Adrian Gubčo 30.12.2024 19:30

Výborný rok pre nové centrum Bratislavy. Downtown sa mení na európsku ikonu

Uplynulý rok 2024 bol z pohľadu vývoja nového centra Bratislavy, nazývaného aj bratislavský downtown, významný. Dokončených bolo niekoľko významných projektov, kým výstavba ďalších sa naplno rozbehla. Okrem toho bolo predstavených niekoľko nových, resp. upravených zámerov, ktoré sú prísľubom vzniku štvrte, výnimočnej v celoeurópskom kontexte.

Po krátkej prestávke sa vrátili žeriavy

Pod bratislavským downtownom sa vo všeobecnosti myslí územie medzi Páričkovou ulicou a Dunajom. Donedávna išlo o priemyselnú zónu, ešte za minulého režimu však bola vytypovaná pre umiestnenie nového centra mesta. Tento plán napokon potvrdila realizácia niekoľkých významných stavieb, napríklad novostavby Slovenského národného divadla, Presscentra (Tower 115) či autobusovej stanice.

Prestavba sa naplno rozbehla až v 21. storočí, najmä v druhej dekáde, keď boli odstránené takmer všetky zvyšky pôvodnej zástavby (vrátane niekoľkých hodnotných objektov). Na ich mieste začali vznikať polyfunkčné projekty známych developerov. HB Reavis sústredil svoje aktivity popri ulici Mlynské nivy, JTRE pri Dunaji. Penta Real Estate získala pozemky Bratislavskej teplárenskej, kde vybudovala Sky Park.

Na začiatku 20-tych rokov boli dokončené niektoré z veľký projektov. Okrem prvej časti Sky Parku to bol najmä komplex Nivy a veža Nivy Tower od HB Reavis, JTRE dobudovalo Klingerku a prvé budovy v rámci Eurovea City a rozbehlo pokračovanie Eurovey, YIT Slovakia začalo meniť areál bývalej Cvernovky na Zwirn. Eurovea aj prvá časť Zwirnu boli dokončené v roku 2023.

Galéria

Mohlo by sa zdať, že v rozvoji lokality nastal útlm, tento však bol len krátkodobý. V priebehu tohto roka prebiehala stavebná aktivita na siedmich, resp. ôsmich projektoch. Z downtownu sa do istej miery stiahol HB Reavis, priestor však vyplnili iní silní hráči – Penta Real Estate a Alto Real Estate, ktorí chcú územie meniť v spolupráci so svetovými architektmi. Pozíciu si udržalo JTRE, ktoré je momentálne najaktívnejším investorom, a v území sú aktívni aj menší hráči.

Najväčším aktuálne rozostavaným projektom je Downtown Yards od JTRE. Mohutný polyfunkčný komplex je v podstate pokračovaním Klingerky, hoci sa od nej výrazne líši. Developer sa rozhodol k vyplneniu priestoru medzi Košickou a Plátenníckou ulicou pristúpiť citlivejšie, preto v spolupráci s architektmi z kancelárie GFI navrhol blok, tvorený mohutnejšou zástavbou popri Košickej a nižšou popri Plátenníckej.

Development je rozdelený na dve etapy, hoci stavebne sa neprekrývajú s oficiálnym rozdelením. V realizácii je tak prvá aj časť (oficiálnej) druhej. Budujú sa rezidenčné objekty a občianska vybavenosť popri Plátenníckej. Stavebné práce postupujú rýchlo, preto sú dnes už viditeľné nadzemné podlažie niektorých budov.

Po dokončení vznikne v rámci Downtown Yards 656 bytov a apartmánov v trojici výškových budov a niekoľkých nižších sekciách. Umiestnené tu budú aj kancelárie v sérii objektov pri Plátenníckej a najmä vo výškovej budove ERA, ktorá bude mať 141 metrov. Veža je predmetom druhej etapy. Súčasťou projektu je parkovo upravený vnútroblok, nová cykloinfraštruktúra, materská škola (resp. detské centrum) a viacero obchodov a služieb. Celkové dobudovanie oboch častí sa očakáva v roku 2030.

JTRE v downtowne naplno rozbehlo aj druhý projekt, hoci výrazne komornejší. Úroveň terénu dosiahla výstavba Ganz House na Pribinovej ulici. Nadštandardný polyfunkčný projekt s luxusným bývaním v 65 bytoch a „butikovými“ kanceláriami vo výmere 10-tisíc metrov štvorcových je dielom architektonickej kancelárie Compass. Prvým potvrdeným nájomníkom je banka UniCredit. Dokončenie sa očakáva v roku 2026.

Panoráma nového centra sa vypĺňa výškovými budovami. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ďalším mimoriadne významným projektom je už zmieňovaný Zwirn. YIT Slovakia už v priebehu minulého roka dokončila prvú rezidenčnú etapu komplexu, ktorý prinesie celkovú transformáciu areálu bývalej Bratislavskej cvernovej továrne. Na sklonku tohto roka spoločnosť ohlásila aj skolaudovanie tretej etapy (hoci ide de facto o druhú), ktorá okrem bývania zahŕňa aj kancelársku budovu v podobe výškového akcentu na nároží Svätoplukovej, Mlynských nív a Košickej.

Popri týchto úspechoch sa začala realizovať druhá etapa, ktorá bude z pohľadu objemu bytov najväčšia. Nový blok dotvorí súbor aj nový kus mesta, ktorý vznikom Zwirnu vznikne. Autorom architektúry je kancelária Compass Architekti, ktorá sa presadila v medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaži. Za prvú etapu si tento rok vyslúžila nomináciu na Cenu za architektúru CE ZA AR.

V priebehu tohto roka sa začal výraznejšie hýbať do budúcna aj jeden z najvýraznejších projektov v celom downtowne. Alto Real Estate, ktoré po svojom vyčlenení sa z Penta Real Estate prebralo ďalší rozvoj Sky Parku, nielen dokončilo štvrtú rezidenčnú vežu Sky Park Residence 4, ale sa naplno pustilo aj do budovania výškovej dominanty komplexu Sky Park Tower. Aktuálne prebieha jej zakladanie, osadená bola aj dvojica žeriavov.

Pôvodne mienená ako administratívna veža, v posledných rokoch prešla výraznými úpravami. Po novom bude z väčšej časti rezidenčná, pričom by tu malo vzniknúť 393 bytov a apartmánov vysokého štandardu. Redizajnovaná budova bude mať mohutnejšiu základňu, inak si ale zachová svoju výšku takmer 120 metrov. Podoba veže je dielom kancelárie Zaha Hadid Architects.

Penta sa vystúpením zo Sky Parku z územia nestiahla. Podarilo sa jej získať časť pozemkov po odchádzajúcom HB Reavis. Na budúce riešenie územia zorganizovala súťaž, ktorej sa zúčastnila špička súčasnej európskej architektonickej scény. Víťazom sa napokon stala talianska kancelária Stefano Boeri Architetti so svojim príťažlivým konceptom, kombinujúcim blokový európsky urbanizmus s výrazným zastúpením zelene.

Developer však neprebral len pozemky, ale aj starší projekt, ktorý tu bol plánovaný. Vďaka tomu mohol už skôr rozbehnúť výstavbu kancelárskej budovy Chalupkova Offices. Podľa Penta Real Estate bude mohutné bizniscentrum najlepšou kancelárskou budovou v Bratislave. V objekte plánuje sídliť celá skupina Penta. Aktuálne je vo výstavbe, pričom prebieha zakladanie.

Relatívne menším hráčom je Mint Investments, česká investičná skupina, ktorá už dávnejšie získala pozemky na rohu Bottovej a Chalupkovej. Naplánovala tu tvarovo výrazný projekt Metropolis, tvorený dvoma vežami v tvare písmena M. Nadštandardný rezidenčný komplex s 298 bytmi a apartmánmi je dnes už dokončený. Architektom bola pražská kancelária City Work Architects.

Diskutabilná je otázka výstavby projektu Portum Towers v priestore medzi Chalupkovou, Košickou a Landererovou. Výrazný súbor, tvorený dvojicou dominantných veží a nižšími krídlami, má priniesť takmer päť stoviek luxusných bytov. Pozemok je ohradený a počas roka tu prebiehali určité práce, hoci o plnohodnotnej výstavbe hovoriť nemožno.

Z kuloárov prichádzajú informácie, že developeri TopEstates a Portum Towers sa usilujú projekt predať, pričom záujem prejavili najvýznamnejší developeri. Ak to je pravda, možno sa aktivita naozaj čoskoro rozbehne vo výraznejšej miere.

V downtowne dnes navrhujú projekty svetoví architekti, napríklad Stefano Boeri v prípade Urban Oasis. Zdroj: Penta Real Estate

Svetová architektúra a najvyššie budovy

Popri výstavbe viacerých projektov je v tomto momente takmer ujasnené, ako bude downtown po celkovom dobudovaní približne vyzerať. Predstavené boli výsledky súťaží na trojicu významných zámerov. Vo všetkých prípadoch investori prizvali známe európske kancelárie, ktoré majú jednotlivým schémam dodať nielen prestíž, ale aj špičkovú úroveň.

Ako prvý predstavil svoju víziu developer Alto Real Estate, ktorý sa dostal k časti pozemkov po odchádzajúcom HB Reavis. Do jeho vlastníctva prešli plochy medzi areálom Sky Parku a Chalupkovou ulicou, kde sa v minulosti nachádzala dočasná autobusová stanica. Investor tak mohol vhodne prepojiť Sky Park s novým projektom a vytvoriť celistvé územie.

Blok 5.1, ako je priestor pracovne nazývaný, napokon navrhne kancelária Mecanoo. Do rozšíreného parku, do ktorého je vsadená zástavba Sky Parku, bude vložená aj trojica nových rezidenčných budov a jedna administratívna. Dominantou bude obytná veža na nároží Bottovej a Chalupkovej, ktorá by mohla mať okolo 75 metrov. Realizovať sa bude pravdepodobne už v prvej etape, hoci presné termíny zatiaľ nie sú známe.

Druhá súťaž bola zmieňovaná už vyššie. Realizovala ju Penta Real Estate, ktorá prebrala väčšinu plôch v trojuholníku medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou. Víťaz z kancelárie Stefano Boeri Architetti svoj koncept nazval Urban Oasis, čo má odzrkadľovať fakt, že hoci pôjde o vysoko urbanizované prostredie, vznikne tu aj atraktívny zelený verejný priestor. Aj v rámci tohto developmentu vznikne výškový akcent v podobe veže na rohu Mlynských nív a Košickej.

Pokiaľ sa neráta Chalupkova Offices, prvá budova v rámci komplexu začne vznikať v roku 2026. Celkovo by ich malo vzniknúť päť, výstavba tak bude prebiehať hlboko do 30-tych rokov tohto storočia. Predpokladom k výstavbe je však do istej miery zmena Územného plánu – developer by totiž rád zvýšil podiel bývania na úkor občianskej vybavenosti, najmä kancelárií.

Napokon, tretia súťaž, ktorej výsledky boli predstavené vcelku nedávno, sa týkala už dlhšie známeho zámeru na vznik nových mrakodrapov, teda budov s výškou nad 150 metrov. Ich výstavbu naznačil už dávnejšie developer JTRE, keď sa namiesto kancelárskej veže East Tower rozhodol vybudovať rezidenčný objekt nebývalej výšky. Napokon sa ukázalo, že ich chce až dve – vyšší s 260 metrami a nižší so 180 metrami.

Pre architektonické riešenie projektu vypísal vyzvanú súťaž medzi viacerými medzinárodnými kanceláriami so skúsenosťami v navrhovaní mrakodrapov. Víťazom sa stala holandská kancelária KCAP, ktorá navrhla dvojicu elegantne pôsobiacich veží (finálna výška je 260 a 184 metrov) s približne 1.100 bytmi, podnožou so službami a parkom medzi budovami a Tower 115. Štart výstavby sa predpokladá až na konci desaťročia.

Ide dosiaľ o jeden z najodvážnejších projektov, aké boli v Bratislave navrhnuté. Dnes za ním ale stojí jeden z najsilnejších domácich developerov, ktorý už jeden mrakodrap v lokalite postavil. Bratislava sa tak v priebehu tohto roka priblížila k tomu, aby získala výnimočnú panorámu aj z medzinárodného hľadiska. Ak by projekt existoval už dnes, vyššia z veží by bola druhou najvyššou v Európskej únii.

Predstavený bol návrh nových najvyšších budov v meste. Zdroj: JTRE

Expanzia downtownu začína

V priebehu roka 2024 sa potvrdilo, že masívny rozvoj, daný záujmom o túto lokalitu, sa prenesie aj do okolia. Downtown je spojený s čoraz väčšou prestížou, preto majú developeri záujem o výstavbu v okolí a možnosť kapitalizovať na dobrom mene lokality. Síce s menšou ochotou, ale predsa len poskytuje pomocnú ruku aj Hlavné mesto, ktoré otvára možnosti pre rozvoj.

Už v priebehu minulého roka bola predstavená tzv. Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy, ktorá naznačila budúcnosť výstavby v zónach Mlynské Nivy – Západ a Východ. Zo štúdie, vypracovanej Metropolitným inštitútom Bratislavy a zaplatenej lokálnymi developermi, vyplýva, že tu vznikne kompaktná polyfunkčná štvrť, založená na princípoch 15-minútového mesta. Investori sa majú výrazne podieľať na financovaní výstavby vybavenosti či infraštruktúry.

Ďalší rozvojový smer je juh, teda na pravý breh Dunaja. Už dlhodobo sa s nezastavanou lokalitou medzi Starý mostom a Prístavným mostom ráta ako s rozšírením centra Bratislavy. Z toho vyplýva aj oficiálny názov lokality v plánovacích dokumentoch – Celomestské centrum Petržalka. Najvýznamnejšími vlastníkmi pozemkov sú JTRE a Penta Real Estate, pripravujúci projekty Nové Lido a Southbank.

Oba zámery sú už vo vysokom štádiu prípravy. Predpokladom pre ich vznik je ale zmena Územného plánu, ktorý je dnes založený na neaktuálnych výsledkoch súťaže z roku 2006. Hoci sa mesto už dávnejšie vyjadrilo, že na transformácii územia má záujem, regulácia sa stále nezmenila. Proti úmyslom stavať v lokalite sa stavajú aktivisti.

Napokon, určitý pohyb nastal aj v prípade teoreticky najlepšieho priestoru pre vznik mimoriadneho developmentu v Bratislave. Hlavné mesto aj štát konečne otvorene pripustili, že majú záujem na premene Zimného prístavu. Dodnes funkčný nákladný prístav v dotyku s novým centrom mesta by sa mohol premeniť na osobný alebo marínu, kým plochy v susedstve bazénov sa premenia na stavebné pozemky. Hlavné mesto sľubuje súťaž aj kvalitnú reguláciu.

Downtown tak bude srdcom rozsiahlejšieho územia, tvoreného súčasnou architektúrou s množstvom nových bytov, kancelárií, obchodov, verejných priestorov a zelene. Dominovať mu budú výškové budovy a mrakodrapy od svetových architektov. Bratislava sa vďaka prestavbe územia zmení – fyzicky, mentálne aj imidžovo. Tento rok priniesol viacero dôležitých posunov, nie všetky otázky ale boli vyriešené.

Pozornosť vedenia mesta i štátu sa obracia na Zimný prístav. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Stále ďaleko od vzorovej štvrte

Hoci sa upravenosťou aj charakterom downtown už dnes líši od čohokoľvek, čo je v Bratislave bežné, mnoho problematických bodov stále čaká na riešenie. Jeho rozvoj nemožno označiť za vzorový, a to aj za predpokladu, že sú výškové budovy prijímané pozitívne. Najväčším problémom ostáva už tradične doprava, ide však len o jeden z viacerých nedostatkov.

Nové centrum mesta aj naďalej zostáva do veľkej miery závislé od automobilovej dopravy. Najväčšie investície do infraštruktúry v posledných rokoch smerovali práve do zlepšenia podmienok pre automobily – či už prestavba ulice Mlynské nivy, alebo tento rok rekonštrukcia križovatky Landererovej a Prístavnej s Košickou. Cesty zostávajú neúmerne široké a kapacitnejšia verejná doprava chýba.

Zmeniť to má uvažovaná električková trať, plánovaná po Pribinovej a Košickej ulici. Predstavená bola už dávnejšie, no jej intenzívnejšej príprave bránil odpor Ministerstva kultúry SR, ktoré odmietalo vedenie popred budovu SND. Aktuálne vedenie MK SR však pripustilo zmenu postoja, pokiaľ Hlavné mesto pripraví riešenie bez závažných negatívnych vplyvov na prevádzku divadla.

Teoreticky sa tak otvára cesta pre vznik kľúčovej električkovej trate. Mestu uchádza čas, ak chce na projekt získať finančnú podporu JTRE. To podmienilo grant 10 miliónov eur splnením určitých termínov, dokedy treba projekt začať realizovať.

Popri absencii koľajovej dopravy možno štvrti vyčítať aj absenciu koncepčného prístupu k rozvoju verejnej dopravy a dopravy všeobecne, koordinácii pri tvorbe verejných priestorov, nedostatočným investíciám do tvorby nekomerčnej občianskej vybavenosti alebo chýbajúcu snahu o tvorbu spoločnej identity. Prameňom problému je ambivalentný postoj mesta k rozvoju územia a neschopnosť developerov sa skoordinovať aspoň pri základných otázkach.

Ide o niečo, čo je kritizované dlhodobo. Ani v priebehu roka 2024 sa nepodarilo nič z toho napraviť. Napriek tomu ale možno konštatovať, že bratislavský downtown si postupne tvorí vlastnú tvár. Jednotlivé pozemky sa vypĺňajú, získavajú mestský charakter a postupne sa kultivujú. Pribúdajú tu výrazné i atraktívne stavby, zaujímavé priehľady, nové komerčné koncepty a zelené plochy, vhodné pre trávenie času.

Potrvá ešte veľmi dlho, kým sa z downtownu stane naozaj špičková štvrť. Nepôjde o jednoduchý ani o lacný proces. Napriek tomu je ale možné a reálne, že raz takou bude a stane sa symbolom mesta podobne ako historické jadro. Rok 2024 bol v tomto vývoji absolútne zásadný.

Pozrite si výstavbu nových projektov v centre vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.