Adrian Gubčo 19.07.2024 15:30

Trendy sa potvrdzujú: Rezidenčný trh ožil, pribúdajú byty i predaje

Už dlhšie existujú náznaky, že bratislavský rezidenčný trh sa dostal z útlmu, ktorý mu dominoval v priebehu minulého roka. Potvrdzujú ich aj nové dáta, podľa ktorých rastie počet predaných bytov, ale zároveň aj počet bytov v ponuke. Keďže daný vývoj trvá už tretí kvartál po sebe, možno predpokladať, že rozbiehať sa budú predaje vo viacerých nových projektoch.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bratislavský trh novostavieb ožíva. Potvrdzujú to dáta spoločnosti Bencont aj BuiltMind, ktoré sa zhodujú na pozitívnych trendoch v predaji, ale aj rozširovaní ponuky. Ako uvádza Bencont, ku koncu druhého štvrťroka 2024 sa na realitnom trhu ponúkalo 3.468 bytov v novostavbách v rámci 91 projektov. Po necelých dvoch rokoch došlo k prvému nárastu počtu ponúkaných bytov, keď sa ponuka navýšila o 208 bytov. Do ponuky pribudli nové projekty, ale zaznamenali sa aj nové prírastky nových etáp v rámci existujúcich.

Podľa dát Bencontu sa v druhom kvartáli predalo celkom 327 nových bytov. Oproti menej ako 200 predajom štvrťročne v roku 2023 je to diametrálny rozdiel, hoci stále nejde o 600 bytov za kvartál, ako to bolo pred zmenou úrokových sadzieb.

BuiltMind vykazuje o čosi odlišné údaje – za druhý kvartál 2024 sa verejne predalo 488 jednotiek, čo predstavovalo nárast o 50% voči predošlému kvartálu. Medziročne oproti druhému kvartálu 2023 predaje narástli o dvaapolnásobne. Minimum bolo dosiahnuté v treťom štvrťroku 2023, keď BuiltMind zaznamenal len 146 verejných predajov. Ponuka dosiahla 3.768 bytov.

Najúspešnejším projektom sa v objeme predaja stalo Downtown Yards od developera JTRE, ktorý v druhom kvartáli predal v celkovom predaji rekordných 87 jednotiek. Za ním nasledoval družstevný projekt Nuppu – Magnolia 3 od YIT Slovakia s celkovo 54 predajmi. Za nimi s výraznejším odstupom nasledoval projekt Millhaus od Immocapu s 28 predajmi a následne Čerešne 3 od ITB s 23 predajmi. JTRE a YIT Slovakia sú najúspešnejšími developermi už druhý kvartál. Prisudzované to je aj rozsahu predaja v Downtown Yards.

Z analyzovaných novostavieb Bencontu vychádza, že priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5.008 €/m² s DPH a medziročne vzrástla o 5,57%. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa ceny zvýšili o 2,9%. Za medziročným ako aj medzikvartálnym rastom priemernej ceny však stojí najmä nová ponuka bytov, ktorých uvádzacie ceny sa nachádzali nad existujúcim trhovým priemerom. V skutočnosti tak pokračovala stagnácia cien.

Cena priemerného bytu lavírovala medzi 265-tisíc eurami v Bratislave IV a 505-tisíc eurami v Bratislave I. Ide o byt s výmerou 63,72 metrov štvorcových v Bratislave IV a 68,24 v Bratislave I. Vo štvrtom okrese je aj najnižšia cena za meter štvorcový vo výške približne 3.964 eur. Predajná cena medzikvartálne poklesla o 1,85%, čo je dané väčším predajom bytov v strednom segmente.

Na druhej strane, v rámci ponuky sa zvýšil objem bytov vo vyššom segmente. Od roku 2017 do začiatku roka 2023 podiel bytov vo vyššom segmente osciloval okolo 18%. Dnes tvoria takéto novostavby približne 36% ponuky. Z nových približne 200 bytov, ktoré sa v ponuke objavili za posledný štvrťrok, bola väčšina luxusnejších.

Zmenila sa aj forma predaja. Dokončené byty tvorili menej ako 20% ponuky novostavieb. Dnes je to približne 40%. Podľa Bencontu to je dané spomalením predaja, nízkym prírastkom nových projektov a pokračujúcim prácam na rozostavaných projektoch.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Analytici sa každopádne zhodujú, že trh ožíva a situácia sa oproti nedávnej minulosti zlepšuje. „Posledný vývoj poukazuje, napriek vyšším úrokovým sadzbám, na postupné oživovanie realitného trhu,“ konštatuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Zastabilizovanie úrokových sadzieb a pozitívny makroekonomický vývoj pre časť dopytu predstavovali zlepšenie dostupnosti bývania tým, že došlo k spomaleniu inflácie a rastu reálnych miezd. Zároveň, stagnáciou cien za posledné dva roky sa potreba vlastných zdrojov pre kúpu bytu zásadne nezmenila.“

Úrokové sadzby dnes predstavujú najväčšie obmedzenie dostupnosti bývania pre mnohých kupujúcich. „ECB v júni už pristúpila k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho bodu a do konca roka by mohlo dôjsť ešte k jednému až dvom takýmto zníženiam,“ upozorňuje Bruchánik. Napriek tomu ešte zásadné zlepšenie situácie nemusí byť isté.

Závisieť totiž bude aj od domáceho vývoja. „Zmeny vo výške hlavnej úrokovej sadzby by sa mohli pretaviť aj do úrokových sadzieb na hypotéky, avšak v konečnom dôsledku to bude závisieť aj od hospodárenia štátu a tým aj od vývoja úrokových sadzieb štátnych dlhopisov,“ hodnotí analytik. Dopytu však napomáha fakt, že v dôsledku inflácie reálne poklesla hodnota bytov.

Predpoklady sú tak v princípe pozitívne. „V druhej polovici roka 2024 očakávame pokračujúce oživovanie dopytu a rast predaja bytov, čo bude vytvárať priestor na rozširovanie ponuky nových bytov. Vzhľadom na dopĺňanie ponuky bytov pri mierne rastúcom dopyte bude cena aj naďalej stagnovať,“ očakáva R. Bruchánik.

Súhlasí s ním aj Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind. „Očakávame, že bratislavský trh bude z hľadiska počtu predaných jednotiek ďalej rásť, hoci v treťom kvartáli zaznamená tradične mierne letné spomalenie,“ naznačuje. „Po letnom útlme očakávame ďalší rast a prekročenie hranice 550 predajov už v závere roka 2024 s vyhliadkou rastu nad úroveň 700 predajov v priebehu roka 2025.“

Samotní developeri chcú tieto predaje podporiť ponukou atraktívnych produktov. „Výborné predajné výsledky v projekte Downtown Yards dosahujeme vďaka kombinácii atraktívnych uvádzacích zvýhodnených cien, vysokého materiálového a technologického štandardu bytov a množstva pridaných hodnôt a benefitov, ktoré projekt svojim obyvateľom prinesie,“ tvrdí Ivan Bratko zo spoločnosti JTRE. K týmto benefitom má patriť napríklad komunitný priestor s knižnicou či kinom.

Inak na to šlo YIT Slovakia, keď predstavilo koncept družstevného bývania. „Družstevné bývanie je odpoveďou na zhoršenú dostupnosť hypoték pre Slovákov. Jeho hlavnou výhodou je, že záujemca ho môže získať ľahšie než hypotéku v banke,“ konštatujú zástupcovia YIT Slovakia.

Súčasná situácia tak na trhu vyvoláva mierny optimizmus. Zároveň je ale motivátorom k rozvoju nových spôsobov, ako osloviť klientov, ktorí odkladajú svoj dopyt. Výsledkom by malo byť očakávané oživenie výstavby a rozvoja nových projektov. Faktom totiž je, že aktuálne panuje v Bratislave určitý útlm. Realizácia niekoľkých luxusných projektov môže byť klamlivá – metropola potrebuje intenzívnejšiu výstavbu dostupnejších bytov, inak sa čoskoro zopakujú problémy spred multikrízy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.