Adrian Gubčo 24.09.2020 15:45

V centre Dúbravky vznikne Park Residence

Okolie Domu kultúry Dúbravka je už historicky vytypované ako miesto, kde má vzniknúť centrum tejto mestskej časti. Za minulého režimu však nestihlo byť dobudované, keďže sa plánovaná občianska vybavenosť začala realizovať až v 80-tych rokoch 20. storočia. Po roku 1989 tu ostali prázdne miesta, ktorým teraz nové využitie plánujú developeri.

Zdroj: Arca Capital

Takým je aj rozsiahly pozemok severne od Domu kultúry a jeho nástupného priestoru, kde sa dnes nachádza prázdna, nezastavaná plocha, pokrytá len trávnikom využívaným na občasné podujatia. Pôvodne tu mala byť zástavba súvisiaca s uvažovaným umiestnením okrskového centra, dnes sa však uvažuje s komerčnejším využitím. V podobnom duchu sa v nedávnej minulosti rozvíjalo aj bezprostredné okolie, kedy tu vznikol supermarket a nevzhľadný bytový dom Rustica.

Priestor dnes vlastní developer Arca Capital, ktorý tu už niekoľko rokov pripravuje nový polyfunkčný projekt. Podľa pôvodného zámeru tu mal vzniknúť obytný súbor Terasové záhrady, v rámci ktorého bola naplánovaná výstavba štvorice terasových domov, spoločne tvoriacich blok s otvoreným vnútroblokom. Parter (prízemie) smerom do okolia mal byť otvorený a obsahovať drobnú vybavenosť.

Daná schéma sa však nepozdávala miestnej ani mestskej samospráve. „Cieľom bolo, aby Dúbravčania neostali bez námestia, ale ostal verejný priestor,“ vysvetlil pre miestne periodikum Dúbravské noviny starosta Martin Zaťovič. Developer tak pristúpil k výraznému prepracovaniu celého projektu. „Investor Arca Capital sa rozhodol, ze zmení koncept projektu a vytvorí pre obyvateľov Dúbravky veľký verejný priestor, prepojený s Domom kultúry,“ hovorí Peter Horváth, zástupca Arca Capital. „Dôvodom týchto zmien bola požiadavka mestskej časti Dúbravka a mesta Bratislava zachovať čo najvačší možný verejný priestor.“

V dôsledku pretvorenia zámeru už nemal pôvodný názov zmysel, z Terasových záhrad sa tak stalo Park Residence. Podľa developera, základné parametre – teda súlad s Územným plánom či nároky na dopravu či technickú infraštruktúru – boli zachované, rozšíria sa však zelené plochy. Investor aktuálne spracúva dokumentáciu pre územné rozhodnutie, čaká na záväzné stanovisko a predpokladá, že výstavbu spustí v roku 2022. Príprava nie je údajne narušená ani aktuálnymi problémam skupiny, ktorá je v ochrane pred veriteľmi.

Upravený projekt bude pozostávať z trojice základných objektov: z doskového deväťpodlažného bytového domu, sledujúceho líniu Trhovej ulice, 14-podlažnej rezidenčnej veže, orientovanej do Saratovskej, a trojpodlažnej administratívnej budovy medzi jednotlivými bytovkami, kde sa uvažuje nad umiestnením miestneho úradu.

Podľa Dúbravských novín by tu malo vzniknúť 163 bytov a 29 apartmánov. Ako ďalej špecifikuje P. Horváth, malo by ísť predovšetkým o dvojizbové a trojizbové byty. „Najviac plánujeme dvojizbových - približne polovicu, trojizbových bude 60. Štandardy sú v štádiu rozpracovanosti.“ Dátum spustenia predaja ešte nie je známy a nateraz je príliš skoro hovoriť aj o cenách. „Je to ešte predčasné. Štandardy a ceny budeme tvoriť v súlade s lokalitou a vývojom cien,“ vysvetľuje Peter Horváth.

Okrem bývania sa tu má každopádne nachádzať pomerne rozsiahla vybavenosť – investor hovorí o približne 3-tisíc metroch štvorcových kancelárií a 2,6-tisíc metroch štvorcových retailu. Tieto služby a vybavenosť, spoločne s bývaním, má obslúžiť 420 parkovacích miest, ktoré budú umiestnené v podzemnej garáži. Prístup bude zabezpečený z Trhovej aj Saratovskej.

Nová veža a susedný administratívny objekt, kde sa má nachádzať miestny úrad. Zdroj: Arca Capital

Investor nezmenil len koncepciu projektu, vymenil aj samostných architektov – kým pôvodné Terasové záhrady pripravovali A.M. Architects, po novom pracuje na zámere kancelária Expoline. Zverejnené vizualizácie pôsobia pomerne schematicky, preto je na lepšie hodnotenie architektúry ešte priskoro, v princípe však možno už teraz povedať, že ide o štandard, ktorý v danej lokalite neurazí, ale ani nenadchne.

Arca Capital každopádne pripomína, že benefity projektu budú rozsiahle. „Najväčším benefitom pre verejnosť bude zachovanie voľného verejného priestoru, ktorý v spojení s plochou pred domom kultúry môže vytvoriť námestie alebo park,“ konštatuje P. Horváth. „Čo tam vznikne, bude rozhodovať mestská časť alebo mesto, predpokládame, že k tomu bude vyvolaná verejná diskusia.“

Dôležitým prínosom by mohlo byť centralizovanie miestneho úradu, ktorý sa dnes nachádza na troch rozličných adresách, pričom projekt teoreticky počíta aj s priestorom pre umiestnenie knižnice. Vyvolanou investíciou má byť podľa všetkého aj rozšírenie Trhovej ulice o odbočovací pruh.

Ak sa podarí projekt skutočne rozostavať – Arca Capital totiž čelí skutočne vážnym problémom, ktoré môžu viesť k rozpredaju jednotlivých projektov – Park Residence by mohlo nadviazať na podobné zámery v okolí. Najväčšou konkurenciou by mal byť development Centrum Dúbravka na mieste starej opustenej pošty, podobný charakter má aj menší obytný súbor Na Lúke od FINEPu. Realizácia všetkých týchto schém by zmenila podobu centrálnej časti Dúbravky, ktorá by získala mestskejší charakter.

Dokončenie Park Residence možno v optimistickom prípade očakávať ku koncu roka 2024.

Pôvodná podoba projektu. Zdroj: Arca Capital

Hoci lokálne periodikum aj samospráva považuje úpravu projektu za veľké víťazstvo, osobne ju považujem skôr za Pyrrhovo víťazstvo. Pôvodne navrhovaná bloková štruktúra projektu bola vhodná, vytvárala dobrý kontrast medzi verejným a poloverejným priestorom, budovy mali ľudskejšiu mierku a obsahovali dostatok občianskej vybavenosti. Dúbravka nedostatkom zelene netrpí, preto by zástavba v danej forme nijakú devastáciu nespôsobila.

Takto mestská časť získa síce rozsiahlejší priestor, zároveň sa ale zvyšujú nároky na jeho výrazné zlepšenie – popri Saratovskej teraz vzniká miesto pre vytvorenie veľkého námestia alebo parku (ktorý ale pravdepodobne nebude celý vo vlastníctve verejného sektoru), ktorý by mal byť prieriešený architektonickou súťažou. Kvalitný verejný priestor tu nevznikne zadarmo.

Druhou vecou sú zvýšené nároky na údržbu, ktoré sú relatívne najvyššie práve tam, kde sa uprednostnila skôr modernistická koncepcia výstavby mesta pred tradičnou blokovou. Vyššie budovy umožňujú vytvoriť viac verejných či zelených plôch, zároveň však ale vedú k rozšíreniu plôch, o ktoré sa treba starať – čo bude zvlášť v kontexte meniacej sa klímy čoraz drahšie a čoraz menej efektívne. Exaktne to ukazuje vynikajúca publikácia Hustota a ekonomika měst, ktorá nedávno vyšla v Prahe, vychádzajúc z podobných lokálnych podmienok.

Bohužiaľ, nejde o jediný prípad, kedy sa prvoplánovo kalkuluje s väčším rozsahom zelene – čo má samozrejme aj širokú verejnú podporu – vo výsledku to však mestu a kvalite života skôr škodí. Skúsenosti ukazujú, že lepšie je skôr mesto s menším počtom väčších udržiavaných parkov, ktoré sú prepojené kvalitnými ulicami so stromoradiami, ako modernistická koncepcia miest v parku. Ide o idealistickú víziu, ktorá sa v praxi neosvedčila.

Bratislava však aj naďalej opakuje chyby 20. storočia. Premena Terasových záhrad na Park Residence je jednou z nich.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.