Adrian Gubčo 08.11.2023 12:36

Pokles cien pokračuje. Najlepšie časy na predaj sú preč, oteplenie je v nedohľadne

Najnovší komentár Národnej banky Slovenska (NBS) k cenám nehnuteľností potvrdil trend mierneho poklesu. Týka sa to celého Slovenska, teda aj Bratislavského kraja a Bratislavy samotnej. V tomto momente sa nezdá, že by sa vývoj mal dramaticky zmeniť. To je dôležitá správa pre ľudí, ktorí pomýšľajú nad predajom bytu, ale aj pre kupujúcich.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako uvádza NBS, medzištvrťročný pokles cien nehnuteľností v 3. štvrťroku 2023 zostal nezmenený na úrovni 2,3%. Ide o celoslovenské číslo, z pohľadu Bratislavského kraja klesli ceny nehnuteľností o 1,4%. Kým v druhom štvrťroku bola priemerná cena bývania (vrátane bytov aj domov) na úrovni 3.138 eur na za meter štvorcový, aktuálne sa pohybuje zhruba na úrovni 3.095 eur. Celoslovenské číslo je 2.440 eur za meter štvorcový. Vplyv Bratislavského kraja na poklese nie je taký výrazný, ako napríklad na začiatku roka.

Banka pripomína, že v letných mesiacoch klesali výraznejšie ceny domov. Priemerná cena bytov na Slovensku dosahuje 2.702 eur za meter štvorcový (pokles o 10 eur, teda 0,4%), pri domoch je 1.889 eur (pokles o 56 eur, teda 2,8%). Medziročný pokles je -9,4%, resp. -6,5%. Tradične najdrahšie sú 1-izbové byty, kde si kupujúci zaplatí 3.048 eur za meter štvorcový. Pokles cien bytov je menej dramatický, pri 2-izbových a 5-izbových ich ceny dokonca stúpli. Podiel bytov na celkovej ponuke sa citeľne znížil a je najnižší za posledné tri roky.

NBS tvrdí, že mesačné štatistiky zatiaľ nenaznačujú blížiaci sa koniec cenového poklesu. Vývoj čiastkových cien bytov a domov je veľmi volatilný, teda miestami ceny rastú a miestami klesajú. „Ceny bytov sa mierne zvýšili medzi júnom a júlom, ceny domov zase medzi júlom a augustom. Vývoj celkových cien však ďalej nasleduje klesajúci trend. Oproti cenovému vrcholu v júli 2022 nehnuteľnosti zlacneli v priemere o 11,8%,“ zhŕňajú analytici NBS.

Viktor Obtulovič, maklér a odborník na reality zo spoločnosti Wilusa, však pripomína, že tento vývoj sa novostavieb, zvlášť v Bratislave, zatiaľ veľmi netýka. „Ceny nehnuteľností na celom Slovensku klesajú a je to spôsobené ich zhoršenou dostupnosťou pri bankovom financovaní. Úrokové sadzby na hypotékach začínajú na 4,2%, a v kombinácii s negatívnou spotrebiteľskou náladou sa namiešal koktejl na zamrznutý realitný trh,“ konštatuje.

Pri starších nehnuteľnostiach však ceny budú podľa neho padať aj naďalej. „Reálny pokles transakčných cien starších nehnuteľností v Bratislave je na úrovni 20% a viac v porovnaní s predchádzajúcim rokom 2022. Pravdepodobne sa stále nenachádzame na konci poklesu cien realít,“ naznačuje. „Ľudia, ktorí odkladajú predaj svojej nehnuteľnosti s vidinou, že budúci rok bude budú môcť predať za viac, tak budú sklamaní, keďže najlepší čas na predaj svojej nehnuteľnosti už premeškali.“

Odborník na reality očakáva stagnáciu na realitnom trhu s nízkym počtom transakcií. Zásadná bude v tomto smere monetárna politika ECB a jej základná úroková sadzba.

Komentár NBS do veľkej miery potvrdil to, na čom sa zhodujú všetky analýzy: realitný trh je v súčasnosti do veľkej miery zamrznutý. Vzhľadom na pesimistický výhľad vývoja ekonomiky v najbližšom období sa ani nezdá, že by sa malo niečo zmeniť. Očakávaný je síce pokles inflácie a v priebehu rokov 2024 a 2025 by mohli poklesnúť aj úrokové sadzby, rovnako dôležité je ale aj celkové oživenie ekonomiky.

Z pohľadu bratislavských developerov je vhodnejšie byty zatiaľ podržať a predávať nanajvýš v menších balíkoch. Základným predpokladom je vytvorenie si návyku spotrebiteľov na drahšie hypotéky – napokon, kedysi bola ich súčasná úroveň relatívne bežná a realitný trh fungoval. To ale panovala celkovo iná nálada. Kľúčovou otázkou ostáva, ako dlho bude súčasná kríza trvať.

(NBS, YIM.BA)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.