Adrian Gubčo 30.10.2023 16:42

Nové byty nebudú lacnejšie. Developeri čakajú na lepšie časy, dostupnosť bývania ostáva zlá

Za posledný rok došlo k určitému poklesu cien bytov z druhej ruky. V prípade novostavieb však takýto vývoj očakávať nemožno. Vyplýva to z analýz realitných kancelárií aj developerov. Investori totiž uprednostňujú vyčkávanie s vidinou oteplenia trhu namiesto výpredajov, čo by viedlo k zlacňovaniu. Z pohľadu kupujúcich je možnosť zvýšenia dostupnosti nového bývania nateraz len hypotetická.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podľa prieskumu realitnej kancelárie Herrys sa za tretí kvartál 2023 v Bratislave predalo 177 bytov v nových rezidenčných projektoch. Ponuka je sústredená v 90 projektoch a predstavuje 2.942 voľných bytov. Vypredané sú zhruba dve tretiny z rozostavaných bytov.

O čosi odlišné čísla vykazuje developer YIT Slovakia, podľa ktorého sa v 3Q 2023 v 103 nových projektoch predáva 3.489 bytov. Dokončených je z toho 894 bytov. Dáta spoločnosti ukazujú, že počet voľných bytov rastie nepretržite od prvého kvartálu 2022 a v súčasnosti je ich počet najvyšší od druhého kvartálu 2018. Na druhej strane, počet dokončených nepredaných bytov je najvyšší od roku 2014, keď ešte doznievali následky finančnej krízy.

Predaj sa tak spomaľuje, čo sa týka najmä novostavieb. Predávajúci sa vyhýbajú spúšťaniu veľkých kampaní. Dopyt je totiž výrazne nižší a s klesajúcou tendenciou (a developeri ani nie sú schopní pred financujúcimi bankami deklarovať predajnosť pre udelenie úveru). Vo všetkých developerských projektoch bolo v treťom štvrťroku zazmluvnených len 177 bytových jednotiek. Rozdiel oproti predchádzajúcemu je 13%. YIT eviduje len šesť nových projektov s viac ako 600 bytmi.

Herrys pripomína, že zväčša ide o špecifické zámery. „Na trhu pribúdajú najmä menšie, ale o to kvalitnejšie projekty z pohľadu lokality, komfortu bývania a ponúkaného štandardu aj občianskej vybavenosti. Medializované veľké projekty zatiaľ vyčkávajú na rozbeh,“ hovorí Filip Žoldák, partner v RK Herrys. Menšie nadštandardné obytné súbory nie sú natoľko postihnuté súčasnou situáciou, keďže klienti nie sú tak závislí od lacných hypoték.

Výsledkom je, že najviac voľných bytov je medzi 2+kk bytmi a najmenej v prémiovejšej 4+kk kategórii. Z deväťdesiatky projektov v Bratislave sa tempom viac ako 1 byt mesačne podľa Herrysu predáva iba v 23 projektoch. Ide zároveň o projekty, ktoré tvoria až 90 % z ním evidovaných 177 predaných bytov v novostavbách za Q3 2023. YIT Slovakia dopĺňa, že osem najväčších developerov* dnes tvorí 50% ponuky na trhu.

Herrys aj YIT Slovakia sa mierne líšia aj v stanovení priemernej ceny bytov. Podľa Herrysu sa dnes pohybuje na úrovni 3.965 eur/m² bez DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje 2,5% nárast. Najviac k tomu prispievajú nové developmenty v Bratislave III. YIT Slovakia vykazuje spomalenie rastu, pričom priemerná cena novostavieb dosahuje 3.844 eur/m² bez DPH. Treba pripomenúť, že pri bytoch z druhej ruky klesla cena na úroveň približne 3.051 eur/m2 bez DPH, čo developer považuje za priaznivý vývoj – rozdiel by totiž mal byť v ideálnom scenári 20%.

Prepad priemernej ceny novostavieb nie je očakávaný. Kľúčovou otázkou je skôr vývoj úrokových sadzieb. V priemere dnes dosahuje 3,94%, no YIT Slovakia predvída, že už v budúcom roku klesne, čo by mohlo viesť k čiastočnému zlepšeniu dostupnosti bývania. Úroveň ako predtým (pod 1%) však už nedosiahne nikdy, keďže éru lacných hypoték spred súčasnej krízy považujú analytici developera za historický unikát.

Filip Žoldák z RK Herrys konštatuje, že kým dokončených voľných bytov môže byť na trhu čoskoro viac ako tisíc, úplne nová ponuka sa bude zmenšovať – ľudia totiž s ohľadom na úrokové sadzby budú hľadať skôr staršie byty. „Predajom na sekundárnom trhu zatiaľ pomáha rast reálnych miezd, takže bývanie je v tomto segmente dostupnejšie. Kým sa ponuka na sekundárnom trhu – či už kvalitatívne alebo kvantitatívne - nezníži na úroveň motivujúcu vyberať si z rozostavaných bytov, predaje v novostavbách zostanú priemerne nízke,“ myslí si.

Taktiež súhlasí, že sa bude zvyšovať cenový rozdiel medzi staršími bytmi a novostavbami. Spôsobené to bude nízkym počtom novozačatých projektov, neklesajúcimi cenami materiálov a prác a taktiež aj drahým financovaním.

Zdroj: YIT Slovakia

Napriek drobným rozdielom v číslach, základné trendy ostávajú podľa všetkých existujúcich analýz zhodné. Dostupnosť bývania je v Bratislave slabá (dokonca je horšia ako v takmer všetkých ostatných európskych metropolách) a zlepšenie očakávať v dohľadnej dobe nemožno. Hlavným dôvodom je okrem úrokových sadzieb celková nálada na trhu. Negatívny ekonomický sentiment je obrovskou bariérou pri kúpe nehnuteľnosti, a to aj napriek tomu, že súčasná miera dostupnosti hypoték nie je zas natoľko odlišná od minulosti, keď si ľudia byty kupovali aj pri vyšších úrokoch.

Z tohto dôvodu nemožno očakávať, že príde zlepšenie s rastom ponuky. Developeri ju jednoducho nebudú rozširovať, pokiaľ na to nebude dôvod. V tomto momente ale nevidno žiadne impulzy pre pozitívnejší vývoj ekonomiky. Realitný trh je len odrazom diania v ekonomike ako takej.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že najbližšie roky budú na bratislavskom realitnom trhu pokojné – do istej miery až príliš. Developerské spoločnosti sa budú venovať predovšetkým projektovej príprave, zmenám územnoplánovacej regulácie, dokončovaniu rozostavaných realizácií a teoreticky akvizíciám. Pripravovať sa budú na oteplenie situácie, k čomu skôr či neskôr príde. Využívať budú za roky naakumulovaný odložený dopyt a opatrne budú dávkovať nové byty.

Muselo by sa stať čosi významné – napríklad výrazná podpora rozvoja Bratislavy zo strany štátu, zjemnenie migračnej politiky alebo silné proinvestičné nastavenie mesta a vlády. Len to by boli impulzy k zdynamizovaniu vývoja na bratislavskom realitnom trhu. Keďže ale nič z toho nevyzerá byť pravdepodobné, ide len hypotetickú úvahu.

Prichádza tak čas zmierniť sa s budúcnosťou Bratislavy ako drahého mesta, ktoré nie je dostupné pre každého – a ešte veľmi dlhú dobu nebude. Náhradné riešenia v podobe schém nájomného bývania nemajú silnú podporu a z pohľadu súkromných investorov ani dostatočne rýchlu návratnosť. Odpoveď na problém nedostupnej metropoly ale príde. Bude ňou suburbanizácia, pri ktorej nie je dôvod predpokladať, že by sa mala spomaliť. Práve naopak. Bude sa zrýchľovať aj so všetkými svojim dôsledkami.

*YIT Slovakia, ITB Development, Cresco Real Estate, Penta Real Estate, Alto Real Estate, JTRE, Lucron, VI Group.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.