Adrian Gubčo 07.10.2019 11:33

V Jarovciach vznikne projekt Opál

Mestská časť Jarovce patrí k najmenším bratislavským mestským častiam, ale ani tej sa nevyhýba prudký rast. K niekoľkým aktuálne rozpracovaným projektom sa môže čoskoro pridať ďalší: Opál Jarovce, ktorý do lokality prinesie nové bytové aj rodinné domy. Developerom je spoločnosť Ismont.

Zdroj: Ismont

Projekt vznikne na severnom okraji Jaroviec, v rozvíjajúcej sa časti, ktorá nadväzuje na pôvodnú obec. V nedávnej minulosti tu vyrástli desiatky rodinných domov, ale aj niekoľko väčších projektov. Opál vyplní posledný veľký pozemok, oddeľujúci staršiu zástavbu od novej, čím sa Jarovce skompaktnia. Tak ako ostatné developmenty, aj tento bude nadväzovať na Jantárovú ulicu, hoci meno si vyslúžil pomenovaním po Opálovej ulici v novej časti štvrte.

Opál bude komponovaný ako kombinácia deviatich štvorpodlažných bytových domov pri hlavnej ulici a 21 dvojpodlažných viladomov zasunutých do pozemku, čím lepšie nadviažu na existujúcu zástavbu. Bytové domy spolu vytvárajú blok so zeleným dvorom s pobytovou funkciou, kým viladomy tvoria dva bloky, medzi ktorými vznikne akási pešia promenáda. Projekt má vzniknúť dvoch etapách.

V prvej etape, pozostávajúcej zo štvorice bytoviek a deviatich viladomov, vznikne celkovo 111 bytov (84 v bytových domoch a 27 vo viladomoch). V ponuke je viacero typov bytov, od jednoizbových po štvorizbové, medzi ktorými sa nachádza viacero jednotiek s netradičnou dispozíciou. Už časť dvojizbových bytov je riešená ako mezonet, ďalšie byty disponujú podkrovnými priestormi, ktoré sú v niektorých štvorizbových bytoch riešené ako „herňa“.

Špecifikom Opálu sú však byty work&live, ktoré prepájajú menší obchodno-kancelársky priestor s bytom, čo je bývanie určené pre malých podnikateľov a živnostníkov, ktorí môžu svoje podnikanie riešiť priamo v rámci bytu. Tieto jednotky majú otvorený parter do hlavnej ulice, čo vytvára potenciál pre vznik malých obchodov, dielní alebo ateliérov. V rámci Bratislavy ide o pomerne nový koncept.

Byty sú ponúkané v štandarde aj ako holobyty, úroveň je celkom dobrá – všetky byty majú stropné chladenie aj kúrenie, predprípravu na exteriérové žalúzie, developer ponúka za príplatok aj služby interiérovej architektky. Napriek tomu, ceny nie sú také vysoké a pri niektorých bytoch vychádzajú aj pod úrovňou 2-tisíc eur za meter štvorcový (ako holobyt), čo je priemerná cena nehnuteľností v Bratislave (vrátane starých bytov). Ide o daň na lokalitu, spojenie Jaroviec s inými časťami mesta by sa však mohlo zlepšiť po dokončení aktuálne budovaných častí diaľnice D4 a rýchlostnej cesty R7. Predaj je už spustený.

Súčasťou developmentu má byť aj niekoľko obchodných priestorov, v prvej etape s výmerou takmer 300 metrov štvorcových, nerátajúc zmieňované byty work&live. Každopádne, vzniká tu potenciál pre vznik aktívneho parteru a dostatku základnej občianskej vybavenosti, napriek tomu, že nejde vyslovene o mestskú lokalitu.

Viacmenej rurálny charakter Opálu Jarovce má podporiť aj výraz bytových domov, členených do viacerých samostatných objektov so šikmými strechami. Táto architektúra ostrých uhlov bude pravdepodobne priťahovať pohľady, aj keď nepredpokladám, že vo výsledku bude laureátom architektonických ocenení. Vo svojom prostredí však bude pôsobiť vhodne a adekvátne. To isté platí o viladomoch, ktoré sú však nenápadne ukryté v zástavbe.

Výstavba by sa mala spustiť ešte tento rok, dokončenie prvej etapy sa očakáva v priebehu roka 2021.

Celkový pohľad na development a jeho osadenie v Jarovciach. Zdroj: Ismont

Opál Jarovce je príkladom dobre navrhnutého projektu, ktorý doplní existujúcu zástavbu a prepojí nové a staršie časti Jaroviec. Okrem bývania prinesie aj vybavenosť a experimentálnym konceptom nového typu bytu aj možnosti pre menších podnikateľov lepšie zladiť prácu s bežným životom. Nepochybnujem o tom, že prípadný úspech tohto nápadu budú sledovať viacerí investori.

Projekt by sa bol ešte lepšie prepojil s okolím, keby bol minulý rozvoj rozumnejšie naplánovaný s prihliadnutím na možnú budúcnosť. Výstavba v Jarovciach sa bohužiaľ nevyhla tradičnej chybe, opakovanej v štvrtiach suburbánneho charakteru nielen na Slovensku – výstavbe slepých ulíc, ktoré znemožňujú vytvorenie lepších prepojení v území a sťažujú možnú budúcu transformáciu v budúcnosti, pokiaľ sa štvrť stane súčasťou kompaktného mesta. Túto bežnú prax treba utlmiť, slepé ulice by nemali už takmer vôbec vznikať.

Kedy sa Jarovce fyzicky prepoja s mestom, je nateraz predčasné predpovedať, hoci pri pohľade na Územný plán alebo dynamiku rozvoja v zázemí mesta sa to javí ako reálna možnosť. Ide však určite ešte o otázku dlhých rokov. Dovtedy sa však mestská časť vďaka novým developmentom nepochybne zmení a aspoň miestami získa mestský charakter.

Týka sa to nielen Opálu, ale aj susedného projektu Dve sýpky, ktorý mení staré priemyselné objekty na komerčno-eventový priestor, ktorý má slúžiť ako určité centrum života miestnej komunity. Ide o výrazný projekt, ktorý zvýši atraktivitu mestskej časti.

Nakoniec, zmenu určite prinesie aj diaľnica D4, ktorá vzniká v pomerne veľkej blízkosti zmieňovaných projektov. Efekty môžu byť pozitívne – v podobe lepšej dopravnej dostupnosti a prepojenia na iné časti bratislavského metropolitného regiónu – ale aj negatívne, najmä v podobe zvýšeného hluku alebo fyzickej a vizuálnej bariéry v krajine. Prepokladám však, že tým kľúčovým dôsledkom bude väčší záujem developerov o transformáciu pozemkov v okolí diaľnice.

Ak tomu tak bude aj v Jarovciach, mestská časť na to musí byť pripravená. Rozširovanie mesta do krajiny nie je žiadúce, legislatíva však môže obmedziť možnosti samosprávy takéto projekty obmedziť či zastaviť. Preto treba dbať aspoň na to, aby bol nový development kvalitný, udržateľný, efektívne narábal s priestorom či zdrojmi a prinášal benefity aj pre pôvodnú komunitu. V opačnom prípade prinesie rozvoj viac problémov ako úžitku.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.