Adrian Gubčo 20.05.2021 14:50

Ďalšia časť Slnečníc je bližšie k výstavbe, čoskoro vznikne aj sľubovaný park

Veľký projekt Slnečnice na južnom okraji Petržalky postupne rastie. Developer Cresco Real Estate už do veľkej miery dokončuje výstavbu zóny Viladomy, rovnako ako časť zóny Mesto severne od zamýšľaného parku. Preto postupuje v príprave ďalších častí južne od parku. Plánovaná zelená plocha je však zdrojom kontroverzií, no Cresco vysvetľuje, že situácia je zložitejšia.

Zdroj: Compass Architekti / Pictown

Developer sa aktuálne sústredí najmä na prípravu zóny Mesto, kde sa plánuje výstavba tisícov bytov. Dokončením prvého zo sektorov zóny severne od budúceho parku vznikla v podstate ešte len malá časť celého developmentu. V ďalších etapách by sa mal obytnou zástavbou vyplniť takmer celý priestor medzi Panónskou cestou a železničnou traťou, samozrejme s výnimkou budúceho líniového parku a pozemkov južne od rozostavanej časti Slnečnice Pop. Tieto pozemky totiž vlastní Hlavné mesto s výhľadom vybudovania vozovne pre električky.

Developer sa teraz zameriava na získanie povolení pre výstavbu v sektoroch Južné Mesto A3+A5 a predovšetkým na sektor B3-B4-AB2. V druhom prípade aktuálne získal mimoriadne dôležité rozhodnutie o umiestnení stavby. Ide o posledný krok pred získaním stavebného povolenia a následného spustenia výstavby. S ohľadom na nedostatok relatívne dostupných bytov v Bratislave je nepochybné, že sa realizácia začne okamžite, ako to bude možné.

Ako je zrejmé z dokumentácie aj doteraz zverejnených vizualizácií, v tejto častí Slnečníc vznikne séria piatich solitérnych výškových budov a trojica nižších otvorených blokov. Zo severu bude zóna vymedzená parkom, z východu vznikne voľný priestor, kde ešte developer nepredstavil definitívnu formu zástavby, z juhu železničnou traťou a zo západu areálom plánovanej základnej a strednej školy. Medzi vežami a blokmi bude umiestnená prístupová komunikácia s parkovaním, kľúčovým verejným priestorom však bude park.

Prvá z výškových budov v smere od školy bude mať 14 podlaží (plus jedno technické), obsahovať 133 bytov, vybavenosť na prízemí (tak ako všetky ostatné domy) a 108 parkovacích miest v dvoch podzemných podlažiach. Druhý a tretí dom budú mať prepojené dvojpodlažné podzemné garáže, inak však pôjde o samostatné celky. Druhá veža bude mať 20 podlaží (a technické), 197 bytov a disponovať bude 186 parkovacími miestami v garáži, tretia bude mať až 24, resp. 25 podlaží, 242 bytov a 266 parkovacích miest. Štvrtá a piata veža budú opäť prepojené garážou, budú mať 14 a 19 podlaží, celkovo 319 bytov a 318 stojísk. Ďalšie parkovanie bude na teréne.

V prípade blokov budú tieto úplne identické, v zmysle územného rozhodnutia tak budú mať všetky maximálne osem podlaží, obsahovať budú 208 bytov a disponovať budú 231 parkovacími miestami. Na prvom nadzemnom podlaží budú priestory pre obchod a služby. Vnútrobloky budú parkovo upravené, rezidenti tak budú mať k dispozícii aj intímnejší verejný priestor.

Spoločne s výškovými budovami vznikne v tomto sektore Slnečníc 1.515 bytov a 16 apartmánov, ktoré tu je nutné zriadiť pravdepodobne kvôli svetlotechnike. Celkový počet parkovacích miest je 1.571 v garážach a 434 na teréne, celkovo ich tak bude 2.005.

Masívny development si bude vyžadovať aj adekvátne dopravné vybavenie. Na jeho severnom okraji, teda pozdĺž parku, je naplánovaná obojsmerná cyklotrasa, ktorej prvá časť už bola vybudovaná. V budúcnosti spojí túto časť Slnečníc s konečnou električkovej trate, ktorá by mala byť optimisticky dobudovaná v roku 2023. Nový sektor Slnečníc by však mal byť obsluhovaný autobusmi, naplánovaná je zastávková nika v dotyku s výškovými domami a neďaleko školy.

Developer zveril návrh tejto časti Slnečníc overenej kancelárii Compass, ktorá stojí aj za doterajšími časťami štvrte. Definitívne vizualizácie zatiaľ zverejnené neboli, podľa doterajších však vznikne zástavba s relatívne jednoduchou architektúrou, no zároveň príjemnou. Architekti využili jeden zo svojich obľúbených výrazových prostriedkov, pásové balkóny, čím maximalizujú kontakt obyvateľov s exteriérom. Hlavným benefitom však bude veľký rozsah zelene, ktorý výrazne zvyšuje kvalitu aj iných častí Slnečníc.

Dátumy realizácie v tejto chvíli ešte nie sú známe. Ak by však povoľovanie prebiehalo hladko, výstavba tohto sektoru by sa mohla teoreticky spustiť už v priebehu prvej polovice budúceho roka.

Zdroj: Compass Architekti / Pictown

Výškové domy môžu niekomu pripadať v Slnečniciach nepatričné, v kontexte charakteru zóny a očakávaného ďalšieho rozvoja zóny južne od železničnej trate však ide o pochopiteľné rozhodnutie. Uprednostnenie veží pred hustými blokmi umožní rozvoľniť zástavbu a „pretekanie“ parku k blokom popri trati. Urbanistickú štruktúru zóny obohatia novou typológiou a vytvoria aj iný typ bývania, ktorý osloví inú skupinu klientov. Tí budú disponovať výhľadmi do okolia, ktoré môžu byť aj v prípade poľnohospodárskej krajiny príťažlivé.

Väčšou témou je však pre obyvateľov, súčasných aj budúcich, osud parku. Ten má byť kľúčovým verejným priestorom v projekte, ktorý bude prepájať jeho východnú a západnú časť, bude obsahovať atrakcie a športoviská, vodné prvky či miesta pre socializáciu. Do parku mali byť obrátené prevádzky v prízemí domov a nasmerované sem sú aj výhľady z viacerých domov. Napriek tomu tu však žiadna upravená zelená plocha nevznikla (s výnimkou jednej retenčnej nádrže). Developer pritom sľuboval, že park bude budovať postupne s dokončovaním jednotlivých etáp v prvej časti Slnečnice – Mesto a bude odovzdaný s domom A6.

Nespokojnosť klientov je preto prirodzená. Mnohí byty kupovali aj s tým, že v čase, keď sa nasťahujú, budú mať k dispozícii príťažlivý verejný priestor, ktorý developer označoval za jeden z dôležitých benefitov projektu. Doterajšiu zdanlivú pasivitu v jeho príprave preto považujú za klamlivú reklamu. Dôveryhodnosť developera v očiach mnohých obyvateľov upadla, pričom ku kritike súvisiacej s parkom sa nabaľuje ďalšia.

Developer sa preto, ako hovorí, po dlhšom zvažovaní, rozhodol uviesť veci na pravú mieru. „Na veľký park sa tešíme rovnako ako vy – poskytne priestor na cvičenie, relax či hranie sa s deťmi. Túto víziu bývania v Slnečniciach sme s vami zdieľali od začiatku,“ píše v reakcii Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate. „Neinformovali sme vás však dostatočne a včas o vývoji výstavby parku. Mali sme komunikovať otvorenejšie a za to sa vám ospravedlňujeme.“ Riaditeľ upozorňuje, že súčasná situácia nevznikla len jeho pričinením.

„Park sme plánovali dokončiť spolu s bytovým domom A6. Súčasne s ním však mala byť už vo výstavbe aj ďalšia etapa, ktorá s parkom susedí z južnej strany - B3B4. Na ňu je stavebne a čiastočne aj finančne naviazaný park, no územné rozhodnutie od mestskej časti Petržalka sme k tejto etape dostali po 2,5 roku čakania...,“ pokračuje Ján Krnáč, odkazujúc na etapu, bližšie popísanú v tomto článku. „No stále máme pred sebou veľa ďalších krokov. Okrem iného čakáme aj dôležité rozhodnutie o správe a údržbe parku. Je to verejná zeleň, a preto by sa o ňu mala starať mestská časť, no tá sa k tejto téme stále stavia zdržanlivo,“ udáva kľúčový problém.

Ak by park budoval developer a mestská časť by ho odmietla prebrať a starať sa oňho, náklady na správu by museli znášať obyvatelia. To Cresco podľa vlastných slov nechce v žiadnom prípade pripustiť a v rokovaniach s Petržalkou pokračuje. Napriek tomu spustí prvé práce už na jeseň, aby sa obyvatelia nového verejného priestoru skutočne dočkali. „Na záver prijmite ešte raz naše ospravedlnenie a záväzok, že o váš park vás naozaj nikto nepripraví,“ dodáva Ján Krnáč. V komentároch k statusu na sociálnej sieti developer sľubuje, že bude teraz bližšie informovať aj o pozadí a zlých správach, súvisiacich s prípravou Slnečníc.

Zdroj: Compass Architekti / Pictown

Nespokojnosť sa totiž netýka len parku, ale aj plánovanej školy. Na tú má Cresco Real Estate k dispozícii kladné záväzné stanovisko mesta, iné povolenia mu ale chýbajú. Navyše, aj tu je problémom ďalšia prevádzka. Buď bude spojená základná a stredná škola (aj s materskou) verejná, v takom prípade sa však musia po jej výstavbe o ňu postarať zriaďovatelia, teda mestská časť a samosprávny kraj, alebo bude súkromná. Vtedy treba zabezpečiť prevádzkovateľa. Developer tvrdí, že s potenciálnym prevádzkovateľom už rokuje, rovnako ako s mestskou časťou.

Časť verejnosti táto odpoveď veľmi neuspokojila, čo je prirodzené. Ide o podobnú situáciu, ako keď sa Magistrát s mestskými časťami háda o tom, kto má pokosiť trávnik alebo opraviť niekde výtlk – obyvateľ, resp. klient si platí za nejaký produkt (kupuje byt alebo platí dane) a preto očakáva, že mu bude poskytnutá prisľúbená služba. V princípe ho nemusí zaujímať, kto sa ako dohodne, lebo má nárok na jej poskytnutie. Preto môže mať developer pravdu – a asi ju aj má – ale v tejto chvíli to veľa nemení.

Pasivita či odpor Petržalky v prebratí veľkého plánovaného parku do správy nie je veľkým prekvapením. Riedko zastavaná mestská časť s obrovským rozsahom zelených priestranstiev má príliš málo prostriedkov na to, aby sa dokázala postarať o existujúce plochy. Pribratie ďalšieho parku, navyše veľkého a náročného na údržbu, kde nebude stačiť len niekoľkokrát za rok pokosiť, bude ďalšou rozsiahlou položkou v rozpočte. Z politického hľadiska nepôsobí dobre, ak sa dáva veľa peňazí „prisťahovalcom“ (hoci mnoho obyvateľov Slnečníc sa presťahovalo z iných častí Petržalky) oproti starousadlíkom na pôvodnom sídlisku.

Nakoniec, dobrý dokladom schopností Petržalky o správu vlastného majetku je Sad Janka Kráľa, ktorý v posledných rokoch takmer iba chátral. Tých niekoľko zlepšení, ktoré sa tam udiali, boli výsledkom spolupráce s donormi, napríklad s blízkym nákupným centrom. Aj preto sa mestská časť s radosťou Sadu Janka Kráľa zbavila a odovzdala ho do správy Magistrátu.

Nebolo by správne z toho ale viniť vedenia mestskej časti. Príčinou je samotná forma jej zástavby. Sídliská sú priestorovo a ekonomicky neefektívnou formou zástavby, v čoho dôsledku nie je možné udržiavať parky a zeleň v dobrej kvalite. Občania síce požadujú čo najväčšie plochy zelene v blízkosti svojich bydlísk, neuvedomujú si však, že to má svoju cenu. Katastrofálne dôsledky riedkej zástavby na ekonomiku miest popísal kolektív autorov z ČVUT v Prahe. Na analýze pražských typov zástavby ukázali, že pre mesto by bolo najlepšie, keby sa preferovala hustá bloková štruktúra, ktorá sa v Bratislave vyskytuje napríklad v okolí Jakubovho námestia.

Situácia okolo parku či školy v Slnečniciach je tak dôsledkom mnohých chýb, ktoré sa v minulosti aj v súčasnosti robia. Vinník nie je len jeden. Developer zlyhal najmä v komunikácii, keď nedokázal včas vysvetliť, v čom je problém. Mestská časť by mohla urýchliť povoľovacie procesy a začať otvorene pristupovať k možnostiam zahusťovania sídliska. V Petržalke je na to vhodných plôch viac ako dosť. A územné plánovanie a stavebné normy by sa mali začať meniť tak, aby umožňovali vznik kompaktných, racionálnych a udržateľných miest.

Potom možno budú krásne a vzorne upravované parky pribúdať, resp. sa rekonštruovať, jeden po druhom. Lepšie je totiž mesto s menším počtom väčších, kvalitných a dobre spravovaných parkov, ako mesto so zanedbanou a nevyužitou zeleňou či „parkami“ na každom rohu. Vyskúšať to teraz môžu aj nešťastní obyvatelia Slnečníc.

Pozrite si výstavbu zóny Slnečnice - Mesto vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.