Simona Schreinerová 08.01.2024 12:55

Veľké transakcie napriek kríze. Domáci investori sú pri chuti, preinvestovali stovky miliónov

Podľa analýzy spoločnosti CBRE boli investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku počas uplynulého roka ovplyvnené viacerými faktormi. Napriek výraznému medziročnému poklesu investícií sa preinvestovali stovky miliónov eur. Najväčší podiel na nich mali slovenskí a českí investori.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Najväčší podiel majú slovenskí investori

Poradenská spoločnosť v oblasti realitných služieb a investícií CBRE vo svojej správe uvádza, že objem investícii klesol medziročne o 41%. V porovnaní s Európou však stále ide o miernejší pokles. Najdominantnejším sektorom bol opäť sektor kancelárskych nehnuteľností. Ten dosiahol úroveň až 70% z celkového objemu investícií.

Výrazným podielom sa opäť podpísali slovenskí (71%) a českí investori (21%), ktorí dokopy preinvestovali až 661 miliónov eur. Celkom sa na Slovensku počas minulého roka preinvestovalo do komerčných nehnuteľností 664 miliónov eur.

Objem investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku ovplyvnil nielen začiatok vojny na Ukrajine v roku 2022, ale aj s ňou súvisiace vyššie ceny energií. Nasledovala stúpajúca inflácia, ktorá viedla k nárastu úrokových sadzieb a spôsobila minuloročné výrazné zdražovanie. 

„V rámci medziročných porovnaní sme v investíciách do komerčných nehnuteľností v našej krajine zaznamenali výraznejší pokles, a to o 41%. Avšak pri pohľade na objem investícií za posledných 5 rokov išlo o priemerný rok, a to aj napriek naozaj neľahkým časom,“ opisuje Ľubor Procházka, obchodný riaditeľ CBRE Slovensko. Dodal tiež, že rok 2023 priniesol na náš trh viacero zaujímavých transakcií.

Medzi najvýznamnejšie investície v roku 2023 podľa jeho slov patrí zlúčenie portfólia kancelárskych nehnuteľností spoločnosti Tatra Asset Management a Alto Real Estate. Z hľadiska individuálneho predaja nehnuteľností je to predaj budov Pribinova 19 a Landererova 12. „Medzi významné transakcie patrí rozhodne aj predaj industriálneho parku v Trenčíne. Z hľadiska typu nehnuteľnosti zase treba vyzdvihnúť napríklad predaj portfólia showroomov, ktoré boli predmetom predaja investorovi zo Spojených štátov amerických, pričom ten investoval na Slovensku vôbec po prvýkrát,“ približuje ďalej Procházka.

CBRE uvádza, že už druhý rok po sebe boli najatraktívnejším sektorom kancelárske nehnuteľnosti. Druhý najväčší podiel mali logistické nehnuteľnosti, ktorých podiel na celkovom objeme investícií bol na úrovni 14%. Rovnaké percento patrilo aj maloobchodným nehnuteľnostiam. Zvyšné 2% prislúchajú sektoru hotelov.

Pozitívny je pohľad na pôvod investícií do komerčných nehnuteľností. Výrazným podielom totiž dominujú práve slovenskí investori. Okrem slovenských a českých majú významnejší podiel na investíciách aj investori zo Spojených štátov amerických. Z celkového investičného objemu im patrí takmer 8%.

Ganz House. Zdroj: J&T Real Estate

Rok 2024 by mal priniesť oživenie realitného trhu

Uplynulý rok bol na realitnom trhu náročný, najviac zasiahnuté boli najmä rezidenčné nehnuteľnosti. Rast cien novostavieb sa prakticky zastavil a byty na sekundárnom trhu zaznamenali pokles. Napriek tomu sa dostupnosť bývania skôr zhoršovala. Niektorí developeri dokonca odložili spustenie predaja či výstavbu ďalších projektov.

Zlepšenie sa očakáva už v tomto roku, pričom by mohol rásť aj dopyt po kancelárskych priestoroch, ktorý počas a po pandémii poklesol. Developer Alto Real Estate plánuje tento rok dokončiť štvrtú vežu Sky Parku v bratislavskom downtowne. Pokračovať budú aj práce na Florian Residence, ktorý vzniká v centre bratislavského Starého Mesta, a piatej rezidenčnej Sky Park Tower. V Rači bude Alto pokračovať v príprave komplexu mestských skladov a predajno-výstavných priestorov STORE.TO.

Ambiciózne plány má aj developer JTRE. Začiatkom roka by mala začať výstavba butikového projektu Ganz House, na jar je v pláne odovzdávanie bytov v Eurovea Tower. Kancelárie, bývanie a retail prinesie development Downtown Yards, ktorý by sa mal začať stavať tento rok. Pokračovať bude príprava River Parku 2 a JTRE bude rozvíjať aj územia vo Vajnoroch, Dúbravke, Devínskej Novej Vsi a Záhorskej Bystrici.

Cresco Real Estate sa chce sústrediť najmä na projekty v hlavnom meste. Pokračovať bude v rozširovaní Slnečníc, najmä výstavbou časti Slnečnice Nad mestom v Petržalke. Očakáva sa tiež posun v projekte Waterside na nábreží a Lakeside III v Novom Meste, na ktorom spolupracuje s Wood&Company.

YIT Slovakia chce v prvom štvrťroku začať odovzdávať prvé byty vlajkového projektu Zwirn do užívania. Penta Real Estate Slovensko pripravuje projekt Southbank na južnom brehu Dunaja a do pohybu sa dal development s pracovným názvom „Vajnorská“ v Novom Meste. V príprave je projekt Medze v Dúbravke. Dokončuje sa aj posledná etapu projektu Pri Mýte, ktorý by mal byť skolaudovaný v úvode tohto roka. Samozrejme bude Penta v roku 2024 pokračovať v rozvoji štvrte Bory.

Väčšina developerov sa v ankete pre YIM.BA zhodla, že realitný trh sa postupne rozbieha a oživenie by v tomto roku malo pokračovať. Hypotekárne sadzby by sa mohli ustáliť alebo dokonca mierne klesať, čo by mohlo pomôcť predovšetkým predaju bytov. Problémom ale zostávajú povoľovacie procesy na Slovensku, resp. ich rýchlosť.

Zwirn z 26.10.2023. Autor: Nino Belovič / YIM.BA 

Čakanie na riešenie veľkého problému

Zdĺhavý povoľovací proces a byrokracia s ním spojená je dlhodobý problém krajiny. Za držaním výstavby mnohých projektov je neraz aj verejnosť, ktorá má možnosť opakovane pripomienkovať povoľované zámery. Riešenie pripomienok, v niektorých prípadoch irelevantných až absurdných, či odvolaní voči rozhodnutiam úradov iba predlžujú už aj tak zdĺhavý proces.

Nádeje boli vkladné do nového stavebného zákona, resp. Zákona o výstavbe, ktorý mal byť účinný od apríla tohto roka. Nateraz však vláda hasí očakávania, nakoľko má byť vstup zákona do platnosti nevykonateľný. Podľa informácií TASR navrhuje Ministerstvo dopravy posunutie začiatku platnosti zákona o rok, teda na 1. apríla 2025. Súčasná koalícia má aspoň pripravovať zmeny stavebných predpisov s cieľom urýchliť a zefektívniť procesy umiestňovania stavieb a stavebného povoľovania. 

Nová legislatíva sľubovala naozaj revolučné zmeny a zdalo sa, že prinesie prospech mestám aj ich obyvateľom. Ako však pripravovaný zákon dopadne a aké zmeny sa v stavebnej legislatíve udejú, je dnes neisté. Táto neistota celkom pochopiteľne ovplyvňuje developerov a budúce stavebné aktivity. Súčasná legislatíva však nebrzdí iba nové súkromné zámery, ale aj výstavbu verejnoprospešných projektov v réžii miest, obcí aj štátu.

(CBRE, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.