Adrian Gubčo 04.04.2024 10:17

Konečne rýchlejšie povoľovanie? Nová legislatíva sa stáva realitou a prináša prvé zmeny

Od 1. apríla platí nový Zákon o územnom plánovaní, teda časť novej stavebnej legislatívy. Jej ambíciou je dramaticky urýchliť proces posudzovania stavieb. Kým potrebný Zákon o výstavbe vstúpi do platnosti až o rok, vláda zatiaľ aspoň novelizovala predchádzajúci stavebný zákon. Aj tento zavádza zmeny s potenciálom dramaticky urýchliť významnú časť povoľovania.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Jednou z prvých úloh bratislavského stavebníka pri snahe o povolenie jeho zámeru je získať záväzné stanovisko zo strany Magistrátu. Jeho predmetom je posúdenie súladu stavby s územným plánom, teda verejným záujmom v rozvoji sídla. Pokiaľ Hlavné mesto udelilo kladné stanovisko, stavebník mohol pokračovať do územného a stavebného konania. Pri negatívnom to bolo teoreticky možné tiež, štandardne ale stavebný úrad územné rozhodnutie neudelil.

Doterajší proces vydávania stanovísk mal niekoľko nedostatkov. Po prvé, to, že Hlavné mesto ho vydáva, nebolo priamo vyžadované zákonom – išlo len o akýsi úzus, ktorý mal ponechať Magistrátu určitú kontrolu nad rozvojom územia a stavebným úradom aj ich štatutárom uľahčiť robotu pri posudzovaní zámerov. Druhým nedostatkom bola absencia pevných lehôt. Existujú tak prípady, keď posudzovanie projektu trvalo celé roky.

Podľa Inštitútu urbánneho rozvoja, združujúceho aktérov v developmente, výstavbe a architektúre, trvalo v roku 2019 vydanie stanoviska v priemere 315 dní. Neskôr nastalo určité zrýchlenie (151 dní v roku 2021), v roku 2022 však bol podľa IUR badateľný opäť výrazný nárast času, ktorý Magistrát potreboval na vydanie záväzných stanovísk (v priemere 234 dní). Hlavné mesto sa bránilo tým, že investori podávali nekvalitné, resp. nekompletné podania, aj pri kompletných podaniach však boli tieto časy pomerne dlhé.

V dôsledku aktuálnej novelizácie ale dochádza k zásadnej zmene. Ako približuje Magistrát, v zmysle ustanovení § 31f Zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste SR Bratislave od 1. apríla 2024 na území Hlavného mesta SR Bratislavy posudzujú súlad obe úrovne samosprávy, teda hlavné mesto i mestské časti. Záväzné stanoviská pre jednoduché stavby vydávajú mestské časti v lehote 45 dní aj na podklade vyjadrenia Hlavného mesta. Záväzné stanoviská pre ostatné stavby vydáva Hlavné mesto v lehote 75 dní aj na podklade vyjadrenia mestskej časti.

V preklade to znamená, že vydanie záväzných stanovísk sa stalo definitívnou súčasťou povoľovacieho procesu, čo súvisí s tým, že po správoplatnení Zákona o výstavbe sa kompetencia stavebných úradov prenáša opäť na štát. Samosprávy by tak prišli o akúkoľvek kontrolu výstavby mimo územného plánovania, s čím boli prirodzene nespokojné.

Dôležité je však stanovenie lehôt, s čím súvisí tzv. fikcia právneho súhlasu. Tá predpokladá, že pokiaľ sa Magistrát či mestská časť nestihnú vyjadriť do vyššie stanoveného termínu, má sa za to, že so zámerom súhlasia. Otvára sa tým potenciál pre dramatické zrýchlenie povoľovania stavieb, a to minimálne v úrovni mesiacov, niekedy aj rokov.

Hlavné mesto pripomína, že žiadosti s príslušnou projektovou dokumentáciou treba podávať súčasne na Magistrát i miestny úrad mestskej časti, na území ktorej sa nachádza hlavný stavebný objekt navrhovaného zámeru. V prípade významného, kapacitne veľkého či plošne rozsiahleho investičného zámeru, alebo tam, kde sa predpokladá nutnosť dobudovania verejnej občianskej, dopravnej, či technickej infraštruktúry, mesto odporúča vyžiadať si vopred stanovisko Hlavného mesta k investičnému zámeru.

Stanovisko k investičnému zámeru je nezáväzné a obsahuje predbežné vyhodnotenie súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, prípadné pripomienky a požiadavky na úpravu riešenia. Zároveň ide o priestor na vykonzultovanie a stanovenie rozsahu vyvolaných investícií, potrebných na realizáciu zámeru. Lehoty v tomto prípade stanovené neboli.

Hlavné mesto dodáva, že uprednostňuje elektronické podávanie žiadostí. Ide o opatrenie, ktoré bolo zavedené pred niekoľkými rokmi v snahe o urýchlenie vydávania stanovísk. Oproti pôvodným očakávaniam však taký radikálny posun neprinieslo.

V budúcnosti sa má vďaka Digitálnej dvojičke štátu posudzovanie zámerov skrátiť teoreticky na minúty (mimo zákonných lehôt na vyjadrenie). Zdroj: UUPV SR

V každom prípade, nové legislatívne úpravy, predovšetkým stanovenie povinných lehôt, prináša nádej, že sa vydávanie stanovísk skutočne dramaticky urýchli. Doterajšie nekonečné čakanie na rozhodnutie Magistrátu bolo mnohokrát neúnosné a dramaticky spomalilo prípravu viacerých významných projektov. Developer jedného z najvýznamnejších zámerov v Bratislave (ktorý, mimochodom, dodnes nie je dokončený, hoci sa začal posudzovať pred viac ako desaťročím) svojho času žartoval, že sa mu počas čakania na stanovisko stihli narodiť dve deti.

Zmena legislatívy kladie tlak aj na samosprávu, aby optimalizovala procesy, čo jej umožní efektívne vydávať stanoviská a brániť verejný záujem. Nejde o jednoduchú úlohu, nie je ale nijakým tajomstvom, že existuje tlak stavebného sektora aj štátu na zmenu. Magistrát tak mal roky na prípravu.

Do budúcna mu majú prácu uľahčiť ďalšie zmeny, prichádzajúce s novou legislatívou. Už Zákon o územnom plánovaní prichádza s nastavením nových štandardov pri tvorbe územných plánov, ktoré majú uľahčiť proces ich prípravy aj ich zrozumiteľnosť. Slovensko sa má posunúť od súčasných abstraktných plánov, založených na funkčnej regulácii (teda mesto určuje funkcie pre jednotlivé pozemky), ku konkrétnejším funkčno-priestorovým (teda definovaním podoby, tvaru alebo výšky zástavby a voľnejším určením kľúčovej funkcie).

Ďalšou dramatickou zmenou má byť vznik tzv. Digitálnej dvojičky štátu, čím vznikne virtuálna séria vrstiev, do ktorých budú nové zámery vkladané. Jednou z nich bude aj digitalizovaný územný plán. Systém bude schopný prakticky okamžite vyhodnotiť súlad zámeru s existujúcou reguláciou, rovnako ako vytvoriť podklady pre vydanie stavebného súhlasu.

Ide o revolučný koncept, ktorý má byť v prípade mesta ako Bratislava plne funkčný do desiatich rokov. Ak sa ho podarí zrealizovať – čo je dnes ešte stále obrovská ambícia – povoľovanie by sa mohlo skrátiť zo súčasných rokov na teoreticky týždne. Ak by sa to naozaj podarilo, Slovensko by sa stalo radikálne konkurencieschopnejšou krajinou oproti minulosti. Nie je prekvapením, že rýchlosť stavebných konaní je jednou z kľúčových metrík pri hodnotení investičnej atraktivity štátu (o čom svedčí napríklad aj známy rebríček Doing Business).

V danom čase to už ale nebude o vydávaní záväzných stanovísk, ale najmä o kvalitných územných plánoch. Ich príprava a prijatie sa stáva jednou z najvýznamnejších úloh nielen pre Bratislavu, ale pre všetky slovenské samosprávy.  

(YIM.BA, Bratislava - Hlavné mesto SR)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.