Adrian Gubčo 14.08.2024 13:52

Kancelársky trh žije. Podiel prázdnych priestorov klesol, najviac berie štát

Po začiatku pandémie a presune veľkej časti zamestnancov na home-office sa hovorilo, že prichádza koniec tradičnej práce v kancelárii. Mnohí upozorňovali, že to ovplyvní trh kancelárskych priestorov, ktorému sa už nebude dariť tak ako predtým. Na prvý pohľad to potvrdzovali aj štatistiky, teraz však dochádza k postupnému obratu. Potvrdzujú to aj aktuálne bratislavské dáta.

Chalupkova Office. Zdroj: Penta Real Estate

Podiel voľných kancelárií oproti koncu minulého roka klesol a nájomná aktivita výraznejšie narástla. Tvrdí to poradenská spoločnosť CBRE Slovensko vo svojej najnovšej analýze kancelárskeho trhu. Ako vyplýva z posledných dát, v druhom štvrťroku 2024 bol rozsah kancelárskych plôch v Bratislave 2,1 milióna metrov štvorcových. Podiel neobsadených priestorov, asi najdôležitejší parameter vitality trhu, pritom klesol.

Oproti predošlému kvartálu síce ide len o menší pokles – 13,26% oproti 13,75% - napriek tomu ide o pozitívny trend. „Najnižšiu mieru neobsadenosti, konkrétne 7,80%, si udržiava centrum mesta. Voľných priestorov je tu ešte menej ako v predošlom období. Naopak, v okrajových častiach mesta došlo k ich miernemu nárastu, pričom miera neobsadenosti tu dosiahla 18,17%,“ dopĺňa Oliver Galata, riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Slovensko.

Pod centrom mesta, alebo CBD (Central business district), ako ho v CBRE označujú, patrí okrem historického centra aj bratislavský downtown. Ide o miesto s veľkou stavebnou aktivitou, pričom tu okrem bývania pribúdajú aj kancelárske budovy. Najnovším prírastkom je zrekonštruovaný Sklad č. 7 v komplexe Eurovea, ktorý premenila na kancelárie spoločnosť J&T Real Estate.

Developerovi sa podarilo pamiatku úspešne obsadiť. „Celú jej plochu o rozlohe 4.500 m² si prenajalo novozaložené Ministerstvo cestovného ruchu a športu Slovenskej republiky,“ upozorňuje Galata. Ten istý developer tu navyše začal stavať projekt Ganz House, ktorý ponúkne butikové kancelárie o celkovej rozlohe 10-tisíc metrov štvorcových. Dopĺňať ich budú byty a maloobchodné priestory.

V druhom štvrťroku sa celkovo prenajalo 59.545 metrov štvorcových. Ide o medziročný rast vo výške 15%. Take-up, teda prenájom očistený o predĺženia nájmov v súčasných priestoroch nájomcu, predstavoval 38.962 metrov štvorcových. Kľúčový podiel má na tom nový nájom priestorov na petržalskej strane Dunaja o rozlohe 11.460 m².

Hoci CBRE nekonkretizuje, kto si tieto plochy prenajal, malo by ísť pravdepodobne o Ministerstvo školstva, vedy, výskumu a mládeže SR, ktoré sa sťahuje do Spectrum Tower (bývalé Tatra City) na Černyševského. „Prenájmovej aktivite za toto obdobie jasne dominoval verejný sektor s rozlohou 21.544 m²,“ naznačuje O. Galata. Nové prenájmy vo všeobecnosti tvorili najväčšiu časť transakcií. „Odkrojili si až 57% z celej prenájmovej aktivity. Nasledované boli renegociáciami (34%) a expanziami (9%),“ dopĺňa riaditeľ.

Z pohľadu aktivity na trhu je tak aktuálne obdobie úspešné. „Pri pohľade na prenájom očistený od renegociácií za prvý polrok 2024 môžeme povedať, že ide doposiaľ o najsignifikantnejší prvý polrok v histórii bratislavského kancelárskeho trhu,“ konštatuje Peter Slovák, Research Manager spoločnosti CBRE Slovensko. Narástli aj najvyššie nájmy o 8,6%, dnes tak dosahujú 19 €/m² za mesiac. Priemerný nájom narástol o takmer 11%, dnes je na úrovni 15,50 €/m².

Analytici uzatvárajú, že čoraz viac firiem preferuje sídlo v budove, ktorá má platný certifikát zelenej či udržateľnej budovy. Aktuálny objem kancelárskych priestorov s nejakou formou a stupňom certifikácie dosahuje 850-tisíc metrov štvorcových. Ide o 41% z celkového objemu kancelárskych plôch alebo 45 z 278 budov. Stojí za zmienku, že v tomto smere patrí Bratislava medzi európskych i svetových premiantov. Lepšie by na tom mala byť už len Varšava.

Prenájom Spectrum Tower sa stal pravdepodobne najväčšou transakciou druhého štvrťoka. Zdroj: Spcetrum Tower

Aktuálne dáta naznačujú, že bratislavský kancelársky trh je živý a rozhodne ešte neprišiel koniec kancelárií. Hoci miera neobsadenosti nie je ideálna – za takú sa vo všeobecnosti považuje podiel neobsadených priestorov pod 10% - vykazuje náznaky zlepšenia. Časť developerov to môže vnímať ako signál, že sa oplatí rozvíjať nové zámery, zvlášť v atraktívnych častiach mesta.

V metropole by tak v najbližších rokoch malo alebo mohlo pribudnúť viacero projektov. K aktuálne najvýznamnejším rozostavaným schémam patrí Chalupkova Offices od Penta Real Estate, Zwirn Offices od YIT Slovakia a následne zmieňovaný Ganz House a prvá etapa Downtown Yards od JTRE. Vydrica Development buduje menší kancelársky objekt vo Vydrici, vlastné sídlo si buduje Innovatrics na okraji Rače pri zastávke Vinohrady.

Z plánovaných zámerov možno spomenúť administratívnu časť Palmy od Corwinu, kancelárske objekty v rámci Nového Istropolisu od Immocapu, pokračovanie Chalupkovej od Penty alebo druhú etapu Downtown Yards. V o čosi vzdialenejšej budúcnosti by mali pribudnúť kancelárie v downtowne pod hlavičkou Penta Real Estate aj Alto Real Estate, či viacero nových budov v Southbanku a Novom Lide. Menšie butikové kancelárie budú vo Vydrici a v pokračovaní River Parku (JTRE), svoje sídlo naďalej plánuje ESET. V plánoch sú aj ďalšie projekty menej známych developerov. 

Vo výhľade sú tak stovky tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Pribúdať budú len postupne a pravdepodobne v menšej dynamike, než na akú bola Bratislavy zvyknutá pred pandémiou. Pohyby na trhu ale dokazujú, že intenzívna aktivita tu prebieha aj naďalej. Postupne tak budú pribúdať nové budovy a spolu s nimi sa aj meniť mnohé časti metropoly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.