Adrian Gubčo 19.08.2024 19:42

Aktivita v downtowne graduje. Nové centrum Bratislavy sa napĺňa žeriavmi a čaká na kroky mesta

Bratislavský downtown zažíva po určitom útlme jedno zo svojich najúspešnejších období. V prudko sa transformujúcej časti hlavného mesta sa aktuálne pracuje na výstavbe hneď niekoľkých projektov. Po ich dokončení sa ešte viac zvýrazní súčasný charakter tejto štvrte. Jej nedostatky však ostávajú neriešené.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Výškové budovy aj mestská zástavba

Expanzia centra Bratislavy do oblasti východne od Dostojevského radu a Karadžičovej ulice sa reálne začala až po roku 2010, v skutočnosti ale bola naplánovaná omnoho skôr. Ešte za socializmu sa začalo s týmto priestorom uvažovať ako s vyústením mestskej triedy, vedúcej z Hlavnej stanice. Plán tzv. Priečnej osi bol neskôr opustený. Myšlienka nového centra sa však zachovala a na začiatku 90-tych rokov sa potvrdila aj ambícia dotvoriť ho vežami.

Dnes sa tieto úvahy stávajú realitou. V bývalej priemyselnej štvrti sa dnes nachádza 11 veží s výškou viac ako 100 metrov, z toho jedna spĺňa kritériá pre mrakodrap (je vyššia ako 150 metrov). Existujúce budovy dramaticky zmenili panorámu Bratislavy a prakticky všetky diaľkové pohľady. Rozvoj územia sa pritom ešte ani zďaleka neskončil.

V tomto momente je tu vo výstavbe hneď niekoľko projektov, ktoré sa líšia funkciami, charakterom i developermi. Vo všeobecnosti ale ide o najvýznamnejších hráčov na trhu, ktorí postupne zvyšujú nároky na štandard aj architektonické riešenie jednotlivých developmentov. Nové projekty tak majú vyššiu kvalitu ako v minulosti.

Príkladom sú aktivity spoločnosti J&T Real Estate, ktorá vo východnej časti downtownu postavila mohutnú Klingerku, ktorej vyššia časť bola so 115 metrami donedávna najvyššou rezidenčnou budovou v krajine. Napriek tomu, že sa investorovi podarilo vypredať takmer všetkých 380 bytov, ktoré sú samé osebe decentné, architektonické prevedenie projektu je slabšie – dvojica veží s výraznou oranžovou farbou je všeobecne kritizovaná odborníkmi i laikmi.

Na druhej strane, ten istý developer začal celkom nedávno budovať „butikový“ projekt Ganz House medzi Pribinovou a Čulenovou ulicou. Polyfunkčný súbor pozostáva z nadštandardnej rezidenčnej časti, orientovanej do Pribinovej, a kancelárskej. Podoba zámeru je výsledkom súťaže, v ktorej sa presadila kancelária Compass Architekti. Mohlo by ísť o ideálne vyplnenie pozemku naproti komplexu Eurovea a v susedstve Slovenskej národnej galérie.

Okrem toho JTRE začalo stavať aj pokračovanie Klingerky pod názvom Downtown Yards. Tvorené bude sériou obytných budov a veží popri Košickej a niekoľkými objektami občianskej vybavenosti popri Súkenníckej. Zvierať budú parkovo upravený vnútroblok a do okolia sa bude otvárať živým parterom so službami a obchodmi. Najvyššia budova by mohla v budúcnosti dosiahnuť výšku 141 metrov.

Ostatné projekty sa líšia svojim charakterom. Pred dokončením je luxusný Metropolis od Mint Investments, napreduje aj tretia etapa Zwirnu od YIT Slovakia. V úvodných fázach realizácie sú Sky Park Tower od Alto Real Estate a Chalupkova Offices od Penta Real Estate. Kým niektoré prinesú do lokality ďalšie výškové budovy, inde stavili developeri na nižšiu zástavbu tradičnejšieho mestského charakteru.

Do niekoľkých rokov sa tak lokalita ďalej dotvorí, keďže kompaktnejšiu podobu dostanú viaceré ulice – Košická, Pribinova alebo Mlynské nivy. Panoráma sa zahustí o nové veže, rozšírené budú zelené plochy a pribudnú nové služby, vybavenosť, pracoviská aj bývanie. Popri tom sa ale môžu v čoraz silnejšej miere prejavovať slabiny prudkého rozvoja.

Nové centrum mesta doplnia nové veže a projekty. Zdroj: J&T Real Estate

Riešenie problémov v nedohľadne

Bratislavský downtown je zďaleka najsúčasnejšie pôsobiacou štvrťou a po historickom jadre aj najreprezentatívnejšou. Daná koncentrácia projektov, výškových budov a v budúcnosti aj architektúry od popredných európskych kancelárií je výnimočná. V podstate je prekvapením, že sa v tejto časti metropoly nenachádza s výnimkou jedného väčší počet hotelov.

Faktom ale je, že napriek žiarivému charakteru má lokalita viacero veľmi významných nedostatkov. Takmer všetky súvisia s faktom, že koncepčná príprava na rozvoj bola veľmi obmedzená a oneskorená. Mnohé problémy, ktoré sa dali očakávať už dávno vopred, neboli adekvátne riešené v čase, keď na to ešte bol priestor. Dnes začína byť vplyv chybných či chýbajúcich rozhodnutí citeľný.

Najviac sa prejavuje v doprave. Hoci sa už desaťročia vie, že tu vznikne obrovská koncentrácia pracovísk, miest pre nákupy aj bývania, mesto nebolo schopné zabezpečiť napojenie oblasti na kapacitnú verejnú dopravu. V súčasnosti tu chýbajú električkové trate a dosiaľ jediná, ktorá je v príprave, je predmetom kontroverzií, ktoré teoreticky ohrozujú jej existenciu. Do budúcna sa musí nielen postaviť, ale získať aj ďalších pendantov v podobe súvisiacich tratí v okolí.

O lokalite sa už dlho hovorí ako o novom centre. V prípade väčšej metropoly (a zvlášť metropoly štátu) sa do istej miery očakáva, že bude okrem tradičných bytov, kancelárií a obchodov obsahovať aj čosi navyše – najmä kultúrneho charakteru, príp. vzdelávacieho či úradného. V bratislavskom prípade sa tu nachádza len novostavba Slovenského národného divadla, ktorá sa začala stavať ešte za minulého režimu. Prísne vzaté, sú tu aj dve ministerstvá, avšak jedno je tu historicky a druhé v prenájme.

Dalo by sa vymenovať mnoho ďalších nedostatkov. Hoci sa aj naďalej hovorí o rastúcej dopravnej záťaži, cesty a križovatky sa skapacitňujú skôr rozširovaním ako redukciou a podporou alternatívnych foriem dopravy. Verejné priestory sú neprepojené, nemajú jednotnú filozofiu ani manuál. Downtownu chýba aj jednotný marketing a vedomé budovanie identity štvrte.

Podobné úlohy sú štandardne v réžii samosprávy. Tá má vytvárať regulačné aj urbanistické predpoklady k tomu, aby boli nové štvrte udržateľné a životaschopné. V ideálnom prípade by mali budovať dopravné či technické siete už v predstihu a vytvárať tak predpoklady pre rozvoj. V tomto prípade sa ale územie v podstate úplne odovzdalo developerom. Bratislava zaregistruje prítomnosť downtownu len keď sa vynorí nejaký skutočne veľký problém.

Downtown bude príťažlivý, no s viacerými nedostatkami. Zdroj: Penta Real Estate

Nastane niekedy zmena?

Za predpokladu, že sa v dohľadnom čase – do dvoch či troch rokov – rozostavajú aj ostatné plánované projekty, možno predpokladať, že nové centrum Bratislavy bude dostavané do roku 2035. Dovtedy by mohli „dobehnúť“ aj posledné fázy veľkých projektov, napríklad Chalupkovej od Penta Real Estate. Výstavba sa už bude vtedy vo väčšej miere sústrediť v priľahlých štvrtiach, na Mlynských Nivách či v Celomestskom centre Petržalka.

Je diskutabilné, či sa vyššie zmienené nedostatky dovtedy vyriešia. Vychádzajúc zo skúseností iných miest však možno predpokladať, že áno. Jednou zo silných stránok mnohých miest je odolnosť, a to aj voči negatívnym zmenám. Život obyvateľov sa dokáže prispôsobiť aj zdanlivo katastrofálnym podmienkam. Bratislava prežila odtrhnutie hradu od centra alebo Petržalky od Dunaja, hoci to nijako nevyvracia fakt, že išlo o závažné urbanistické chyby.

V downtowne možno predpokladať obdobný scenár. Je vysoko reálne, že najbližšie roky sa bude doprava do tejto časti Bratislavy spájať so zápchami. Z hľadiska firiem ide o najlukratívnejšie miesto, kde v metropole umiestniť svoju pobočku a miera nenaplnenosti administratívnych priestorov je menej ako 8%. V praxi to znamená desaťtisíce pracujúcich. K tomu sa pridáva rastúci počet obyvateľov (v tisícoch) a ďalšie desaťtisíce návštevníkov obchodov.

So zhoršujúcou sa dopravnou situáciou bude rásť tlak na zmenu. Verejný sektor nemá motiváciu meniť preferované spôsoby pohybu, pokiaľ necíti, že to verejnosť reálne žiada. Pokiaľ ale budú ľudia tráviť neúmerný čas v zápchach, dôjde na investície do električkových tratí, cyklotrás, odstavných parkovísk a ďalších riešení.

To isté sa týka aj iných aspektov života. Bez verejnej požiadavky nebude nové centrum Bratislavy ani zďaleka také kvalitné, ako by mohlo byť. Netreba rovnako čakať, že sa developeri zmilujú a začnú sami od seba spolupracovať, zjednocovať povrchy chodníkov, organizovať kultúrne podujatia, budovať divadlá, galérie či múzeá alebo nebodaj stavať električkové trate.

Všetko je výsledkom verejného (vrátane komerčného) dopytu. Pokiaľ bude verejnosť spokojná, že do budúcna najdôležitejšia časť Bratislavy bude mať bližšie k Dubaju ako k Európe, Dubaj aj dostane – s tým dobrým i zlým.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.