Adrian Gubčo 26.08.2020 12:29

Petržalka sa môže rozšíriť o štvrť Kapitulský dvor

Mestská časť Petržalka prechádza a bude prechádzať pomerne významným rozvojom, nie však vo svojich centrálnych oblastiach. Nové polyfunkčné zóny pribúdajú predovšetkým na jej okrajoch. Najnovším veľkým počinom by mohla byť urbanizácia Kapitulského dvora – územia developovaného priamo cirkvou, kvôli ktorej sa dáva vypracovať návrh Územného plánu zóny Kapitulský dvor.

Zdroj: JELA

Predmetné územie sa nachádza západne od existujúcej zástavby Petržalky, na prázdnej ploche od severu vymedzenej Cestou 61, od západu diaľnicou D2, od juhu Bratskou ulicou a od východu Kaukazskou. Kľúčovým vlastníkom pozemkov je Rímskokatolícka cirkev, predovšetkým Bratislavská arcidiecéza, ktorá v tejto časti Petržalky vlastní rozsiahle plochy, vhodné pre výstavbu. Než však k tomu dôjde, pripravuje mestská časť ucelenejšiu priestorovú reguláciu celej lokality.

Cieľom je totiž vytvorenie – aspoň podľa autora návrhu ÚPZ, spoločnosti JELA, vedenej odborníčkou na územné plánovanie Jelou Plencnerovou – kvalitného podkladu pre ďalšie usmerňovanie investičnej aktivity v oblasti tak, aby tu vznikla mestská polyfunkčná štvrť, ktorá vhodne doplní Petržalku, vytvorí predpoklady pre vznik príťažlivých zelených a parkových plôch a bude vhodne riešiť dynamickú aj statickú dopravu. Víziu, že tu vznikne typicky mestská štruktúra, predkladá aj „veľký“ Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy.

Územie je rozdelené na 12 sektorov, v ktorých je umožnená výstavba, okrem toho sa tu majú nachádzať aj parkové plochy, vodné plochy a nezastaviteľná a ochranná zeleň. Nová výstavba má byť založená na takých princípoch, aby tu okrem bývania vznikli aj pracovné miesta, aby tu bolo vhodné prostredie pre život všetkých vekových a sociálnych skupín, aby sa minimalizovala potreba využívania individuálnej automobilovej dopravy, aby vznikla taká hustá a kompaktná štruktúra, ktorá bude redukovať energetické nároky a bude v súlade so stratégiami zameranými na adaptáciu na zmeny klímy, aby tu bol dostatok zelene a v neposlednom rade, aby mohla byť do územia dovedená klasická cestná (autobusy, trolejbusy), ale výhľadovo aj koľajová verejná doprava (električka alebo TIOP).

Dnešné regulatívy Územného plánu, ktoré má ÚPZ spodrobňovať, tu umožňujú vznik takejto mestskej zástavby. Najhustejšie zastavané územia sú definované ako plochy bývania a občianskej vybavenosti, kde sa bývanie môže umiestňovať v pomere do 70% z celkovej výmery funkčných plôch, redšie plochy sú územia občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu, kde je podiel bývania len do 30%.

Autorky ÚPN-Z tu preto navrhujú okrem bytoviek aj apartmánové domy a obchodné a administratívne centrá. Okrem toho sa tu uvažuje aj nad umiestnením základnej a strednej školy s vlastným kampusom, nemocnice s poliklinikou, seniorcentra, multifunkčného športového centra či veľkého kostola s pastoračným centrom. Navrhovaná vodná plocha v centrálnom parku by mohla byť využitá ako prírodné kúpalisko.

Centrum zóny má byť v dotyku s novým kostolom. Zdroj: JELA

Pozitívom návrhu je snaha o koncepčné riešenie verejných priestorov, ktoré nevznikajú ako zvyškové plochy po výstavbe, ale sú cielene tvorené a budované. Kľúčovým priestranstvom má byť veľký centrálny park s priľahlým námestím, na ktorý budú nadväzovať „obytné“ ulice – teda ulice, ktoré nemajú len funkciu dopravných koridorov, ale sú aktívnym priestorom spoločenskej výmeny a sú do nich orientované aj vstupy do budov. Hierarchiu verejných priestranstiev majú doplniť vnútrobloky privátnejšieho charakteru. Návrh ráta so zakomponovaním historických československých bunkrov, ktoré sa tu dodnes nachádzajú.

V celej štvrti by v zmysle návrhu mohlo vzniknúť 2.482 bytov pre približne 5,2-tisíc obyvateľov, ako aj 1.134 apartmánov a nájomných jednotiek pre takmer 2,4-tisíc obyvateľov. K týmto počtom treba zaradiť aj odhadom 280 obyvateľov senior centra a 540 ubytovaných v stredoškolskom kampuse. Celkový počet obyvateľov zóny by tak mohol dosiahnuť až viac ako 8,4-tisíc, čím by išlo o jeden z najmasívnejších developmentov v meste.

Takéto množstvo ľudí má samozrejme mimoriadne dopravné nároky, čo je riešené napojeniami z existujúcej cestnej siete – predovšetkým z novej Viedenskej cesty (Cesty 61) a z Bratskej ulice, čím sa umožní aj napojenie na diaľnicu D2. Obvodové komunikácie, teda Údernícka alebo Kaukazská, by prešli prestavbou a rozšírením. Vnútri zóny sa nachádza viacero typov ulíc, ale aj niekoľko peších zón. Návrh pracuje s myšlienkou výstavby záchytných parkovísk na okraji zóny, ktoré sú súčasťou celomestskej koncepcie budovania P+R kapacít. Napriek tomu, počet parkovacích miest, aj keď z 90% umiestnených v podzemí, zohľadňuje platné normy, kvôli čomu by tu mohlo vzniknúť až 8.990 parkovacích miest plus ďalších 1.739 v záchytných parkovacích domoch.

Verejná doprava dnes do územia vedená nie je, čo autorky navrhujú zmeniť zavedením koľajovej dopravy – električky, dočasne autobusmi či trolejbusmi. Na bratislavské pomery návrh obsahuje pomerne veľkorysý rozsah cyklotrás. Kuriozitou je pohrávanie sa s myšlienkou obnovenia trasy tzv. Viedenskej električky.

Kompaktná urbanistická štruktúra bude rozložená okolo centrálneho parku. Zdroj: JELA

Dané čísla svedčia o tom, že v prípade realizácie by išlo o obrovský projekt, ktorý by vznikal počas dlhšieho obdobia. V tejto chvíli ide ešte len o rámec rozvoja územia – netreba zabúdať, že ide o návrh Územného plánu zóny, ktorý hovorí o limitoch využitia plôch a základných pravidlách rozvoja, nie o definitívnej podobe jednotlivých blokov a budov. V každom prípade by prijatie ÚPZ v dohľadnej dobe bolo pre Bratislavu a Petržalku dôležité rozhodnutie.

Väčšinový majiteľ pozemkov – Rímskokatolícka cirkev – nie je typický developer, ktorý by mal teraz budovať a následne predávať tisíce bytov. Za oveľa pravdepodobnejší scenár aj dôvod, prečo sa teraz na vízii územia pracuje, považujem skôr vstup partnera zo súkromného sektoru alebo snahu cirkvi jednotlivé parcely po nadobudnutí kľúčových rozhodnutí rozpredať. Pre privátneho developera by výstavba na prázdnej ploche, s pomerne dobrou dostupnosťou do centra a s ohľadom na aktuálnu (ne)dostupnosť bývania mohla byť mimoriadne lákavá. Napriek tomu však nemožno očakávať, že o dva-tri roky už budú v tomto území žeriavy.

Ak sa aj návrh po pripomienkach schváli, definitívna podoba štvrte bude odlišná od súčasných vizualizácii, hoci základné princípy ostatnú. Všetko nasvedčuje tomu, že by nové rozvojové územie mohlo mať skutočne mestský charakter, s pochopiteľnou urbanistickou štruktúrou a jasne členenými blokmi. Srdcom lokality by bol veľký park a susedné námestie, kde sa navrhuje dominanta kostola (iniciátorom je, koniec-koncov, cirkev). Administratíva by vznikla skôr po okrajoch zóny, pričom druhá výšková dominanta by bola umiestnená v severovýchodnom rohu územia – v kontakte s okolitými štvrťami, kde sa dá teoreticky očakávať obdobná výstavba.

Samozrejme, diskutabilná je nekomerčná občianska vybavenosť. Kým multifunkčná hala pôsobí aj v bratislavských podmienkach reálne, nové školy či dokonca nemocnica s poliklinikou budú veľkým orieškom pre verejnú správu, za predpokladu, že má ísť o verejné zariadenia. Takéto zámery bývajú často enormnou záťažou pre podfinancované samosprávy alebo rezorty, preto sa nových zariadení – aj tam, kde chýbajú – buduje málo. Aj v tomto ohľade treba preto brať plán s rezervou.

Čo sa týka detailov budov, riešenia parteru a verejných priestorov, štandardov, architektúry a ďalších aspektov štvrte, nehovoriac o predaji či cenách, tieto budú témou až pre neskoršie etapy plánovania a možno aj pre iných investorov. Pre Bratislavu ide každopádne o posun správnym smerom, vďaka ktorému majú pribudnúť doslova tisíce potrebných bytov. Je pravda, že oveľa vhodnejšia by bola intenzifikácia brownfieldov, tá je ale momentálne sťažená pomalými zmenami ÚP a nedostatočnou podporou. Do tej doby sa treba spoliehať aj na niekoľko greenfield developmentov, zvlášť ak sú obklopené využiteľnou infraštruktúrou.

Komplexný urbanistický návrh. Zdroj: JELA

Prípadná realizácia štvrte by priniesla veľkú zmenu aj pre Petržalku. Najľudnatejšia mestská časť sa najviac rozvíja po svojich okrajoch, kde sa nachádzajú veľké nezastavané územia, ktoré sú v zmysle Územného plánu určené pre výstavbu. Na južnom okraji sídliska tak vzniká zóna Slnečnice – Južné Mesto, ktorá by mohla mať aj viac ako 15-tisíc obyvateľov, ešte ľudnatejší by však mohol byť priestor medzi súčasným intravilánom a štátnou hranicou s Rakúskom.

Ide o tzv. IV. kvadrant, ktorý sa má celý premeniť na mestskú zástavbu. Kapitulský dvor je len jedným z viacerých známych zámerov. Najbližšie k územiu sa nachádza plocha severne od novej Viedenskej cesty, ktorá bola na začiatku roka chvíľu v hľadáčiku verejnosti, kedy sa objavila medzi navrhovanými lokalitami pre zmenu Územného plánu, aby tu mohli vznikať nájomné byty. Developerom by mala byť spoločnosť ITB Development, teoreticky je možná aj výstavba vyšších budov. V takom prípade by mohli nadviazať na administratívnu vežu v Kapitulskom dvore.

Väčším zámerom je development Kapitulských polí, územia západne od diaľnice D2, ktoré sú taktiež vo vlastníctve cirkvi. Tu by však príprava projektu mala byť ďalej, majiteľ by mal mať dokonca k dispozícii územné rozhodnutia, hoci staré už takmer dekádu. Podľa zámeru by nová zóna mohla ubytovať až 4,5-tisíc obyvateľov a 2-tisíc pracujúcich. Výška investície sa odhadovala na vyše 350 miliónov eur, výstavba mala prebehnúť medzi rokmi 2012-2019. Aj v tomto prípade však predpokladám, že v určitom čase cirkev projekt odpredá.

Nakoniec, najväčším zámerom, ktorý je tesne pred spustením výstavby, je Nesto od spoločnosti Lucron. Mohutný development by mohol dosahovať veľkosť Slnečníc, prinesie však komplexnejšiu zástavbu, keďže už v prvej etape má vzniknúť spoločenská sála, nájomné bývanie alebo co-living. Na návrhu pracujú tímy z kancelárií Compass, GutGut a Sujan_Stassel, čo je garancia dobrej úrovne. Developer pracuje s tvrdením, že pôjde o prvú kreatívnu a nízkouhlíkovú štvrť v Bratislave.

V horizonte možno desiatich až pätnástich rokov tak bude Petržalka „obalená“ novými štvrťami – paradoxne, oveľa mestskejšie pôsobiacimi – v ktorých bude žiť viac ako 30-tisíc obyvateľov. Prirodzene, veľkosť stredne veľkého slovenského okresného mesta si bude vyžadovať investície do zabezpečenia vybavenosti a predovšetkým dopravnej obsluhy. Lucron pripúšťa, že najvhodnejšou formou by bola električka, ktorá by novodevelopované územia prepojila, toto je však v rovine úvah.

Pravobrežná časť Bratislavy sa každopádne už v dohľadnej dobe premení na omnoho zaujímavejšiu a rôznorodejšiu časť mesta, ako to je v súčasnosti. Kvalitnejším okrajom Petržalky by však mala sekundovať aj úroveň jej vnútorných častí – najmä v okolí Chorvátskeho ramena. To je ale už úplne iná téma, a, nanešťastie, nie s takým optimistickým výhľadom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.