Adrian Gubčo 13.09.2024 13:28

Láska Slovákov k nákupným centrám pretrváva. Návštevnosť i príjmy nájomcov rastú

Slovensko je krajina nákupných centier, ktoré sú absolútne dominujúcou formou, kde dochádza k maloobchodnému predaju. Tento stav sa postupne posilňuje. V súčasnosti nebadať náznaky obratu, čo potvrdzujú dáta analytických spoločností. Priaznivá situácia motivuje investorov k rozvoju nových priestorov.

Ilustračný záber. Zdroj: Wood&Company, Nino Belovič / YIM.BA

Ako uvádza spoločnosť CBRE, nákupným centrám a retailovým parkom na Slovensku aktuálne darí. Kým donedávna ovplyvňovala nákupné správanie ľudí vysoká miera inflácie, v poslednom období sa ustálila na úrovni približne 2%. V júni napríklad bola vo výške 2,1%. „Ide o najnižšiu hodnotu, aká bola zaznamenaná za posledné tri roky,“ konštatuje Peter Slovák, Research Manager spoločnosti CBRE Slovensko.

V cenách produktov sa zatiaľ odrážajú následky nedávnej situácie. „Ceny však boli medziročne stále vyššie v 11 z 12 výdavkových skupín domácností. Lacnejšie ako vlani boli v priemere iba tovary a služby v oblasti kultúry a rekreácie,“ hovorí Slovák. „Naopak, najvýraznejší vplyv na hodnotu inflácie mali medziročne vyššie ceny v sektore reštaurácií a hotelov, ale aj v doprave, školstve, zdravotníctve či v oblasti alkoholických nápojov a tabaku,“ dopĺňa.

Maloobchodu ale tento vývoj praje, rovnako ako rastúci počet návštevníkov. Podľa CBRE v rámci prvého polroka 2024 medziročne stúpol o 6% a v apríli dokonca až o 11%. Odrazilo sa to na miere neobsadenosti obchodných priestorov. „Sledovaná vzorka nákupných centier spoločnosti CBRE, dosiahla najnižšiu mieru voľných priestorov od roku 2021. Medziročný pokles predstavoval približne 2,5% a očakáva sa, že ku koncu tohto roka ešte výraznejšie klesne,“ priblížil Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností v CBRE Slovensko.

Vo výsledku tak narástli príjmy nájomcov, hoci miernejšie oproti začiatku roka. Ich medziročný obrat bol v prvom polroku 2024 oproti rovnakému obdobiu pred rokom o takmer 4% vyšší. Najvyššia dosiahnuteľná výška mesačného nájomného obchodných centier dosiahla úroveň 70 eur za m² (medziročný nárast o 3%), v priemere je to 65 eur. Pri retailových parkoch je to približne 11 eur s predpokladom výraznejšieho rastu.

Z pohľadu investorov ide o vcelku priaznivú situáciu pre rozvoj nových nákupných plôch. V súčasnosti je celková plocha nákupných centier na území Slovenska 1.653.000 m², z čoho 568.000 m² pripadá na Bratislavu. Pri retailových parkoch je to 720.000 m².

Práve retailové parky zažívajú úspešné obdobie, keď pribúdajú na celom Slovensku. „Na Slovensku by malo len do konca tohto roka pribudnúť približne 52.000 m² takýchto priestorov. Projekty momentálne vznikajú po celej krajine, pričom priemerná prenajímateľná plocha jedného projektu je približne 5.000 m²,“ zhŕňa Lörincz.

V rámci metropoly je aktuálne rozostavaná expanzia nákupného centra Aupark, ktorá prinesie 10.000 m² nákupných plôch. Dokončená by mala byť ešte tento rok. V príprave je menšie rozšírenie Bory Mall v rozsahu 2.400 m² v réžii Penta Real Estate. Retailové parky sa objavili na predmestí Bratislavy, k najnovším patrí napríklad obchodné centrum Klokan v Chorvátskom Grobe.

Podľa dát spoločnosti Colliers predstavuje v súčasnosti rozsah maloobchodného trhu v Bratislavskom kraji 33% všetkej maloobchodnej zásoby v krajine. Nákupné centrá z toho tvoria 84%, zvyšok pripadá v prevažnej miere na retailové parky. Nakupovanie vo forme „high street“ je v podstate zanedbateľné.

Expanzia Auparku. Zdroj: Wood&Company

Bratislava tak pokračuje vo vysokej miere saturácie nákupnými plochami. Na 1.000 obyvateľov pripadá v slovenskej metropole viac ako 800 metrov štvorcových nákupných plôch, čo je jedno z najvyšších čísiel v Európe a najvyššie v regióne strednej Európy. Blízka Budapešť alebo Praha sa k Bratislave ani nepribližujú, minimálne podľa dát Colliers. Navyše, hlavné mesto naďalej rastie.

Mohlo by to znieť ako dobrá správa, v skutočnosti to tak ale nie je. Obrovský počet nákupných plôch v Bratislave má citeľný efekt na vitalitu ulíc a verejného priestoru. Keďže väčšina kupujúcich smeruje práve do obrovských krytých komplexov s pohodlným parkovaním, štandardný pouličný maloobchod čelí nedostatku zákazníkov a nízkej atraktivite pre silnejšie značky so schopnosťou nalákať väčšie počty okoloidúcich.

Menší počet chodcov ďalej vedie k nižšej miere sociálnej kontroly, slabšej bezpečnosti a vo výsledku aj nižšej atraktivite. Ide o začarovaný kruh, z ktorého je možné vystúpiť len za cenu extrémnych nákladov. V prípade Bratislavy si to vyžaduje masívne investície do verejného priestoru a zlepšenia dostupnosti vybraných lokalít, ideálne by však bolo uzatvoriť aspoň niekoľko nákupných centier.

V kuloároch sa už dlhšie špekuluje o budúcnosti niektorých z nich, najmä starších, horšie dostupných a s nízkou variabilitou dodatočných služieb. Niektoré komplexy nedostatočne zachytili trend, v rámci ktorého sa z nákupných centier stáva alternatívny „verejný“ priestor, poskytujúci okrem obchodov aj možnosti pre relax, zábavu alebo dokonca prácu. Ďalšie sa snažia nedostatky dobehnúť výraznými investíciami.

Samotné mesto síce podporuje tézy o vzniku 15-minútových štvrtí, kde sú všetky potreby v pešom dosahu, na hľadaní alternatívnej budúcnosti pre niektoré nákupné areály však podľa všetkého nepracuje. Teoreticky by pritom mohlo podporiť investorov v transformácii niektorých centier vďaka promptným zmenám Územného plánu. To je však pravdepodobne hudba budúcnosti.

Najbližšie roky sa v Bratislave i na Slovensku budú niesť v duchu mierneho nárastu nákupných plôch v nákupných centrách a retailových parkoch. Mestá pravdepodobne potrebujú dlhšiu dobu, aby si uvedomili, akou chybou bolo povoliť vybudovanie obrovských komplexov nezriedka aj priamo v centre. Následná náprava však potrvá desaťročia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.