Adrian Gubčo 08.05.2024 16:14

Rezidenčný trh sa otepľuje. Po novostavbách rastú aj staršie byty

Kým minulý rok bol na rezidenčnom trhu v znamení stagnácie a dokonca poklesu, v posledných mesiacoch sa situácia mení. Svedčí o tom oživenie predaja bytov v novostavbách, ale postupne sa situácia mení aj na sekundárnom trhu. Ceny starších bytov tak už pravdepodobne klesať nebudú. Tvrdia to analytici zo spoločnosti Bencont Investments.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Posledné dva roky priniesli výrazné ochladenie bratislavského realitného trhu. Kým v prípade novostavieb došlo k stagnácii cien a v niektorých prípadoch aj k zľavám, pri bytoch z druhej ruky došlo k plošnému prepadu. Predávajúci tak reagovali na takmer úplne zastavenie predajov. Podľa konštatovania expertov, kým predtým bola iniciatíva v rukách predávajúcich, po novom trh ovládli kupujúci.

Všetko však nasvedčuje tomu, že sa situácia opäť obracia. Podľa zistení analytikov spoločnosti Bencont Investments, ceny bytov z druhej ruky na bratislavskom trhu vzrástli v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 1,4%. Priemerná jednotková cena sa tým dostala na 3.562 €/m². V porovnaní so začiatkom roka 2023 sú ceny stále o 0,6% nižšie, v každom prípade je to ale prvý obrat od 3. kvartálu roka 2022. Odvtedy ceny klesli v priemere o 12%, kým sa ku koncu roka 2023 nestabilizovali.

Priemerná cena ponúkaných bytov v Bratislave dosiahla približne 227.568 eur a medzikvartálne klesla o 1,4%. Za týmto poklesom je širšia ponuka menších bytov. Priemerná výmera je 64,41 m², čo je o 1,4% viac ako pred rokom, ale o 2,8% menej ako na konci roka 2023.

Z ponúkaných bytov na sekundárnom trhu je približne 35% kategorizovaných ako novostavby. Cenovo rástli najnovšie byty, čiastočne zrekonštruované aj byty v pôvodnom stave. Okrem toho bol rast zaznamenaný vo všetkých mestských častiach s výnimkou Bratislavy I (Starého Mesta), kde však už ceny narástli v treťom štvrťroku 2023. Medzikvartálny rast v okresoch Bratislava II, IV a V sa pohyboval v rozpätí 2,55% - 2,84%, v Bratislava III len 0,36%. Najnižšia priemerná cena je v okrese Bratislava IV, kde dosahuje 3.228 €/m².

Medzičasom, nájomné rastie nepretržite už dlhšiu dobu, hoci analytici pripomínajú, že medziročne sledovali spomalenie rastu v porovnaní s predchádzajúcimi kvartálmi. Priemerné nájomné na m² dosahuje 15,82 eur aj s energiami, čo je medziročný rast o 5,86% a medzikvartálny o 1,35%. Priemerný byt v Bratislave  si tak bolo možné prenajať za 970€ aj s energiami. Priemerná plocha ponúkaných bytov na prenájom sa znížila o 6,26% na 64,3 m².

Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 849 eur aj s prislúchajúcimi platbami za energie. Rast nájomného je stále podporený dopytom po tejto forme bývania, keď splátka priemerného 50-metrového bytu (pri sadzbe 4,5%) je o 12,9% vyššia v porovnaní s nájmom obdobného bytu. Do nájmu sa však aj naďalej postupne premietajú zvýšené finančné náklady po refixovaní hypoték.

Vývoj nominálnej a reálnej ceny starších bytov v Bratislave. Zdroj: Bencont

Podľa expertov sa začína na trhu prejavovať odložený dopyt – mnohí kupujúci odkladali nákup nehnuteľnosti v čase, keď vyskočili úrokové sadzby a panovala neistota. „Kupujúci, ktorí tvorili tzv. odložený dopyt si začínajú uvedomovať, že ceny starších bytov v Bratislave už viac klesať nebudú,“ pripomína Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Postupne sa preto vracajú na trh, aby, ak majú možnosť financovania, využili ešte vhodnú príležitosť lacnejšej kúpy.“

Na ich rozhodovanie má vplyv aj celková nálada na trhu. „V tejto súvislosti zaváži aj celkový makroekonomický vývoj a sentiment kupujúcich. Makroekonomická situácia je pritom pozitívna – dochádza k spomaleniu inflácie, nezamestnanosť je nízka a reálne mzdy pokračujú v raste,“ zhŕňa Bruchánik. „Poklesom cien starších bytov sa pritom znížila potreba na vlastné zdroje pri financovaní nehnuteľnosti. Zvýšené splátky pri vyšších úrokových sadzbách postupne kompenzujú rastúce mzdy.“

Predaje by však podporil ďalší pokles úrokových sadzieb. Ten sa zo strany ECB (Európskej centrálnej banky) predpokladá už v tomto kvartáli, pričom do konca roka majú prísť ďalšie dve zníženia základnej úrokovej sadzby. „Tieto zníženia zo strany centrálnej banky by sa mohli pretaviť aj do zníženia úrokových sadzieb na hypotékach. Dôležité však bude aj hospodárenie štátu, kedy vysoký deficit verejných financií znižuje investičný rating Slovenska a zvyšuje rizikovú prirážku štátnych dlhopisov,“ pripomína R. Bruchánik. To by sa mohlo prejaviť na ochote bánk znižovať sadzby.

Bencont Investments dodáva, že aj pri aktuálnej výške úrokových sadzieb ostáva kúpa staršieho bytu atraktívna. Po zohľadnení inflácie sa totiž ceny bytov prepadli až o 20% (reálne o 12%). Pri novostavbách nebol pokles taký dramatický z dôvodu vyšších stavebných nákladov a malej konkurencie.

Bruchánik tak vidí priestor pre rast cien. „Rok 2024 bude preto pre trh starších bytov pozitívnejší z hľadiska predaja, keď sa bude vracať odložený dopyt. Ceny na to môžu reagovať ďalším miernym rastom,“ hodnotí. „Nájom však bude rovnako naďalej pokračovať v raste, čím bude benefitovať zo svojej ekonomickej výhodnosti ako aj zo snahy pretaviť zvýšené náklady financovania.“

Lepšia situácia na trhu pomôže rozbehu developerských projektov. Ilustračný záber. Zdroj: Cresco Real Estate

Nové štatistické údaje v kombinácii s informáciami od developerov o rastúcom dopyte po nových bytoch svedčia o tom, že sa rezidenčný trh odrazil od dna. Investori využili uplynulé obdobie na prípravu a povolenie nových projektov, v najbližších rokoch by sa tak na trhu mohol objaviť väčší počet rezidencií. Dá sa predpokladať, že dopyt a ponuka budú nejakú dobu vyrovnané.

Do budúcna by však mohol byť dopyt opäť významnejší, čo povedie k vyššieho cenovému rastu – a ovplyvní aj sekundárny trh. Receptom je prirodzene rozsiahlejšia ponuka, k čomu dopomôže najmä rýchlejšie povoľovanie nových projektov. Aktuálne legislatívne zmeny prinášajú nádej, že by skutočne mohlo dôjsť k zrýchleniu. Povinné lehoty pri vydávaní záväzných stanovísk, fikcia právneho súhlasu, spojenie územných a stavebných konaní či obmedzenie obštrukčného konania pri posudzovaní EIA sú z hľadiska rozvoja mesta plusom.

Či a kedy sa to prejaví, je otázne. Ide však o dobrú správu pre budúcnosť rezidenčného trhu v Bratislave – rovnako ako jeho nedávne oživenie. Čoskoro by tak mohla prísť nová vlna masívnejšej výstavby. Metropola tak bude pokračovať vo svojej premene na atraktívnejšie a snáď i dostupnejšie mesto.

(Bencont, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.