Ján Palenčár 08.09.2023 12:55

Dvojciferný rast cien bytov? Čochvíľa opäť realita, tvrdí expert na realitný trh

Mnohokrát v médiách platí pravidlo, že ak sa chcete dostať na titulku, musíte prísť s niečím, čo popiera aktuálne trendy. Aktuálnym trendom v informovaní o realitnom trhu je to, že nás čaká obdobie poklesu cien nehnuteľností, ktoré pôjde ale ruka v ruke s nízkym dopytom Slovákov. A to kvôli rastúcim úrokovým sadzbám na hypotékach.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Možno vás prekvapia nasledujúce údaje - všetko je úplne inak. Podľa nemeckého ekonomického inštitútu Ifo a švajčiarskeho inštitútu KOF budú ceny nehnuteľností na celom svete v nasledujúcom desaťročí rásť v priemere o 9% ročne.

Rast budú poháňať skôr faktory dopytu ako ponuky. Predpokladané nárasty sa značne líšia v závislosti od regiónov. V západnej Európe a Severnej Amerike sa očakávajú miery rastu v rozpätí 6,4% a 7,7%. V južnej a východnej Európe sú výrazne vyššie, a to 18,4%, respektíve 14,9%. Na Slovensku je odhad na úrovni 15-tich percent.

Nie sú to pozitívne dáta pre priamych účastníkov na realitnom trhu, vrátane kupujúcich či nájomcov. Prudké zdražovanie je dlhodobo ťažko predikovateľné, a je zvyčajne následne sprevádzané silnou recesiou, čo spôsobuje problémy u developerov, v bankách či u investorov s plánovaním budúcich aktivít.

Samozrejme, do cenového vývoja môže zasiahnuť množstvo ďalších vnútorných a vonkajších faktorov. Je zrejmé, že z dlhodobého hľadiska sa bude dostupnosť bývania vo všeobecnosti zhoršovať. Národná banka Slovenska v tomto prípade potvrdila, že máme aktuálne najnedostupnejšie bývanie za ostatných 11 rokov. Nič na tejto situácii nezmení ani pomer formy bývania, ktorá bude smerovať k posilneniu podielu nájomného bývania.

Na Slovensku tvoria náklady na bývanie približne 40% príjmu. Na porovnanie, vo vyspelých krajinách EÚ je to v priemere 25%. Ako teda zabezpečiť, aby sa ceny nehnuteľností nezvyšovali predikovaným tempom? Bez spolupráce štátu, samospráv a súkromného sektora to nebude možné.

Výstavba v Bratislave. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Najdôležitejšie je zabezpečiť otvorené transparentné a konkurencieschopné podnikateľské prostredie pre investorov, developerov, ale aj ostatných účastníkov realitného trhu. Na Slovensku je však obrovský problém s netransparentnými a dlhotrvajúcimi povoľovacími procesmi a zlými, resp. neexistujúcimi územným plánmi, čo si všimli aj medzinárodné organizácie, napríklad OECD. Aj z tohto dôvodu je podnikateľské prostredie na Slovensku jedno z najhorších v rámci EÚ. Kto je zodpovedný za tento stav?

V prvom rade samosprávy a tiež štát. Práve samosprávy pri povoľovacích procesoch často prieťahmi v konaniach regulujú potrebnú výstavbu, čím  prispievajú k zvyšovaniu cien nehnuteľností. Nie že by chceli prvoplánovo niečo regulovať, ale tlak voličov (obyvateľov dotknutých území), ktorí sú proti akejkoľvek výstavbe, je príliš veľký a starostovia či primátori sa im často snažia odvďačiť, hoci v rozpore so stavebným zákonom. Následne dochádza k prieťahom.

Základným faktorom, ktorý ovplyvňuje realitný trh, je dopyt. V prípade, že je dopyt silnejší ako ponuka, prichádza k enormnému zvyšovaniu cien. Ak k tomu samosprávy blokujú potrebnú a žiadanú výstavbu, umelo znižujú ponuku, čím prispievajú k zvyšovaniu cien. V mnohých prípadoch tiež samosprávy nedokážu flexibilne a v súlade s potrebami obyvateľov zabezpečiť nové územné plány, čoho príkladom je aj Bratislava. Našťastie, aj na Slovensku sú svetlé výnimky. 

Ďalším z problémov je, že štát je bezzubý pri konfrontácii s aktivistickými zoskupeniami, ktoré systémovo napádajú procesy EIA, a to bez relevantných pripomienok. Svojim konaním spôsobujú veľké zdržania procesov a zároveň spôsobujú nemalé škody súkromnému sektoru aj štátu. 

Nová stavebná legislatíva vrátane zákona o štátnej podpore nájomného bývania je správnym krokom. Pomôže, ale nevyrieši všetky problémy. 

Štát sa pripravuje na platnosť novej stavebnej legislatívy. Na fotografii Martin Hypký, predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR. Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Čo by v tejto situácii pomohlo?

Riešení pre súčasnú situáciu je niekoľko: 

• Posilniť pozíciu štátu v procese tvorby územných plánov a pomocou finančných nástrojov motivovať samosprávy k dynamickejšiemu a flexibilnejšiemu prístupu k tvorbe a zmenám územných plánov. 

• Urýchliť a stransparentniť povoľovacie procesy zabezpečením všetkých podmienok pre dodržanie zákonom stanovenej účinnosti novej stavebnej legislatívy.

• Zabezpečiť obmedzenie činností „podnikateľských“ zoskupení profitujúcich z procesov EIA, a to aj v súlade so záujmami obyvateľov dotknutých území a ochranou životného prostredia.

• Zahájiť výstavbu štátnych nájomných bytov v budúcej správe samospráv, tak novostavieb, ako aj starších zrekonštruovaných nehnuteľností vo vlastníctve štátu. Platí to najmä o lokalitách, kde je nedostatok profesií, ktoré patria medzi nízkopríjmové, ako napríklad opatrovateľky a opatrovatelia v domovoch sociálnych služieb, zdravotné sestry a ošetrovatelia a pod., ktoré majú najväčší problém s dostupnosťou bývania.

• Zefektívniť prácu Slovenského pozemkového fondu, ktorý svojou nečinnosťou zásadne prispieva k predlžovaniu územných a stavebných konaní.

• Novelizovať zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania, aby bol tento nástroj do väčšej miery využívaný súkromným sektorom na výstavbu nájomných bytov.

Toto sú základné predpoklady na to, aby sme sa pokúsili stlmiť ďalšie extrémne zdražovanie nehnuteľností, prispeli k zníženiu podielu nákladov na bývanie, a umožnili niektorým nízkopríjmovým skupinách obyvateľov zabezpečiť si bývanie. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.