Adrian Gubčo 22.04.2024 17:28

Trh sa konečne otepľuje. Predaj bytov sa oživuje, ich počet nepribúda

V Bratislave badať náznaky oživenia realitného trhu. Počet predaných bytov mierne vzrástol, hoci ponuka ostáva nateraz zhruba rovnaká. Radikálne oteplenie v oblasti predaja bytov však predpokladané nie je. Vyplýva to zo zistení spoločnosti Bencont v rámci jej pravidelnej kvartálnej analýzy.

Ilustračné zábery. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V prvom kvartáli roka 2024 prišlo na bratislavskom trhu rezidenčných novostavieb k miernemu oživeniu. Tvrdí to spoločnosť Bencont na základe dát, ktoré ukazujú, že sa v tomto období predalo 285 bytov. Počas minulého roka sa pritom predávalo priemerne 200 bytov za štvrťrok. Oproti obdobiu pred spomalením trhu však ide o nízke čísla – v prvom štvrťroku 2022 sa napríklad predalo 556 bytov a v roku 2021 sa dokonca predávalo 700 bytov kvartálne.

Nemožno tak hovoriť o dramatickom oživení. Nemení sa ani veľkosť ponuky, ktorá sa drží stabilne na úrovni približne 3.260 bytov. Predaje a prírastky nových bytov sú tak zhruba vyrovnané. Ponúkané sú v rámci 88 projektov. Do ponuky pribudlo niekoľko nových, prípadne nové etapy už existujúcich a dávnejšie odštartovaných.

Bencont uvádza, že priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 4.866 eur na meter štvorcový s DPH a medziročne vzrástla o 6%*. V porovnaní s koncom roka 2023 ceny vzrástli dokonca až o 3%. Dané to však bolo najmä typom novej ponuky – na trhu pribudli najmä luxusnejšie projekty v prémiových lokalitách. Vzhľadom na pomerne obmedzenú veľkosť bratislavskej ponuky to pohlo s cenami. V praxi ale ponúkané projekty cenovú úroveň nemenili.

Vo výsledku tak aj naďalej trvá cenová stagnácia. Priemerný nový byt v ponuke stojí 329.000 eur s DPH, najčastejšia cena je 270.600 eur. Priemerná rozloha sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšila len mierne o 0,5% a dosiahla 63,57 metrov štvorcových. Najdrahšie byty sú prirodzene v Starom Meste, kde vychádzajú na 7.063 eur za meter štvorcový, najlacnejšie sú v Bratislave IV za 3.962 eur za meter štvorcový.

Pri predaných bytoch sa priemerná cena pohybovala na úrovni 4.530 eur za meter štvorcový, medziročne vzrástla len o 0,53%. Priemerná absolútna cena dosiahla 307.083 eur s DPH, čo znamená, že medziročne zostala na rovnakej úrovni a medzikvartálne vzrástla o 0,2%.

Priemerná rozloha predaných bytov sa znížila na 63,34 metrov štvorcových. Bencont ďalej približuje, že jednoizbové byty sa predávali priemerne za 184.493 eur, dvojizbové za 234.495 eur, trojizbové za 362.012 eur a štvorizbové za 537.808 eur.

Napriek oživeniu podmienky výraznejšiemu otepleniu trhu neprajú. „Dopyt po nehnuteľnostiach naďalej zásadným spôsobom obmedzujú možnosti financovania reprezentované zvýšenou úrokovou sadzbou,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, analytik v Bencont Investments. „Dnes sú úrokové sadzby zastabilizované a v prospech dopytu pôsobí spomaľujúca sa inflácia, ktorá prispieva aj k rastu reálnych miezd.“

Odborník očakáva, že rast úrokových sadzieb sa zastavil a mnohí potenciálni kupujúci využili posledné dva roky na dodatočné sporenie. Teoreticky je možný aj menší pokles úrokových sadzieb, čo sa odrazí na zlacňovaní hypoték. Trh tak ožije vo výraznejšej miere, keďže sa prejaví odložený dopyt. Bruchánik pripomína, že v dôsledku kombinácie nízkeho rastu cien a inflácie za posledné dva roky sa reálna hodnota novostavieb v Bratislave znížila.

Problémom však ostáva relatívne nízka ponuka v objeme len približne 3,2-tisíc bytov. „Vzhľadom na historický dopyt a potreby Bratislavy ide o veľmi nízky počet,“ tvrdí Bruchánik. „Developeri môžu na oživujúci sa dopyt reagovať opätovným zvýšením tempa výstavby. Nová potenciálna ponuka bude ale aj naďalej narážať na zdĺhavý povoľovací proces, ktorý jej nedovolí pružne reagovať na potreby trhu.“ Vo výsledku analytici ale predpokladajú aj na tento rok stagnáciu cien.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Náznaky postupného otepľovania trhu sa objavujú už dlhšie. Z viacerých strán sa objavujú informácie o tom, že pokles cien nehnuteľností narazil na dno, miestami už dokonca začali stúpať. Rozhodujúci je skutočne vývoj úrokových sadzieb, v tomto smere však zaznieva mierny optimizmus. Lepšej spotrebiteľskej nálade by mohol pomôcť priaznivejší ekonomický výhľad.

O tomto zatiaľ nemožno hovoriť. Dôvodom je predpokladaný pomalší rast slovenskej ekonomiky, rastúci verejný dlh a zhoršujúci sa rating krajiny. Pozitívnou správou je postupne sa reformujúci systém povoľovania a posudzovania stavieb, účinnosť kľúčového Zákona o výstavbe však bola posunutá o rok. V optimistickom prípade ale novelizácia existujúcej legislatívy môže skrátiť konania azda aj o rok.

Až v čase, keď sa spoja viaceré priaznivé okolnosti – ekonomika sa zastabilizuje, dostatočne klesnú úrokové sadzby, začnú sa výraznejšie zvyšovať reálne mzdy, na trh sa dostane viac bytov a urýchli sa príprava nových projektov, aby bolo možné predpokladať stály prísun nových jednotiek – možno očakávať dramatickejšie zlepšenie dostupnosti bývania v Bratislave. Developeri budú viac motivovaní uvádzať nové projekty alebo ich etapy na trh a budú mať rezervu do budúcna.

Všetko ale nasvedčuje tomu, že takýto stav sa ešte nejakú dobu nedosiahne. Dovtedy možno očakávať len mierny rast dopytu. Bratislavu v tomto smere čaká mierny rozvoj. Oproti najlepším rokom, teda 2016-2018, keď sa ročne predalo aj päťtisíc bytov v novostavbách, to bude ale omnoho skromnejšie. Bratislava si na novú etapu prudkého rozvoja musí ešte nejakú dobu počkať.  

*Od začiatku roka 2024 začal Bencont Investments v realitných analýzach aplikovať novú metodiku výpočtu jednotkovej ceny (ceny na meter štvorcový), ktorá berie do úvahy aj časť plochy exteriéru prislúchajúceho k bytu. Výsledkom aplikácie novej metodiky tak je zníženie priemernej jednotkovej ceny bytov o zhruba 6% oproti predošlej metodika, ktorá počítala len s plochou interiéru.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.