Adrian Gubčo 20.02.2024 10:00

Oteplenie na obzore? Záujem o byty rastie, prepad cien sa zastavil

Kým v nedávnej minulosti boli developeri a realitné kancelárie zvyknuté na rekordné predaje bytov, v rokoch 2022 a 2023 došlo k obratu. Trh sa takmer úplne zastavil a došlo aj k zastabilizovaniu cien, v prípade bytov z druhej ruky dokonca k cenovému poklesu. V posledných mesiacoch sa však začali objavovať prvé náznaky, že sa obdobie prepadu trhu chýli k záveru.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Hlavné slovo: stagnácia

Obrovský dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach bol v minulosti poháňaný kombináciou viacerých faktorov. V prvom rade, Bratislave je silné migračné centrum s najvyššou produktivitou a hodnotou práce na Slovensku a najnižšou nezamestnanosťou, vďaka čomu je lákavým miestom pre bývanie oproti menej vyspelým častiam krajiny. Druhým zásadným dôvodom boli nízke úrokové sadzby, v dôsledku čoho bola kúpa nehnuteľnosti relatívne dostupná pre veľký počet potenciálnych kupujúcich.

To viedlo k rastu cien, zosilnenému nedostatočnou ponukou. Podľa odhadov expertov chýba v Bratislave približne 40-tisíc bytov, aby sa v počte bytov na 1.000 obyvateľov priblížila priemeru Európskej únie. Ročné prírastky nových nehnuteľností boli príliš nízke, aby dokázali ceny aspoň stabilizovať.

V rokoch 2022 a 2023 však došlo k zvýšeniu úrokových sadzieb, čo výrazne predražilo hypotéky. V kombinácii s infláciou, dopadmi pandémie či vojny na Ukrajine a celkovou ekonomickou i politickou nestabilitou to viedlo k prudkému ochladeniu trhu. Ceny na primárnom trhu (novostavby) sa zastabilizovali, pri sekundárnom (staršie byty z druhej ruky) zas došlo k poklesu cien, ktorý bol miestami pomerne výrazný.

Táto situácia trvala počas uplynulých dvoch rokov a spojená bola s mimoriadne nízkymi predajmi. Developeri, ktorí boli zvyknutí predávať desiatky bytov mesačne, sa museli uspokojiť takmer až s jednotkami bytov počas celého kvartálu. Existovali aj výnimky – boli nimi luxusnejšie projekty, ktoré neboli natoľko závislé od hypotekárnych klientov, ale niektoré developmenty, ktorých stavebníci prišli s novými produktami. Vo výsledku ale trh zaznamenal útlm.

Podľa developerskej spoločnosti Bencont Investments, ktorá sa venuje analýzam trhu, sa za rok 2023 predalo len 773 bytov v novostavbách, čo je najmenej od krízy v rokoch 2008-2009. Ide o radikálny rozdiel oproti roku 2017, keď sa ich predalo až 5.020 (pričom je nutné podotknúť, že rast cien vtedy nebol taký vysoký, čo svedčí o relatívne veľkej ponuke). V súčasnosti analytici pozorujú stagnáciu ponuky, výstavby aj cenového vývoja.

Bencont uvádza, že priemerná cena za meter štvorcový sa dnes v Bratislave pohybuje na úrovni 5.134 eur, medián je na úrovni 4.767 eur. Vyššia cifra je daná prítomnosťou väčšieho počtu drahších bytov v Starom Meste a downtowne. Výška mediánu zas zohľadňuje čiastočný pokles cien bytov v niektorých projektoch medzi rokmi 2022 a 2023.

Podľa analytikov k ním patria najmä Nesto, Pri Studničke, Green Atrium, Čerešne, Nuppu, Rakyta, Verdena alebo Vydrica. Špecifickým prípadom sú Agáty, kde cenu znížila rozšírená ponuka rodinných domov. Cenový nárast bol zaznamenaný v projektoch Nová Záhorská, Nový Ružinov, Rínok Rača alebo Bory. Narástli aj ceny v Zwirne, to ale Bencont vysvetľuje príchodom nových produktov a ponúk.

S ohľadom na situáciu experti zvykli hovoriť, že kým v minulosti trh ovládali predávajúci, teraz ho kontrolujú kupujúci. Odkazujú pritom na situáciu, ktorá umožňuje vyberať si z väčšej ponuky a bez časového stresu, ktorý bol bežný predtým. Najsilnejšie to je cítiť na sekundárnom trhu, kde malo byť v priebehu roka 2023 k dispozícii až 3,8-tisíc bytov, ktoré sa cenovo dostali na úroveň roka 2019.

Táto doba sa však môže pomaly končiť. Prasknutie cenovej bubliny, pred ktorým niektorí strašili, neprišla. Namiesto toho sa objavujú prvé signály, že realitný trh ožíva a čoskoro začne opäť rásť.

Bytový dom Pri Studničke patrí k tým, ktoré prešli najvýraznejším zlacnením. Zdroj: Studnička Development

Prvé lastovičky oteplenia

Analytici Bencontu sa popri analyzovaní Bratislavy pozerajú aj na blízku Prahu. Z ich pozorovania vyplýva, že česká metropola je v mnohých trendoch pred slovenským hlavným mestom popredu približne o 1,5 roka. Aplikujúc tento rozdiel sa dá naznačiť, aký vývoj čaká Bratislavu v najbližšej dobe.

Aj v Prahe dramaticky narástli ceny bytov v čase, keď sa ponuka nových nehnuteľností prepadala. Počas najhoršej krízy sa kvartálne predávalo len 500 bytov, teraz však toto číslo opäť stúplo na približne tisíc bytov za jeden štvrťrok. Ceny stagnujú, ale zlacňovať sa začínajú hypotéky, keďže klesajú úrokové sadzby.

Toto možno očakávať aj v Bratislave. Určitým signálom je koniec poklesu cien bytov na sekundárnom trhu. V poslednom štvrťroku minulého roka už ceny rástli v okresoch Bratislava I, II a V. Analytici zároveň pripomínajú, že sa zlepšuje ekonomická situácia – nezamestnanosť je na úrovni približne 3,9%, inflácia klesla pod 6%, mzdy narástli o takmer 10% a tento rok by mohli stúpnuť o 6-7%. Zlyhanosť úverov je rekordne nízka. Čo je dôležité, aj na Slovensku by mali klesnúť úrokové sadzby.

Bencontu dáva za pravdu realitná kancelária Herrys, ktorá otvorene konštatuje, že dopyt po nehnuteľnostiach stúpa. Počet dopytov vzrástol v priebehu januára 2024 o 30%, pričom najviac ožil sekundárny trh. Dopyt tlačia predovšetkým tí kupujúci, ktorí potrebujú riešiť otázku bývania a svoje rozhodnutie v uplynulých rokoch odložili, keďže čakali na cenové dno.

Predávať sa tak začali aj tie nehnuteľnosti, ktoré boli ešte nedávno vnímané ako neatraktívne. „V januári sme realizovali nadštandardne vysoký počet transakcií,“ hovorí Martin Marsina, partner v realitnej kancelárii Herrys. „Napomohol tomu sentiment, že ceny nehnuteľností sú na minime a dostavil sa aj efekt tzv. odloženého dopytu. Títo klienti sa teraz vo väčšej miere vracajú a realizujú svoju odloženú potrebu.“

Herrys konštatuje, že z pohľadu rezervácií išlo o najsilnejší mesiac od decembra 2021. Klienti navyše prichádzajú oveľa lepšie pripravení a poznajú svoju bonitu. Na prehliadky bytov tak prichádzajú ľudia, ktorí idú spravidla naozaj realizovať kúpu.

O roku 2024 hovorí ako o roku príležitostí. „Investori špekulujúci na rast cien už veria projektom s dokončením po roku 2027,“ tvrdí Marsina. „Ak sa cyklus realitného trhu zopakuje bez väčších externých vplyvov, tak podobný rast dopytu a cien ako v rokoch 2017 až 2021, by mohla Bratislava zažiť o 4 až 6 rokov. Preto je rok 2024 ideálnym časom pre kúpu nielen nového bytu, ale aj pozemkov, a začatie prípravy nových projektov.“

Rok 2024 by mal vo väčšej miere priať predajom bytov. Zdroj: Cresco Real Estate

Bude bývanie dostupnejšie?

Analytici očakávajú, že na základe doterajšieho vývoja možno očakávať mierne zlepšenie dostupnosti bývania v Bratislave v roku 2024. Ilustrujú to na príklad jednotlivca s priemernou mzdou, ktorý by za priemerný byt v novostavbe s rozlohou 50 m2 dal v roku 2023 až 77,74% svojho platu. V roku 2024 by to malo byť 72,51%. V prípade párov ide o pokles z 38,87% na 37%. Pri sekundári ide o pokles z 57,8% na 53,91% pri jednotlivcovi a Z 28,9% na 24% pri pároch.

Kľúčovým prvkom, podieľajúcim sa na zlepšení dostupnosti bývania, bude pokles úrokových sadzieb a s tým súvisiace zlacnenie hypoték. Takisto sa očakáva mierne zlepšenie ekonomického sentimentu. Veľkou otázkou ostáva inštitucionálny dopyt, keďže aj na Slovensku postupne ožívajú snahy o rozvoj nájomného bývania, čo bude spojené s projektami zo strany fondov, štátu alebo samospráv.

V prípade bratislavských novostavieb sa na najbližší rok očakáva stabilizácia ponuky a jej rozdelenie medzi veľkými hráčmi, ktorí sú finančne stabilní a schopní prekonať horšie obdobie. Problémom podľa Bencontu ostáva malá zásoba povolených bytov. Analytici taktiež predpokladajú v prípade novostavieb nárast predaja bytov pri stagnácii cien, kým pri sekundárnom trhu stabilizáciu predaja a nárast cien.

Špecifickým je nájomný trh, ktorý pokračuje v raste. Priemerná výška nájomného v Bratislave prekonala hranicu tisíc eur a dosahuje 1.022 na mesiac. Pri dvojizbovom byte išlo o 861 eur aj s platbami za energie, jednoizbovom 626 eur a trojizbovom 1.189 eur. Dôvodom silného rastu je fakt, že za danej úrovne úrokových sadzieb a cien hypoték je bývanie v podnájme lacnejšie ako splátka hypotéky (pri byte o veľkosti 50 m2 až o 12,6%).

Analytici Bencont Investments očakávajú pokračovanie rastu cien nájmov. Ľudia, ktorí ani napriek očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb nedosiahnu na hypotéku, preto o zlepšenej dostupnosti bývania hovoriť nemôžu.

Na to, aby bolo bývanie naozaj dostupnejšie po všetkých stránkach, by bola potrebná ďaleko masívnejšia výstavba bytov. Pohľad do štatistík naznačuje, že ročné dodanie okolo štyroch až piatich tisícov bytov ako v rokoch 2016-2018 by mohlo vytvoriť potenciál pre takú stabilizáciu cien, aby ich prekonal rast miezd.

Analytici z Bencontu uzatvárajú, že problémom je, že Bratislava dnes neponúka vo svojom územnom pláne ani dostatočné rezervy na to, aby mohlo nové bývanie v potrebnom rozsahu vzniknúť. Stále však o nej platí, že je migračným centrom a ľudia v nej chcú pracovať. Preto si vyberú lokality, kde sa stavať dá – na bratislavských predmestiach. Hlavné mesto takto stratilo podľa investora potenciál minimálne 60-tisíc nových obyvateľov, ktorí namiesto toho uprednostnili obce a mestá v okolitých okresoch.

Pred Bratislavou je tak veľká úloha, ak chce byť dostupnejším a lepším miestom pre život. V najbližších rokoch musí pristúpiť k odvážnym a rozsiahlym zmenám územného plánu, aby otvorila priestor pre nový development aj nových obyvateľov. Predstava, že obmedzovaním výstavby sa zabráni väčšej záťaži na infraštruktúru, je naivná. Ľudia prídu – akurát nebudú žiť priamo v meste a Bratislavu to bude stáť len peniaze navyše.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.