Adrian Gubčo 21.03.2024 16:26

Revolúcia v plánovaní je tu. Časť nového stavebného zákona vstupuje čoskoro do platnosti, má zmeniť podobu krajiny

Po dlhých rokoch čakania, príprav, návrhov či novelizácií vstupuje 1. apríla do platnosti nový Zákon o územnom plánovaní. Ide o súčasť nového stavebného zákona, teda úplne novej legislatívy, týkajúcej sa územného plánovania a výstavby. Slovensko by sa malo vďaka tomu dramaticky posunúť v spôsobe, akým sa rozvíja, čo sa odrazí na ekonomike aj tvári krajiny.

Milota Sidorová a Martin Hypký. Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Kvalitnejšie územné plánovanie sa stáva realitou

Územné plánovanie aj procesy, týkajúce sa povoľovania výstavby, sú na Slovensku zastarané. Stavebný zákon, ktorý tieto aspekty doteraz reguloval, je preto už roky predmetom zmien, ale aj snáh o vytvorenie úplne novej legislatívy. Hneď niekoľko vlád sa pokúsilo o prijatie reformy, prinášajúcej náhradu pôvodnej zákonnej úpravy, ktorej základ pochádza z roku 1976.

Po mnohých pokusoch sa napokon v roku 2022 podarilo schváliť vznik dvojice nových zákonov – Zákona o výstavbe a Zákona o územnom plánovaní. Založený bol nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, ktorý dnes zodpovedá za tvorbu legislatívy aj jej implementáciu a má plniť aj rolu stavebného úradu. Pôvodne sa očakávalo, že celá nová legislatíva vstúpi do platnosti 1. apríla 2024, napokon sa to ale týka len Zákona o územnom plánovaní.

Ako upozorňuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, reforma má celospoločenský význam. „Po viac ako roku a pol práce je pred nami prvý veľký míľnik reformy stavebnej legislatívy. Nadobúda účinnosť zákon o územnom plánovaní, na ktorý je naviazaná prvá fáza informačného systému – portál pre územné plánovanie,“ hovorí Martin Hypký, predseda úradu. Pripomína, že významnou súčasťou novej legislatívy je elektronizácia procesov.

Hypký taktiež upozorňuje, že sa rozširuje pôsobnosť úradu, ktorý bude dohliadať na proces vzniku nových územných plánov. „Tiež otvárame osem nových regionálnych úradov, v ktorých bude pracovať približne 200 zamestnancov. Väčšina z nich budú delimitovaní zamestnanci z okresných úradov v sídle kraja z odborov výstavby a bytovej politiky,“ sumarizuje.

Kombinácia elektronizácie, nových územnoplánovacích postupov a vyhlášok či vzniku regionálnych úradov by mala dopomôcť k rýchlejším procesov tvorby územných plánov. „Apríl 2024 znamená pre Slovensko novú éru územného plánovania,“ otvorene naznačuje Milota Sidorová, podpredsedníčka úradu.

Vďaka novému systému by už tvorba plánov nemusela trvať nekonečné roky. „Celý proces obstarávania územnoplánovacej dokumentácie bude vedený prostredníctvom e-formulárov v informačnom systéme úradu. Vďaka tomu budú procesy rýchlejšie, prehľadnejšie a efektívnejšie, uľahčí sa tiež vzájomná komunikácia všetkých subjektov, ktoré vstupujú do procesu územného plánovania. Kvalitné územné plánovanie je zároveň prvým krokom k zlepšeniu a zrýchleniu procesov v oblasti výstavby,“ konštatuje Sidorová.

Nový informačný systém, nazvaný myUrbium, bude spolutvorený portálom pre územné plánovanie. Od 1. apríla bude slúžiť na komunikáciu účastníkov územného plánovania – teda fyzických  a dotknutých právnických osôb, orgánov územného plánovania (obcí, miest a krajov), dotknutých orgánov verejnej správy a Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR. Účastníci budú v elektronickom prostredí vzájomne komunikovať prostredníctvom sady e-formulárov, ktoré sú vytvorené pre rôzne životné situácie.

Úrad pripomína, že užívatelia budú využívať portál a jeho funkcionality v rozsahu zvolených užívateľských oprávnení. V každom z oprávnení budú k dispozícii len tie e-formuláre a žiadosti, ktoré účastník v zmysle zákona potrebuje. Vďaka portálu užívateľ vybaví na jednom mieste všetky podania a zároveň sa aj v stanovených lehotách dozvie spôsob vybavenia.

Okrem portálu patrí k zásadným zmenám aj jednotná metodika územných plánov. Kraje budú povinné obstarať a schváliť koncepciu územného rozvoja regiónu do 31.03.2028. Obce budú povinné obstarať a schváliť územný plán obce alebo mikroregiónu do 31.03.2032. Nové plány by už mali byť digitálne. Obce, pre ktoré je príliš náročné vypracovávať vlastné územné plány, budú môcť využiť inštitút územných plánov mikroregiónov po dohode s ostatnými obcami v okolí a krajom.

Územné plány budú po novom digitálne. Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Lepšia výstavba príde neskôr, prvé zmeny sa zavádzajú už teraz

Nová vláda rozhodla o odložení platnosti Zákona o výstavbe, keďže podľa nej nie je prostredie ani legislatíva dostatočne pripravená na jeho implementáciu. Napriek tomu bude od 1. apríla tohto roka platiť novela existujúceho zákona, ktorá prináša niektoré významné a potrebné zmeny. Podľa úradu došlo k prebratiu viacerých úprav navrhovaných v Zákone o výstavbe, zameraných predovšetkým na zrýchlenie povoľovania.

Čiastočné skvalitnenie zákonného prostredia tak príde ešte pred riadnou zákonnou zmenou. „Novelizácia aktuálne platného Stavebného zákona nás aspoň čiastočne posúva na ceste k zlepšeniu,“ myslí si hovorí Roman Skorka, generálny riaditeľ pre výstavbu a vyvlastňovanie. „Je pozitívne, že vybrané časti stavebnej reformy sa podarí dostať do účinnosti už tento rok vďaka predmetnej novele. Pre stavebný sektor však bude prelomovým najmä budúci rok, kedy by mal nadobudnúť účinnosť komplexný balík úprav v podobe nového zákona o výstavbe.“

Nová reforma obsahuje niekoľko kľúčových bodov. Jedným z nich je prevzatie zásady „hlavná stavba pohlcuje vedľajšie“ pre prípad návrhov, ktoré obsahujú viaceré stavby alebo ich súbory. Pre zrýchlenie výstavby bude mimoriadne dôležité aj rozšírenie možnosti spojiť územné konanie so stavebným pre širší okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.

Okrem toho sa potvrdzuje existencia samotného inštitútu záväzného stanoviska orgánu územného plánovania, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, čo bude dôležitý nástroj miest či obcí pre ovplyvňovanie výstavby. Do platnosti vstupuje aj fikcia súhlasu, takže obec sa bude musieť k zámeru vyjadriť do 60, resp. 90 dní. Ak to nestihne, má sa za to, že s ním súhlasí.

Novelizácia rieši aj problematiku čiernych stavieb. Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Pri stavbách, postavených pred 1.10.1976, sa tieto budú považovať za postavené v súlade s legislatívou, pri stavbách od 1.10.1976 do 31.12.1989 musí stavebník preukázať ich nepretržité užívanie a vlastnícky vzťah k pozemku.

Roman Skorka. Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Veľká šanca pre lepšiu Bratislavu

Mnohé z nových zákonných úprav by sa mohli v najväčšej miere prejaviť na povoľovacích aj územnoplánovacích procesoch v hlavnom meste. To najviac trpí tak neaktuálnosťou existujúceho Územného plánu, pomalým obstarávaním zmien a doplnkov, zdĺhavým povoľovaním výstavby a celkovou komplikovanosťou legislatívneho prostredia. Zlepšenie v týchto smeroch by mohlo urýchliť dodávanie bytov a zvýšiť atraktivitu u investorov.

Veľkým prísľubom je už novelizácia existujúceho zákona. Príkladom je zlúčenie konaní, čo sa týka mnohých investičných projektov, kde sa k hlavnej stavbe môže pridať samostatné konanie napríklad pre infraštruktúru. „Predmetom tejto úpravy je umožniť odstrániť dnešný stav, kde pre samostatné stavby konajú samostatné úrady v samostatných konaniach,“ potvrdzuje Skorka. „Súčasné stavebné úrady budú mať postavenie dotknutého orgánu a budú sa vyjadrovať v rámci jedného spojeného konania.“

Čiastočne by sa tým mohla obmedziť možnosť vyjadrovať sa v rozličných súvisiacich konaniach, čím sa teoreticky zníži možnosť obštrukcií. Možnosť vyjadriť sa však zostáva zachovaná v hlavnom konaní.

Veľmi dôležitým je aj zlúčenie územného a stavebného konania, pokiaľ je vydané záväzné stanovisko. V Bratislave sa to týka prakticky všetkých zámerov, kde Magistrát najprv vydá stavenisko a následne sa vstupuje do ďalších stupňov konania. Týmto krokom by sa mohlo nielen urýchliť povoľovanie, ale opäť sa zníži možnosť opätovného odvolávania sa.

Do budúcna bude platiť, že záväzné stanoviská pre malé stavby budú vydávať mestské časti a pre zvyšok Magistrát. Keďže už bude platiť fikcia súhlasu, v niektorých prípadoch aj rok a viac trvajúce čakanie sa skráti na dva až tri mesiace. Keďže sa od budúceho roka vracajú kompetencie stavebných úradov na štát – teda Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR – zostanú stanoviská jedným z dvoch spôsobov, ako ovplyvniť výstavbu. Tým druhým a dôležitejším je územné plánovanie.

V tomto ohľade by malo byť pokrokom zjednotenie pravidiel tvorby územných plánov. Týka sa to až nových plánov, čo predpokladá masívnu vlnu tvorby nových. „Vyhláška 392 určuje, že štruktúra územných plánov bude takáto a žiadna iná,“ podotýka M. Sidorová. „Už tam sme to zredukovali na veci, ktoré sú povinné. Odľahčili sme plány od ochranných pásiem, ktoré sú len v informatívnej časti. Po novom nebude pri zmene pásma nutné meniť celý územný plán.“

Samospráva by sa tak mala sústrediť len na samotnú funkčno-priestorovú reguláciu. Podľa Sidorovej je to ďalší zásadný krok, keďže doteraz sa v duchu modernizmu územné plánovanie sústredilo na funkčnú reguláciu. „Väčšina krajských miest už robí nové územné plány a pýta sa, ako sa dokáže naformátovať na nový systém,“ pripomína. Bratislava ohlásila štart prác na novom pláne pred niekoľkými týždňami.

Predpokladá sa, že vo výsledku bude potrebných menej úprav plánov v podobe zmien a doplnkov. „Zmeny a doplnky sú zabijakom plánov,“ tvrdí podpredsedníčka. „Trvajú dlho a nereflektujú na zmeny. Z x funkčných plôch sme sa rozhodli spraviť len deväť regulácií, kde sú väčšie možnosti riešenia vybavenosti. Ak bude záujem o zmenu funkcie budovy, ak bude spĺňať dané regulácie, nebudú potrebné zmeny a doplnky.“

K novým priestorovým reguláciám má patriť regulatív zastavanosti, regulatív podlažných plôch, regulatív výšky zástavby, regulatív vegetačných plôch alebo regulatív verejných priestorov. Pri funkčných budú povinnými len základný druh a neprípustný druh využitia plochy.

Bratislava urýchli prípravu svojho plánu aj tým, že nebude musieť tvoriť koncept plánu ani jeho varianty. Keďže sa bude využívať elektronický systém, nastane ďalšie dramatické zrýchlenie komunikácie orgánov. „Elektronický systém sa bude tento rok priebežne zlepšovať. Od 1.4. apríla budú prístupné registre, základné územné plány či formuláre, neskôr sa bude zlepšovať integrácia či komponenty portálu,“ dodáva.

Do roku 2028 bude prebiehať ešte prijímanie zmien a doplnkov podľa starého systému. Inovatívnejšie samosprávy ale už dnes robia všetko pre to, aby fungovali čo najskôr podľa novej metodiky. Patria k nim Malacky alebo Šenkvice.

Hlavnému mestu bude tento proces trvať dlhšie a aj napriek legislatívnym zmenám prejdú roky, kým bude mať nový územný plán. Schyľuje sa však k dramatickému rozšíreniu predpokladov pre vznik kvalitnejšieho a flexibilnejšieho mestského prostredia.

Na rozdiel od minulosti, nepôjde už o abstraktné modernistické plánovanie, určené pre vznik monofunkčných panelákových sídlisk, kde je ulica nepriateľom a domy sú osadené ako v skladačke. Konečne môžu začať vznikať živé, polyfunkčné a krásne mestské štvrte s aktívnymi prízemiami, ulicami, námestiami a kvalitnou zeleňou. Bratislava aj celé Slovensko urobia dôležitý krok k vyspelejšej Európe.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.