Adrian Gubčo 27.05.2020 12:46

Archikód predstavuje urbanistickú štúdiu zóny Dúbravčice-Stred

Developer Archikód, blízky architektonickej kancelárii Vavrica Architekti, sústredí podstatnú časť svojej investičnej činnosti do severnej časti Dúbravky. Postupne zastavuje jednu parcelu za druhou v rámci koncepcie „Záhradného mesta“ v okolí Ulice Martina Granca, čo je podnetom pre prepracovanie ďalšieho územia – Dúbravky-Sever, resp. Dúbravčice-Stred, pre ktorú developer vypracováva urbanistickú štúdiu.

Komplexný výkres, var. A. Zdroj: Archikód

Severný okraj Dúbravky ostával až donedávna mimo záujmu investorov, ktorých odrádzala vzdialenosť od centra mesta a nelichotivý stav lokality. S rastom cien nehnteľností a vypĺňaním vnútromestských pozemkov sa však situácia zmenila – v súčasnosti dochádza k výraznej urbanizácii na predtým prázdnych pozemkoch, keďže pri všeobecne nízkej dostupnosti bývania sa stávajú byty na okraji Dúbravky atraktívnymi.

Archikód je v tomto kontexte trochu odlišný, keďže jeho realizácie patria do vyššieho štandardu. Už prvé projekty, Villa Rustica alebo Villa Vista, nastavili určitú úroveň, ku ktorej sa ďalšie plány približujú. Developer však v polyfunkčných domoch Pekná Vyhliadka prináša aj mestskejšie bývanie, ktoré sa neprofiluje ako vyslovene exkluzívne.

Všetky tieto projekty, spoločne s komplexom Tarjanne od YIT Slovakia, Archikód označil za „Záhradné mesto“, štvrť založenú na silnej prítomnosti zelene v dotyku s rozvoľnenou zástavbou a upokojenou dopravou. Koncepcia má očividne komerčný úspech, keďže jednotlivé bytové domy sa darí vcelku úspešne vypredávať a developer postupne pridáva aj obchodné priestory. Nie je prekvapením, že sa investor(i), ale aj mestská časť Dúbravka, začína obzerať po možnostiach ďalšieho rozvoja.

Ako najlogickejší smer pre novú výstavbu sa javí územie, známe ako Dúbravčice-Stred, takmer úplne nezastavaná zóna vymedzená zalesnenou plochou od západu, areálom Penati zo severu, Saratovskou ulicou z východu a zástavbou pri ulici Pri kríži z juhu. Kedysi sa plocha využívala pre poľnohospodárske účely, neskôr tu vznikla skládka stavebného odpadu z výstavby sídliska Dúbravka a Lamač.

Do budúcna ide o lokalitu s veľkým potenciálom, keďže pôjde o spojnicu Dúbravky s Bormi v dotyku s predĺženou električkovou radiálou. V mieste, kde bude električková trať križovať železničnú, by mal vzniknúť železničný terminál, ktorý bude nepochybne významným dopravným uzlom. Developer, ktorý buduje Bory, zas bude vysoko pravdepodobne koncentrovať najväčšie hmoty práve v južnej časti zóny, čo robí z Dúbravčíc dôležité kontaktné územie.

Nanešťastie, platný Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy nedostatočne odzrkadľuje lokálne podmienky, preto je nutné jeho spodrobnenie, aby mohla v tomto území vzniknúť skutočne kvalitná a príťažlivá štvrť. Presne na to má slúžiť urbanistická štúdia (UŠ), ktorá je podkladom pre vypracovanie podrobnej regulácie v podobe územného plánu zóny.

Navrhované funkcie. Zdroj: Archikód

Medzi hlavné ciele UŠ patrí zhodnotenie potenciálu územia, vytvorenie optimálneho mixu funkcií, zosúladenie záujmov v území, vytvorenie podmienok pre vznik polyfunkčnej mestskej štvrte, riešenie priestorovej kompozície územia, určenie využitia navážky zo skládky stavebného odpadu, navrhnutie zásad rozvoja územia a etapizácie výstavby, zlepšenie kvality života obyvateľov, zabezpečenie dostatku zelene a obsluhy územia, riešenie statickej dopravy a zlepšenie technickej infraštruktúry v území.

Tieto oficiálne formulácie v preklade znamenajú, že tu má vzniknúť nová mestská štvrť, kde vznikne bývanie, pracoviská, obchody aj rekreačné plochy. Dnes je však situácia komplikovaná, keďže bratislavský územný plán tu predpisuje kombináciu plôch pre šport a rekreáciu (čo je v princípe v poriadku) a občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. To znamená, že najviac 30% z funkčných plôch môže byť určených pre bývanie, čo je výrazný problém. Občianska vybavenosť v území je saturovaná blízkymi Bormi.

Štúdia je preto predkladaná v dvojici variantov. Prvý z nich len spodrobňuje súčasný Územný plán, počíta teda s OV, druhá varianta však odráža aktuálne nároky mesta na zabezpečenie nového bývania, ktoré tu má určené minimálne 70% funkčných plôch. Pre tento účel by však bolo potrebné Územný plán zmeniť, čo by potrvalo ešte niekoľko rokov.

Ak by sa však pokračovalo v pôvodnom variante, nová zóna by sa vyznačovala komponovaním zástavby pozdĺž Saratovskej, popri ktorej by boli umiestnené kancelárske komplexy s doplnkovými funkciami vybavenosti a služieb. Budovy by mali okolo osem nadzemných podlaží, na okrajoch zóny by sa nachádzali výškové dominanty – neďaleko od električkového obratiska 22-podlažná, smerom k Penati Resortu 18-podlažná.

Za týmito budovami by sa nachádzala pešia promenáda, po oboch stranách zakončená námestiami. Južné námestie by prechádzalo popri druhej výškovej budove s 18 podlažiami do veľkého parku Pri kríži. Rezidenčná zástavba na západnej strane promenády by mala 10-18 podlaží. Nakoniec, najbližšie k masívu výbežku Devínskej Koliby by boli najmä byty v 8-10-podlažných domoch, doplnkovou funkciou by bola škola. Športoviská sa navrhujú v severnej časti územia, v dotyku s areálom Penati a budúcim projektom Sand Resort od Cresco Real Estate.

Ide o návrh, ktorý reaguje na predpoklady Územného plánu, pomery v území – na navážke sa napríklad zástavba neplánuje – aj očakávania okolitých obyvateľov, najmä čo sa týka umiestnenia veľkého parku Pri kríži. Pozitívami návrhu sú stromoradia na každej ulici, maximalizácia počtu parkovacích miest v podzemí namiesto povrchového parkovania, alebo dobrá úroveň riešenia pešieho aj cyklistického pohybu. V zóne by podľa tohto plánu žilo okolo 800 ľudí a pracovalo 1,5-tisíc. Počet denných návštevníkov by sa pohyboval na úrovni takmer 5-tisíc ľudí.

Podľa autorov štúdie z kancelárie Vavrica Architekti by takto vznikla moderná a príjemná štvrť s ľudskou mierkou, preferenciou pešieho pohybu a veľkým objemom zelene. Architekti odporúčajú zvýšiť podiel bývania a občiansku vybavenosť saturovať pozdĺž Saratovskej ulice.

Širšie vzťahy. Ide o dôležité prechodné územie medzi Dúbravkou a Bormi. Zdroj: Archikód

Hoci štúdia má niekoľko pozitívnych bodov, predsa len je tu an niekoľko negatív. Stotožňujem sa s konštatovaním autorov, že je potrebné výrazne zvýšiť podiel bývania, ktoré je ďaleko akútnejšou potrebou. Potrebná tak bude aj zmena „veľkého“ Územného plánu. Tá by sa však mala týkať nielen funkcií, ale aj regulácie indexov podlažných plôch alebo koeficientov zastavanosti.

Považujem totiž za nevhodné budovať v tomto priestore také vysoké budovy, ktoré nemajú v tejto časti mesta opodstatnenie. Autori sa odvolávajú na paneláky v Dúbravke, ktoré majú 14 podlaží, tento typ zástavby však nemožno považovať za referenčný, pokiaľ je záujmom vybudovanie atraktívnej a príjemnej mestskej štvrte, založenej na ľudskej mierke. Preto by bolo lepším riešením zástavbu skôr zahustiť, zároveň ale znížiť. Umiestnenie jednej dominanty je v poriadku, nie však rovno štyroch.

Výsledkom by bolo zníženie počtu parkov, pokiaľ však má vzniknúť nový park Pri kríži, od Saratovskej je potrebné zachovať široký pás izolačnej zelene a priamo za územím sa nachádza zalesnený výbežok Devínskej Kobyly, potom nie je dôvod zriaďovať ďalšie parky. Potrebu zelene dokážu dostatočne naplniť stromoradia v uliciach a štvrť môže byť stále „Záhradným mestom“.

Či bude vôľa k realizácii podľa nového variantu, je otázne, keďže zmeny a doplnky Územného plánu trvajú enormne dlho. Aj nedávno ohlásené pripravované úpravy, okrem iného sa týkajúce odsúhlasenia niektorých nových územných plánov zón, sa schvália asi až v druhej polovici roka 2021. Na druhej strane, súčasný postoj Magistrátu k apartmánom (prechodnému bývaniu) a ich odmietanie bude viesť k tomu, že mnohé zámery budú nerealizovateľné, čo by sa mohlo týkať aj tejto časti mesta. To zas zvyšuje pravdepodobnosť snahy o zmeny súčasných pomerov.

Mesto je v schizofrenickej situácii, kedy potrebuje nové bývanie v podobe desiatok tisíc nových bytov, no zároveň robí len veľmi málo pre to – niekedy dokonca ide priamo proti tomu – aby nové kapacity vznikali. Postihnúť to môže aj podobné plány, ako sa rozvíjajú v Dúbravčiciach-Stred. Vízia modernej a kvalitnej novej štvrte je príťažlivá, no stále vzdialená.

V tejto chvíli tak nemožno povedať, kedy začne štvrť naozaj vznikať. Z dlhodobého hľadiska však určite vznikne, keďže ide o strategický smer rozvoja mesta, ako aj záujem, aby z Borov nevznikla odlúčená časť mesta. Ďalší ťah je na mestskej časti a na Hlavnom meste, ktoré musia povedať, aké Dúbravčice si naozaj želajú.

Viac o štúdii na tomto odkaze. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.