Adrian Gubčo 21.07.2023 14:50

Nový most, atraktívne parky a tisíce bytov. Rozšírenie centra Bratislavy sa blíži

Bratislava má s ohľadom na svoju približne polmiliónovú populáciu pomerne malé centrum. Meniť sa to začalo v posledných rokoch, kedy sa rozbehla prudká prestavba južnej časti štvrte Nivy. Naozaj radikálnou zmenou však bude expanzia centra na pravý breh Dunaja, teda do Petržalky. Rozvoj týchto území sa môže onedlho stať realitou.

Zdroj: J&T Real Estate

Problémy rozvoja pravého brehu

Bratislava sa tradične vyvíjala predovšetkým na ľavom brehu Dunaja. Vývoj mesta oplyvňovalo pôsobenie rieky, ktorá sa na pravom brehu rozlievala, divočila a menila svoj tok. Až po jej regulácii v 18. a 19. storočí sa zvýšil predpoklad pre intenzívnejšie využitie pravého brehu. Skloňovať sa začalo najmä od 60-tych rokov minulého storočia.

V tom čase sa pripravovala výstavba Petržalky, ktorá mala byť komplexnou štvrťou, dobre naviazanou na život celého mesta. Bratislava zas mala byť významnou metropolou s adekvátne rozsiahlym centrom. Súčasťou úvah o budúcnosti mesta tak bolo vznik tzv. Celomestského centra Petržalka, čo predpokladalo urbanizáciu priestoru medzi Starým a Prístavným mostom.

Rozvoj územia mal prísť potom, ako sa dokončí sídlisko a po vzniku základnej vybavenosti sa pristúpi aj k budovaniu vyššej vybavenosti. To sa ale nikdy nestalo, keďže plány narušila revolúcia. Na začiatku tohto storočia sa začali opäť oživovať úvahy o výstavbe nového centra, čo vyústilo v urbanistickú súťaž. Víťazný návrh od ateliéru Markrop boli zanesené do Územného plánu.

Dnes sa ale ukazuje, že vízia urbanistov a architektov nebola nadčasová a nezodpovedá súčasným požiadavkám a prístupom k využitiu územia. Významným majiteľom pozemkov v lokalite sa stali developeri J&T Real Estate a HB Reavis, ktorí spolu s viacerými významnými architektonickými kanceláriami začali formulovať aktuálnejšiu stratégiu rozvoja. Ich plán ale narazil na závažnú prekážku: na aktuálne znenie Územného plánu.

Spojené je s dvoma problémami. Po prvé, územný plán zóny, založený na výsledkoch súťaže, je v podstate autorským dielom. Investori by tak museli projekty realizovať presne podľa neho. Po druhé, jeho prípadná realizácia by priniesla deštrukciu inundačného územia, zelene aj vznik prvkov, ktoré Bratislave v danej podobe či rozsahu nepotrebuje.

Developeri preto logicky pristúpili k snahám o zmenu územnoplánovacej regulácie. Vyvíjajú ich už dlhšie – bezmála desaťročie. Na rozdiel od predošlej vízie, ktorá rátala s obrovskými objemami smerom k diaľnici, novými dunajskými ostrovmi či veľkými športoviskami a halami, včlenenými do monumentálnych verejných priestranstiev, nová bola konzervatívnejšia a omnoho realistickejšia. Stavala pritom na mnohých existujúcich kvalitách, ktoré chce ďalej rozvinúť.

Napriek tomu je zmena Územného plánu stále ešte len hudbou budúcnosti. Developer sa rozhodol podporiť iniciatívu vodákov, usilujúcich sa o vznik pláže na kúpanie, ohlásil zámer na vznik pešieho mosta cez Dunaj a predstavil sériu verejných priestorov, nazvaných „superpriestory“, ktoré obohatia novú štvrť aj mesto. Prijatie potrebných zmien to neurýchlilo.

Vedenie Hlavného mesta, ktoré nastúpilo v roku 2018, si zaumienilo, že bude prijímať zmeny Územného plánu omnoho rýchlejšie. Pôvodné širokospektrálne balíky aktualizácií sa rozhodlo nahradiť menšími, tematickými príbuznými. Zmeny a doplnky 10, kam patrí rozvoj Celomestského centra Petržalka, mali byť realitou približne v roku 2022.

Dnes sa ale na ich prijímanie stále čaká. Neznamená to ale, že sa nič nedeje – mesto najnovšie zverejnilo oznam o prerokovaní návrhu územnoplánovacej dokumentácie. Ide práve o úpravu regulácie v CMC Petržalka. Otvára tak kolo verejných pripomienok k plánom na prebudovanie zásadnej lokality z hľadiska budúcnosti Bratislavy. Nadväzuje zároveň na vlastnú deklaráciu o podpore vzniku nového centra. 

Nové Lido sa napojí na nové centrum na ľavom brehu Dunaja, bude však zelenšie. Zdroj: J&T Real Estate

Čo Bratislava dostane

Slovenská metropola sa tak približuje ku vzniku novej centrálnej štvrte na pravom brehu Dunaja. Pokiaľ sa naplní to, čo sľubuje dokumentácia od kancelárií Compass Architekti a Bouda Masár Architekti aj doteraz publikované informácie, mesto získa reprezentatívnu lokalitu, ktorá bude ohniskom života a skutočne lepšie prepojí Petržalku so zvyškom mesta. Zmení ale aj Bratislavu ako takú – už viac totiž nebude mestom s malým centrom. Mestské prostredie bude na oboch brehoch rieky.

Najviditeľnejšia zmena spočíva v odstránení jedného z dvojice plánovaných riečnych ostrovov. Ide nielen o logický, ale aj o rozumný krok. Vďaka nemu bude možné zriadiť v priestore medzi Dunajom a protipovodňovou hrádzou nábrežný park. Pokračovať bude východným smerom, kde bude ale doplnený o novú lagúnu na kúpanie a priestor pre zriadenie lodeníc a kajakovanie. Súčasťou lagúny bude aj prístavisko pre malé lode a motorové člny.

Východne od Prístavného mosta sa Územný plán už meniť nebude. Aj naďalej tak ostáva otvorená možnosť znovuobnovenia Ovsišťského ramena, ktoré oddelí prírodnú rezerváciu Soví les. Prístup pre ľudí bude sťažený, čo umožní zlepšenie ochrany životného prostredia.

V urbanizovanej časti lokality medzi hrádzou a Einsteinovou sa naďalej ráta so vznikom zástavby, meniť sa ale bude jej urbanistický charakter. Namiesto vcelku rozvoľnenej zástavby, tvorenej niekoľkými blokmi, veľkými verejných priestormi a solitérmi smerom k diaľnici sa otvoria predpoklady pre budovanie kompaktnej blokovej zástavby, doplnenej o niekoľko veží v dominantných polohách.

Jadrom lokality bude kríž centrálneho námestia v pokračovaní Námestia M. R. Štefánika v komplexe Eurovea, a centrálneho západo-východného parku. Obyvatelia a návštevníci územia sa tak priamo dostanú do Sadu Janka Kráľa. Park bude vyúsťovať v blízkosti zakončenia námestia, kde sa očakáva vznik významnej budovy kultúrneho charakteru.

Všetko dnes nasvedčuje tomu, že v blízkosti Dunaja vznikne najmä bývanie, kým pri Einsteinovej kancelárie. Potvrdzuje to nová podoba plánu aj dosiaľ zverejnené materiály. Konkrétnejšiu podobu majú v prípade území okolo Mosta Apollo. Pôvodný vlastník HB Reavis totiž pozemky odpredal firme Penta Real Estate, ktorá medzičasom vysúťažila podobu budúceho developmentu.

Southbank naznačuje, že cieľom je vybudovať komfortné bývanie, doplnené o atraktívne verejné priestranstvá a pracoviská od popredných architektov zo Snøhetta a Studio Egret West. Kancelárie chcú budovať obaja developeri. V prospech Nového Lida by malo hrať, že tu bude jedného dňa pravdepodobne aj električková trať. Nové znenie plánu naznačuje akúsi električkovú slučku, ktorá povedie po budúcom „bulvári“ zo zadnej strany kultúrnej budovy.

Zásadnou novinkou pre dopravnú obslužnosť celej severnej časti Petržalky bude aj otvorenie možnosti pre zriadenie TIOPu, teda prestupného terminálu medzi železnicou a električkami. Nachádzať by sa mohol v priestore pod súčasnou električkovou estakádou, smerujúcou na Starý most.

Vo výsledku tak môže vzniknúť štvrť s tisícmi bytov a pravdepodobne až so šesťciferným počtom metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Vybudovaná bude v hustej štruktúre, no doplnená bude o viac atraktívnych verejných priestranstiev. Zeleň bude súčasťou viacerých z nich, hoci ešte pred vznikom zóny bude potrebné časť existujúcej zelene odstrániť. Nákupné centrá sa tu budovať nemajú.

Do akej miery sa z tejto lokality – Nového Lida – stane skutočne rozšírenie centra, ale rozhodne aj verejný sektor. Úlohou mesta je nielen sprocesovať zmenu Územného plánu, ale aj doplnenie zóny o dodatočnú vybavenosť alebo rozličné riešenia, ktoré zvýšia mieru polyfunkčnosti či inkluzivitu. Nie je to ale len o meste – rozvoj natoľko vzácneho a strategicky umiestneného územia by mal zaujímať aj štát.

Na Nové Lido má nadviazať Southbank, ktorý taktiež potrebuje zmenu Územného plánu. Zdroj: Penta Real Estate

Krok k lepšiemu mestu

Magistrát teraz bude čakať na pripomienky k návrhu zmeny ÚP, s ktorými sa musí následne vysporiadať. Až potom sa dá pristúpiť k ďalšiemu kroku – a to je samotné schvaľovanie zmeny. S ohľadom na rýchlosť prijímania aktualizácií možno toto očakávať azda v roku 2025. Až vtedy sa územie otvorí pre development.

Napriek určitej kritike, ktorá pôsobí skôr ako snaha o vymedzovanie sa voči výstavbe ako boj za lepšiu budúcnosť územia, zmena plánu a následný redevelopment územia pomôžu celému mestu. Konečne dostane Bratislava centrum na oboch brehoch, čím sa zmení jej charakter. Ak bude štvrť na vysokej úrovni, bude toto centrum kvalitné a príťažlivé. Pod vysokou úrovňou nie je pritom chápaná len architektúra, ale aj prítomnosť verejných inštitúcií a zariadení.

Výstavba Nového Lida a Southbanku je navyše ekologická. Vznik niekoľkotisíc bytov tu, na mieste, kde bude dobrá dostupnosť verejnej dopravy, cyklotrás či peších koridorov, zabráni ich budovaniu inde – vrátane predmestí, kde by narobili neporovnateľne väčšie ekologické škody. Zvýši sa potenciál existujúcich liniek verejnej dopravy, ďalšie sa možno zriadia. To bude ďalší bod pre celkovú udržateľnosť. 

Developer si plánuje vysoké kritériá na odolnosť štvrte dať potvrdiť aj pomocou certifikátu BREEAM Communities International. Súčasťou certifikácie sú vyoské kritériá nielen na technické riešenia v rámci štvrte alebo budov, ale aj na proces prípravy, komunikácie a zapájania verejnosti do plánovania. Podľa JTRE tak bude táto lokalita v mnohých ohľadoch vzorovým príkladom výstavby. 

Celé Nové Lido a Southbank budú realitou v priebehu budúcej dekády. Pre Bratislavu sa tým uzavrie ďalšia dôležitá kapitola. Spoločne s downtownom na ľavom brehu vznikne obrovská celistvá zóna súčasného charakteru, v ktorej sa bude koncentrovať život mesta. Hlavné mesto Slovenska už nebude pôsobiť ako hra na skutočné veľkomesto – konečne sa ním stane.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.