Adrian Gubčo 24.08.2023 12:03

Revolučné zmeny sa blížia. Štát sa pripravuje na platnosť novej stavebnej legislatívy

Posledný stavebný zákon platil na Slovensku bezmála pol storočia. V priebehu budúceho roka však príde jeho koniec, keďže od 1. apríla vstupuje do platnosti nová legislatíva. Priniesť má revolučné zmeny, čo si vyžaduje rozsiahle prípravy na úrovni štátu. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR) informoval o aktuálnom postupe.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nový úrad je už aktívny

UUPV SR je najmladším ústredným orgánom štátnej správy, ktorý vznikol ako priamy dôsledok novej stavebnej legislatívy. Existuje len od júna minulého roka, no už od svojho vzniku aktívne pracuje na prípravách na vstup novej legislatívy do platnosti. Nejde o celkom jednoduchú úlohu. Dané to je časom – nový Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní vstupuje do platnosti už 1.4.2024 – ako aj rozsahom zmien.

Tie sú natoľko rozsiahle, že prechod na nové podmienky bude prebiehať dlhšie. Keďže súčasťou noviniek je aj digitalizácia a vznik tzv. digitálnej dvojičky štátu, koncepcia reformy počíta s jej postupnou implementáciou do roku 2032.

Kľúčová zmena však spočíva v inej úprave. V rámci novej legislatívy, ktorá sa pripravovala dva roky pred prijatím zákonov (a ďalšie desaťročia trvali predchádzajúce diskusie, novely a odklady), dochádza k oddeleniu stavebných konaní a územného plánovania, čo je bežné v celej Európe. Tento krok by mal zvýšiť význam územného plánovania, ale aj zabezpečiť jeho vyššiu transparentnosť.

Úrad sa bude okrem toho venovať aj otázkam výstavby, vyvlastnenia či tvorby informačného systému. Víziou je vytvorenie pracoviska, ktoré bude flexibilne reagovať na nové výzvy a podmienky, zmena pozície úradníka od kontrolóra k tvorcovi metodiky či vyjasnenie všetkých procesov. Výsledkom má byť vznik príťažlivejších miest a obcí, ktoré majú zabezpečené férové podmienky pre svoj rozvoj.

Kľúčovým míľnikom je teda spomínaný 1. apríl 2024. „Práve vtedy nadobudne účinnosť zákon o územnom plánovaní a zákon o výstavbe, ktoré budeme uvádzať do života,“ hovorí Martin Hypký, predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. „Na ne je naviazaný aj vznik regionálnych pobočiek nášho úradu a spustenie Informačného systému.“ Ide o ďalšiu zásadnú zmenu oproti doterajšej praxi.

Martin Hypký. Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Koniec netransparentného povoľovania

Nový zákon o výstavbe po dvoch dekádach berie od obcí a miest späť pod svoju pôsobnosť prenesený výkon štátnej správy v oblasti výstavby. To v praxi znamená, že starosta alebo starostka obce už nebude vykonávať pozíciu štatutára stavebného úradu a nebude mať priamy vplyv na vydanie územného rozhodnutia alebo stavebného povolenia. Celý úsek správy bude riadený novovytvoreným UUPV SR, čím sa majú viaceré kompetencie zjednotiť „pod jednu strechu“.

Od budúceho apríla preto budú vytvorené regionálne pobočky, prostredníctvom ktorých dôjde k dôkladnejšej unifikácii povoľovacích procesov a vytvoreniu ich rigidnejšej štruktúry a formy tak, aby odolával politickým vplyvom na celoštátnej aj regionálnej úrovni. Úrad taktiež predpokladá, že takto nastavená štruktúra bude efektívnejšia a zabráni prieťahom v konaní, resp. nekonaniu a zvýši tak predpoklad zákonnosti a vymožiteľnosti práva. Doplnené budú o klientske centrá.

Vytvorených bude osem pobočiek – v každom krajskom meste jedna. Každá z nich výhľadovo vytvorí takmer stovku pracovných miest. „Do nových pobočiek chceme preniesť aj filozofiu nášho úradu – občan je pre nás klientom, sme tu na to, aby sme mu pomohli,“ pripomína Hypký. „Veríme, že sa nám podarí prelomiť vnímanie štátnej správy ako skostnateného systému. V každom kraji budeme hľadať tých najlepších, aby sa k nám pridali a pomohli nám naplniť zámer reformy.“

„Loviť“ bude úrad pravdepodobne najmä medzi existujúcimi zamestnancami stavebných úradov. Vo výsledku by malo ale dôjsť k celkovému zníženiu počtu úradníkov oproti súčasnosti. Dôvodom je digitalizácia, v rámci ktorej sa bude kontrola a overovanie projektov robiť automaticky.

Prvá verzia informačného systému má byť spustená už so vznikom pobočiek. V tomto momente sa v spolupráci s Technickou univerzitou v Košiciach už niekoľko mesiacov pripravuje proof of concept systému (na modelovom meste Žiar nad Hronom), pričom prvá verzia (URBION 1.0) má byť spustená už 1.4.2023. „Prioritou pri budovaní informačného systému pre nás je nastaviť ho tak, aby sme doň boli schopní implementovať všetko, čo vyžaduje dlhodobý cieľ digitalizácie,“ tvrdí Hypký.

V prvej verzii sa tak zavedú jednotné formuláre na žiadosti, stanoviská a rozhodnutia, zavedie sa zdieľané úložisko a zrealizujú funkcie doručovania a podpisovania v rámci Ústredného portálu verejnej správy (UPVS). Portál vraj má byť užívateľsky príjemný a prehľadný.

Úrad priblížil aj svoj plánovaný harmonogram nasadzovania zmien. Formuláre realizované interne na softvérovej platforme, obstaranej ako zákazka s nízkou hodnotu, bude nasadzovať do konca tohto roka. Registratúra je už obstaraná a prebieha jej postupné nasadzovanie. Integrácia rozhraní portál – registratúra potrvá asi mesiac.

Realizácia verejného obstarávania portálu ako zákazky s nízkou hodnotou je plánovaná na september až december tohto roka. Rovnako v prípade úložiska ráta úrad s verejným obstarávaním a dodaním v decembri 2023. Testovanie verzie 1.0 plánuje realizovať v rozmedzí december 2023 až marec 2024.

Okrem toho sa v neposlednom rade pracuje na špecifikácii verzie 2.0 a pripravujú sa podklady na realizáciu verejného obstarávania. S nasadením verzie 2.0 sa počíta od 1. marca 2026. Táto umožní čiastočnú automatizáciu povoľovacích procesov, digitalizáciu územných plánov krajských miest, validáciu projektov oproti regulácii či nahrávanie údajov jednoduchých stavieb z BIM. O ďalšie dva roky by mala byť dokončená verzia URBION 3.0, umožňujúca plnú validáciu a nahrávanie údajov z BIM u stredne náročných stavieb.

Do marca roka 2032 by mal systém obsahovať zanesené územné plány všetkých obcí a miest na Slovensku a nahrávanie údajov z BIM u všetkých stavieb. Slovensko by malo získať kompletnú digitálnu dvojičku so všetkými potrebnými údajmi.

Milota Sidorová. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Ako to pomôže Bratislave

Z pohľadu Bratislavy je dôležitých niekoľko momentov. V prvom rade, dramaticky sa zvýši význam územného plánovania aj v hlavnom meste. Plánovanie je originálnou kompetenciou samosprávy, na čom sa oproti minulosti nič nezmení. Plány bude ale po novom kontrolovať UUPV SR, keďže sa má v istom ohľade meniť metodika.

Úrad už pripravuje niektoré vzorové alebo predpripravené materiály, ktoré majú tvorcom plánov pomôcť – riešené totiž budú aj nové témy, ktoré doteraz územné plány nereflektovali (obce si po novom budú môcť zadefinovať, kde chcú aktívny parter, farebnosť, definujúce pohľady a i.). Podpredsedníčka UUPV SR Milota Sidorová je presvedčená, že novinky neprinesú ďalšie skomplikovanie tvorby územných plánov.

Odrazí sa to napríklad na určitom prechode zo súčasného abstraktného plánovania, kde sa prakticky definuje najmä funkcia, na funkčno-priestorovú. „Odstraňujú sa percentá v novej legislatíve, nebude to definovať ani vyhláška. Definovať sa bude len prípustná a neprípustná funkcia. Celkovo ich bude desať,“ popisuje Sidorová. To by skutočne mohlo priniesť zásadné zníženie náročnosti tvorby alebo aktualizácie územných plánov.

Je dokonca celkom možné, že na mnohé funkčné úpravy nebude potrebné územný plán aktualizovať. Investori, ktorí chcú napríklad upraviť kancelárie na byty, ale súčasná regulácia im to neumožňuje, budú mať omnoho jednoduchšiu situáciu. To isté sa týka samospráv alebo iniciatív, ktoré chcú napríklad nanovo využiť svoj majetok a zmeniť mu funkciu. Sidorová na to používa príklad Novej Cvernovky – po novej vyhláške nebude musieť riešiť reguláciu pri rozvoji plánov na bývanie pre umelcov.

Sidorová ale poukazuje na ďalšiu zásadnú novinku. Tzv. územná dohoda umožní developerom prekročiť regulatív územného plánu až o 20%, pokiaľ zadeklarujú – po súhlase zastupiteľstva – určitú verejnoprospešnú investíciu. Bratislava tak získa možnosti, ako napríklad vybudovať školy či iné zariadenia v prudko sa rozvíjajúcich lokalitách, kde nevlastní pozemky. Týka sa to napríklad Mlynských Nív, kde sa predpokladá výstavba tisícov bytov, na školu ale nie je dnes miesto ani pozemky. Územná dohoda to zmení.

Napokon, Bratislava (a Košice) by teoreticky mohla mať k dispozícii určité špecifické úpravy tak, aby dokázala legislatíva lepšie reagovať na podmienky rozvoja vo veľkomeste. Sidorová pripomína, že nastavenie špecifík je zložitá téma, ale podľa Hlavného architekta Bratislavy Juraja Šujana existujú určité oblasti, kde sa dosiahla dohoda.

Metropola tak nebude musieť pracovať s indexami zelene, namiesto toho zavádza ekoindex, čo otvára dvere pre rozvoj kvalitnej zelene, zelených striech či vertikálnej zelene. Taktiež sa namiesto podlažných plôch riešiť skôr otázka podlažnosti. Po novom by sa malo zrušiť rozdelenie na stabilizované a rozvojové územia, zároveň ale bude možné niektoré oblasti – najmä historické – chrániť lepšie.

Napokon, Bratislava je špecifická svojou viacúrovňovou samosprávou. Magistrát bude aj naďalej vydávať (eliminačné) záväzné stanovisko, no mestské časti (alebo ich starostovia) už nebudú zodpovedať za stavebné úrady. Čiastočne sa tým zníži bezprostredný vplyv mestských častí na výstavbu, hoci im zostane kompetencia vydávať záväzné stanoviská na jednoduché stavby. Inak sa ale budú musieť s výstavbou vysporiadať zložitejším spôsobom – prípravou územných plánov zón.

Vo výsledku sa tak Bratislave naozaj otvárajú podmienky pre priamočiarejšie povoľovanie výstavby, ale aj nastavenie pravidiel tak, aby sa dali maximalizovať benefity z výstavby aj zvýšiť jej kvalita. Tvorba mesta bude flexibilnejšia, povoľovacie procesy pravdepodobne omnoho rýchlejšie a Bratislave získa lepšie podmienky pre dobiehanie najvyspelejších európskych metropol.

Nová legislatíva, ktorá vstúpi na budúci rok do platnosti, sľubuje naozaj revolučné zmeny. Navyše sa zdá, že to bude na prospech miest aj ich obyvateľov – súčasných aj budúcich. Ide o jednu z najpozitívnejších zmien, ktoré sa v krajine za posledné roky udiali.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.