu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Má tu dokonca vzniknúť „centrotvorná“ mestská zástavba. Je tak očividné, že lokalita je predurčená pre urbanizáciu. JTRE však nie je stotožnené s masívnym podielom občianskej vybavenosti, preto chce požiadať o zmenu Územného plánu.

Zverejnená tak bola dvojvariantná Urbanistická štúdia Polianky – Harmincova – Pri Suchej Vydrici, ktorá má overiť potenciál územia z hľadiska zvýšenia podielu bývania, vrátane doplnenia nájomného bývania. Vychádza pritom z faktu, že lokalita má výborné spojenie na linky verejnej dopravy aj dobrú dostupnosť vybavenosti.

Pripravovaná urbanizácia má vhodne doplniť prostredie, obsahovať adekvátny podiel vybavenosti najmä v parteri domov vo väzbe na MHD a kombinovať typy zástavby – jednak masívnejšej v uzlovom priestore na križovatke Harmincovej a M. Schneidera-Trnavského a menej rozsiahlej východne. Oddelené majú byť predĺženou Ulicou Ľ. Zúbka. V uzle bude výšková dominanta aj hlavný verejný priestor.

Autorom štúdie je kancelária GFI, ktorá je akýmsi dvorným architektom developera. Pri tvorbe urbanistickej koncepcie sa snažila nadviazať na charakter územia a nové zámery v okolí. Nová zóna tak má byť tvorená sériou jedenástich, resp. dvanástich solitérnych bodových domov (v závislosti od zvoleného variantu), ktoré spolu vytvoria pootvorený vnútroblok. Budovy sú v návrhu osadené tak, aby umožnili zachovanie časti zelene, ktorá sa už na pozemku nachádza.

Hmotovo by sa jednotlivé objekty pohybovali od siedmich do osemnástich podlaží (Var. 1), resp. od siedmich do šestnástich. Najvyššia budova by mala 60 metrov, od Harmincovej by bola mierne odstúpená, aby tu mohlo vzniknúť akési námestie. Druhý najvyšší objekt by bol v juhovýchodnom rohu pozemku a tvoril by kontrapunkt k dominante.

Základné rozdiely medzi variantami spočívajú v riešení časti developmentu medzi M. Schneidera-Trnavského a predĺženou Ul. Ľ. Zúbka. Vo Var. 1 by išlo o dva bodové domy, vo Var 2. by boli spojené líniovým objektom. Vnútroblokový park by tak bol hlukovo aj vizuálne izolovaný, čo by mu dodalo poloverejný charakter vo zvýšenej miere. Líšili by sa aj objekty v severovýchodnej časti pozemku (ktorý už nevlastní JTRE, ale Slovenská republika), vo Var. 1 sa navrhujú dva bodové domy, prepojené trojpodlažnou podnožou, vo Var. 2 tri domy bez podnože.

Vo výsledku by tak vzniklo 643 bytov (Var. 1) pre 1.535 obyvateľov, resp. 788 bytov (Var. 2) 1.939 obyvateľov. K tomu ešte treba pripojiť užívateľov retailu a vybavenosti, vyskytovať by sa tu tak mohlo 1.844 až 2.180 ľudí. Developer cieli vo výraznej miere aj na rodiny, keďže významný podiel na mixe bytov majú tvoriť trojizbové byty.

Vybavenosť by tvorila 9.214, resp. 6.800 metrov štvorcových, škola ani materská škola sa v komplexe nenavrhujú (nachádzať sa majú v susedných developmentoch). Vo Var. 1 by sa tu umiestňovala aj kancelárska budova, vo Var. 2 by sa kancelárie minimalizovali v prospech väčšieho množstva obchodov a prechodného ubytovania. Počet parkovacích miest by bol 1.049 – 1.208.

Architektonické stvárnenie je momentálne len predčasné. Napriek tomu ale developer a architekti prezentujú vcelku príjemne pôsobiace vízie, ktoré by v prípade realizácie dobre nadviazali na rozvíjané projekty v okolí aj lokálne prostredie. To nie je vyslovene charakteristické blokovou zástavbou, preto je takáto forma kompromisu akceptovateľná.

Pripravovaný zámer od JTRE pri Ul. M. Schneidera-Trnavského. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / GFI

Keďže ide ešte len o urbanistickú štúdiu, nejakú dobu potrvá, kým sa bude môcť zmeniť na konkrétny projekt. Materiál bude musieť byť prerokovaný na úrovni mestskej časti, následne bude zaradený do balíka medzi ostatné uvažované zmeny v rámci Zmien a doplnkov Územného plánu 11. To znamená ďalšie kolo rokovaní a pripomienok. V zmysle dnes platnej legislatívy tak ide o viacročný proces, nejakú dobu potrvá aj nábeh na nový systém, ktorý bude platiť od apríla budúceho roka.

Tak rýchlo sa nezačne realizovať ani projekt v centre mestskej časti, keďže developerovi v tomto prípade naďalej chýbajú kľúčové rozhodnutia. Otvorený tak je priestor pre významné prekresľovanie a úpravy projektu.

Dúbravka v každom prípade prejde citeľnými zmenami, ktoré prinesú urbanizáciu viacerých nedostatočne využívaných či dokonca absolútne nevyužívaných plôch. Zvýši sa tak jej priestorová efektivita, zvýši sa potenciál pre rozvoj maloobchodu, doplnia sa nové typológie bývania, obohatí priestorová štruktúra a zmení architektonicko-stavebný obraz. Nové projekty prinesú milióny eur na poplatkoch za rozvoj, nové služby a nájomné byty.

Táto výstavba navyše nebude spojená s obrovským zaťažením komunikácií, keďže tieto už dnes prechádzajú masívnymi zlepšeniami. Onedlho bude mestská časť lepšie spojená nielen s centrom, ale aj s lokalitou Bory, kde vznikli ďalšie dodatočné služby.

Nie je prehnané tvrdiť, že Dúbravka má potenciál zmeniť sa na optimálny mix modernistického sídliska a nových štvrtí a areálov. Cestou k tomu je citlivá urbanizácia a zástavba plôch, ktoré boli v minulosti prehliadnuté. V najbližších rokoch by sa mohli tieto chyby napraviť. Významným predpokladom je však zmena Územného plánu, ktorý dnes bráni k rozsiahlejšiemu rozvoju celej Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.