Adrian Gubčo 19.10.2023 15:16

Zlé časy pre development. Trh novostavieb stagnuje, zmena je v nedohľadne

Kým ešte relatívne nedávno bol bratislavský trh novostavieb charakteristický mimoriadnou dynamikou, čo poháňalo developerov, dnes vládne opak – úplná stagnácia. Nízke sú predaje a nemení sa ani ponuka, pričom výhľad do budúcna nie je veľmi priaznivý. S aktuálnymi údajmi prišli analytici zo spoločnosti Bencont.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Prvý polrok tohto roka bol charakteristický nízkym počtom predaných bytov aj minimálne sa rozširujúcou ponukou. Tretí štvrťrok na tom nič nezmenil. Ako konštatujú analytici Bencontu, bratislavský trh novostavieb tak aktuálne stagnuje. Predaných bolo opäť menej ako 200 bytov, ktoré pribudli najmä nových etapách existujúcich projektov. Z úplne nových zámerov dominovali menšie objekty, kde sa nenachádza viac ako 30 bytov. 

Celkovo je tak v ponuke 3.233 bytov v 80 projektoch. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5.110 eur na m² s DPH, čo v medziročnom porovnaní znamená nárast o 4,3%, resp. o 0,8% oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Treba však upozorniť, že ceny rástli preto, lebo do ponuky prišli najmä luxusné schémy. Existujúca ponuka nezdražovala, takže v tomto ohľade sa ceny držia stabilné.

S ohľadom na prílev luxusných bytov narástla aj priemerná absolútna cena bytu v novostavbe, ktorá dosahuje 322-tisíc eur. Narástla tak o takmer 7% medziročne, resp. 3,2% medzikvartálne. Okrem vyššieho štandardu cenu posúva aj v priemere väčšia výmera nových bytov v ponuke.

Priemerná veľkosť ponúkaných bytov je 62,77 m². Tradične najviac stoja novostavby v Bratislave I (7,5-tisíc eur na m²), najmenej v Bratislave IV (4,3-tisíc), kde je aj najväčšia ponuka. Predaných bolo celkom 176 bytov, ktorých jednotková cena stúpla o 7% na 4.937 eur na m² s DPH, kým absolútna cena dosiahla 314-tisíc eur. Jednoizbové predané byty stáli okolo 6-tisíc na m² s DPH, dvojizbové 4,76-tisíc, trojizbové 4,56-tisíc a štvorizbové 5,3-tisíc.

Vo vývoji tak za posledné tri mesiace nenastali žiadne zásadnejšie výkyvy. „Na realitnom trhu v Bratislave prešiel ďalší štvrťrok bez akýchkoľvek zásadných zmien,“ potvrdzuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Dve hlavné hybné sily trhu, dopyt a ponuka, sa aj naďalej nachádzajú v rovnovážnom stave, čoho výsledkom je už rok a pol trvajúca cenová stagnácia.“

Dopyt podľa Bruchánika ovplyvňuje pretrvávajúca zhoršená dostupnosť hypoték, čo predražuje splátky či sťažuje prístup k hypotéke u mnohých potenciálnych kupujúcich. „O ďalšom vývoji úrokových sadzieb rozhodne najmä inflácia. Najmä kvôli tej drží centrálna banka sadzby na aktuálnych úrovniach a nezdá sa, že by sa pripravovala na ich zníženie,“ naznačuje analytik.

Vidí ale aj dobré správy. „Na druhej strane to momentálne vyzerá tak, že sme blízko vrcholu, možno už aj na vrchole sadzieb a k ďalšiemu zvyšovaniu tak dôjsť nemusí,“ myslí si Bruchánik. Za významný faktor považuje celkový sentiment, keď ľudia čakajú na zníženie cien novostavieb, prípadne na lepšiu makroekonomickú situáciu. Postupne sa tak buduje odložený dopyt.

Už tradične je kritický k počtu bytov. „Počet voľných bytov v ponuke sa veľmi rýchlo po prepade dopytu zastabilizoval na úrovni tesne nad 3.000 bytov, čo je vzhľadom na veľkosť Bratislavy malé číslo,“ hovorí. „Nízka ponuka je výsledkom najmä zdĺhavého povoľovacieho procesu a zastaralého územného plánu Bratislavy, kde významne ubudli pozemky vhodné na rezidenčnú výstavbu. Obmedzená ponuka bola v posledných rokoch hlavnou príčinou prudkého rastu cien a v dnešnej dobe je aj pri aktuálnom, výrazne obmedzenom dopyte, stále natoľko nízka, že developeri nie sú nútení znižovať cenníky.“

Na základe danej situácie analytici predpokladajú, že stagnácia bude pokračovať aj naďalej. Výraznejšie náznaky zlepšenia zatiaľ nebadať. Bývanie v nových projektoch tak ostane aj naďalej slabo dostupné pre širšie skupiny kupujúcich. Na druhej strane, pre bonitnejších klientov poskytuje teraz trh možnosť porozhliadnuť sa bez tlaku, ktorý bol typický pre predošlé obdobie.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Hoci sú v súčasnosti predaje nízke, developeri aj naďalej pokračujú v príprave nových projektov, vrátane veľkých zámerov so stovkami bytov. Ide o logický postup, keďže tak ako po kríze v roku 2008, aj teraz je pravdepodobné, že sa po zlepšení ekonomickej situácie obnoví masívny dopyt, znásobený odkladaním kúpy bytov. Veľmi rýchlo tak bude požiadavka po tisícoch nových rezidencií, čo budú developeri schopní saturovať.

Bude však platiť, že ako-tak dostupnejšie bývanie bude vznikať najmä v lokalitách a projektoch ako Slnečnice, Bory, Rakyta a ďalších, ktoré kombinujú periférnejšiu polohu, väčší počet bytov (a teda úspory z rozsahu) a menej vysoký štandard. Niektoré obytné súbory majú dnes skôr sídliskový charakter, keď je hlavným benefitom okrem ceny dostupnosť zelene a parkovania. Má to aj inú výhodu – minimalizáciu počtu lacnejších apartmánov.

V budúcnosti by sa to ale mohlo zmeniť a pre investorov by sa mohla zvýšiť atraktivita budovania klasickejších mestských štruktúr. Vytváranie kompaktnejších blokov domov je dnes sťažené, vďaka plánovaným zmenám v posudzovaní preslnenia bytov však odpadne veľká prekážka. Druhým problémom je prísna parkovacia norma, pomaly ale začínajú pribúdať náznaky, že aj táto bude podrobená kritickej reflexii.

Ak by sa to podarilo, developeri by mohli začať budovať hustejšie štvrte s väčším počtom bytov, no pri zachovaní ľudskej mierky blokov, vytváraní polosúkromných zelených plôch a lepšou dostupnosťou služieb – a to všetko pri relatívne dostupnejších cenách. Práve teraz, keď tlak na rýchlu výstavbu mierne opadol, je ideálna doba pripraviť mesto na takúto budúcnosť.

Nie je dôvod predpokladať, že aktuálny prepad predajnosti je trvalý a že v určitej dobe nepríde opäť k ekonomickej konjunktúre a zvýšeniu pozitívnych očakávaní od budúceho vývoja. Na túto dobu sa treba pripraviť. Kým investori a developeri to už robia, zo strany mesta badať len prvé lastovičky. Z týchto skúseností treba čerpať a vytvoriť predpoklady pre budúcu Bratislavu – teda mesto s dostupným bývaním, ktoré aktívne pracuje na zvyšovaní kvality života aj mestského prostredia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.