Adrian Gubčo 12.05.2023 18:40

Odstrániť a nahradiť: Nákupné centrá sú prežitok, čakajúci na zmenu

V rozvoji Bratislavy sa po roku 1989 urobilo mnoho chýb, ktoré doteraz zhoršujú kvalitu života jej obyvateľov. Azda najväčšou z nich je však masívny rozvoj nákupných centier. Dnes sa v slovenskej metropole nachádza dvojciferný počet obrovských retailových komplexov, ktoré do veľkej miery zadusili pouličný život. Vo vyspelých krajinách je trend opačný.

Ilustračný záber. Zdroj: J&T Real Estate

Prečo ich máme tak veľa

Transformácia po roku 1989 bola spojená s prílevom nových komerčných možností, dovtedy známych len z vyspelých kapitalistických štátov. Tradičné obchody, „večierky“ a obchodné domy Prior začali na prelome storočí postupne zanikať ruka v ruke s príchodom prvých obchodných reťazcov, supermarketov a po nich aj nákupných centier. Bratislava spoznala „zážitok“ z nakupovania v koncentrovanej forme najmä v rokoch 2001-2002.

V tom čase bola otvorená prvá trojica veľkých nákupných centier, z toho dva mestské komplexy a jeden predmestský. Polus City Center (dnes Vivo!) a Aupark obsadili veľké nezastavané plochy vnútri mesta s dobrým dopravným napojením a vyplnili ho nákupnými galériami, vzdialene imitujúcimi nákupné ulice. Na rozdiel od tých skutočných však ponúkali vyšší klimatický komfort, lepšiu bezpečnosť, údržbu a parkovacie možnosti. Predmestské centrum Avion sa stalo akousi bránou do Bratislavy a dodnes čerpá z dotyku s predajňou IKEA.

Od začiatku tohto storočia pribudlo niekoľko ďalších významných centier. Eurovea, Central, Bory Mall či Nivy patria k najvýznamnejším, doplnené sú o nákupné galérie, „prilepené“ k hypermarketom v Lamači, Petržalke či na Zlatých Pieskoch. Niektoré staršie komplexy sa navyše rozšírili alebo rozširujú.

Výsledkom je pozoruhodný stav, kedy Bratislava dosahuje enormnú mieru komerčnej saturácie. Experti z poradenskej spoločnosti Cushman&Wakefield vyrátali, že pri populácii Bratislavského kraja na úrovni 724-tisíc obyvateľov dosahuje počet štvorcových metrov retailu na 1.000 obyvateľov závratné číslo 831. U najbližšieho „konkurenta“, v Košickom kraji, je to len 262 štvorcových metrov. V Bratislavskom kraji je v súčasnosti 601-tisíc metrov štvorcových retailovej plochy v nákupných centrách a 35-tisíc je vo výstavbe.

Tieto čísla sú zaujímavé aj z medzinárodného pohľadu. V Prahe pripadá na tisíc obyvateľov 718 metrov štvorcových retailových priestorov (iné zdroje uvádzajú, že to je 876), v Brne 613. Vo vyspelých západoeurópskych mestách to nie je ani 450 metrov štvorcových, v Londýne je to len o čosi viac ako 100. Bratislava tak patrí k európskym lídrom.

Ťažko to však možno označovať za úspech. Nízke čísla západoeurópskych miest sú podľa magazínu Across dané existujúcou tradíciou obchodných ulíc. „Keďže klasické metropoly západnej Európy, ako Barcelona, Paríž a Londýn, sa vždy spoliehali na svoju osvedčenú obchodnú štruktúru, expanzie nákupných centier odmietali,“ pripomína špecializovaný magazín. „Vo väčšine západoeurópskych miest predstavuje podiel nákupných centier na celkovom obchode maximálne 25%, kým v strednej a juhovýchodnej Európe je to bežne viac ako 50%.“

Výsledkom je prítomnosť aktívnych a atraktívnych ulíc. Mestský život sa odohráva vo verejnom priestore, nie v uzavretom a privátnom prostredí nákupných centier. V strednej Európe sa v dôsledku prítomnosti socializmu obchodné siete narušili. Po páde režimu však nedošlo k ich obnove, ale sa takmer úplne eliminovali prílevom centier s globalizovanými značkami.

Bratislava ako relatívne malé mesto, ktoré je vďaka svojej polohe extrémne otvorené globálnym vplyvom, v tomto zašla ešte ďalej. Bohužiaľ, jej zlý príklad nasledovali aj ostatné slovenské mestá. Navyše sa nezdá, že by sa na tom malo niečo v dohľadnej dobe zmeniť.

V britskom meste Coventry nahradí nákupné centrum mestsky pôsobiaci development. Zdroj: Coventry Society

Koniec nákupných galérií

V niektorých západoeurópskych mestách je nákupných centier málo – a bude ich ešte menej. Mnohé samosprávy si uvedomili, aký zhubný vplyv majú na mestské prostredie. Preto vyvíjajú snahy, aby sa obrovské komplexy transformovali a nahradili vhodnejšími štruktúrami.

Zvlášť viditeľné je to v Spojenom kráľovstve. Prakticky každé mesto aj väčšia obec má svoju tradičnú „high street“, nákupnú ulicu, kde možno nájsť všetky základné potreby, obchody a služby. Vo väčších mestách má takúto ulicu každá štvrť či susedstvo. Prirodzene, postupom času tu lokálne značky vytlačili sieťové predajne, napriek tomu zostávajú nákupné triedy dôležitou súčasťou obrazu britského mesta.

Aj tu sa v mnohých mestách ocitli v kríze, keďže aj Veľká Británia zažila vlnu výstavby nákupných centier. Mnohé z nich sú dnes už zastarané, ich brutalistická architektúra (keďže nezriedka vznikali počas vrcholného obdobia brutalizmu) nevyvoláva nadšenie, do mesta sú zasadené nevhodným spôsobom a vo všeobecnosti prispievajú k úpadku prostredia. Platí to aj v prípade, že sa nachádzajú priamo v urbánnych centrách.

Z tohto dôvodu pristúpili tieto mestá k regenerácii štvrtí prostredníctvom odstránenia nákupných centier. Príkladov je hneď niekoľko. V Coventry sa prebuduje celá južná časť centra, čo zahŕňa zbúranie miestnej „City Arcade“ a jej nahradenie 12 budovami s 1.300 bytmi, retailom v parteri domov, novým hotelom a rozsiahlymi verejnými priestormi. Služby sa tak nestratia, len sa presunú a celá plocha získa mestotvorný charakter. Architektom je známa kancelária Chapman Taylor, špecialista na retailové schémy.

V meste Bolton sa zas za 250 miliónov libier odstráni nákupné centrum v priamom susedstve hlavného námestia a nahradí sa polyfunkčným komplexom s bývaním, kanceláriami a retailom. Architektom je opäť Chapman Taylor. Projekt je zároveň súčasťou väčšej víziey, v rámci ktorej chce Bolton oživiť svoje centrum. Celkový rozpočet na redevelopment územia sa pohybuje na úrovni 1,5 miliardy libier.

V Maidenhead staré nákupné centrum nahradia kancelárie, byty, bývanie pre seniorov a námestie, pomenované po sirovi Nicholasovi Wintonovi (výnimočnom človeku, ktorý zachránil stovky československých detí pred nacistami). Ďalšie prestavby obchodných komplexov sú známe z menších miest Wigan alebo Farnworth.

Nejde o celkom nový trend. Už predtým sa architekti nákupných centier vo Veľkej Británii aspoň náznakovo snažili o vytvorenie mestského charakteru priestorov, keď obchody usporadúvali do skutočných uličiek a námestí, ktoré boli prestrešené ľahkými konštrukciami, aby na prvý pohľad pripomínali tradičnú štruktúru (klasickým príkladom je nákupné centrum Gunwharf Quays v juhoanglickom Portsmouthe). Nanešťastie, z tohto trendu sme si na Slovensko nezobrali prakticky nič – aspoň zatiaľ.

Nákupné centrum Central sa v dôsledku konkurencie na trhu dostalo do zlej situácie. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ktoré centrum zanikne prvé?

Ako bolo zmienené, v Bratislave metráže v nákupných centrách nateraz skôr pribúdajú ako ubúdajú. Platí to aj napriek tomu, že trh je podľa Cushman&Wakefield v štádiu „čakáme a uvidíme“. Aj developeri a investori sú si vedomí, že Bratislava je presaturovaná. Analytici očakávajú skôr expanzie existujúcich centier. Na druhej strane, retailové parky v slovenských mestách a na predmestiach pribúdajú naďalej.

Na existujúcich vlastníkov to vytvára tlak a núti ich to inovovať, aby boli schopní lákať zákazníkov i nájomníkov. V súčasnosti sa za jednu z ciest považuje transformácia z nákupného na destinačné centrum, teda také, ktoré ponúka okrem obchodov aj možnosti pre trávenie voľného času. Klasickou stratégiou je posilnenie foodcourtov, ale aj rozvoj okolitého verejného priestoru alebo zriaďovanie miest pre prácu.

Skôr či neskôr sa ale pravdepodobne bude musieť niekto „zlomiť“. Čas od času sa objavia signály, že niektoré nákupné centrá to už majú „nahnuté“. Aktuálne sa to hovorí najmä o Centrali, ktoré sa nachádza medzi viacerými komplexami. Nedávne otvorenie Nív tomuto už vyše desaťročnému centrum nepomohlo, čo sa odrazilo na odchode niektorých kotevných nájomcov (prakticky celého Inditexu s jeho značkami).

YIM.BA oslovila Central už dávnejšie, keďže sa objavili úvahy o prestavbe komplexu na inú funkciu. Central samotný odmietol čokoľvek komentovať. V tomto momente sa zdá, že ide naozaj len o špekuláciu a nič potvrdené.

Každopádne, čakať na to, kedy sa začnú niektoré centrá pomaly nahrádzať inými funkciami, len predlžuje agóniu bratislavského verejného priestoru. Hlavné mesto hovorí o zvýšení jeho významu a pripravuje viaceré iniciatívy, ktoré sú samé osebe prospešné, ich účinok ale bude len obmedzený. Mestský parter v metropole nefunguje, neexistuje tu jediná skutočná nákupná ulica a ani širšie chodníky s kvalitnou dlažbou, viac cyklotrás alebo upravené námestia na tom veľa nezmenia.

Mesto by malo ruka v ruke so zlepšovaním verejného priestoru hľadať spôsoby, ako zvýhodniť transformáciu plôch, kde sa nachádzajú obchodné komplexy. Podobne ako v prípade environmentálnych záťaží (napokon, nákupné centrá nimi do istej miery sú), aj namiesto nich by mohli developeri stavať väčšie výmery plôch a s voľnejšou funkčnou reguláciou. Na mieste extenzívne riešených nákupných „krabíc“ by mohli vznikať kompaktné a živé štvrte.

Mimoriadne žiadúce by to bolo v prípade zmieňovaného Centralu, Vivo!, Shopping Palace, Galéria Petržalka alebo Galéria Lamač. Tieto objekty by mohli nahradiť bytové domy alebo kancelárske budovy, ktoré by boli z dlhodobého hľadiska omnoho prospešnejšie. Ešte výhodnejšie by to bolo v prípade Bory Mall, ktoré je príkladom neekonomického využitia vzácneho priestoru, ideálneho pre vznik transit-oriented developmentu.

Napokon sú tu Nivy alebo Aupark. Nivy sú z urbanistického hľadiska konceptuálne katastrofálne, pričom mohli svoju polohu využiť omnoho lepšie. Dnes už aj developer HB Reavis nenápadne pripúšťa, že keby bol povoľovací proces flexibilnejší a dynamickejší, vyzerali by úplne inak. Na druhej strane, Aupark je najúspešnejším nákupným centrom v celom štáte, nachádza sa však v polohe, kde by vo vyspelom meste vniklo skôr veľkorysé múzeum alebo iná verejná funkcia.

Ako-tak mestotvorne pôsobí azda len Eurovea, ale aj to len preto, lebo sa nákupnú galériu podarilo obstavať bytmi a kanceláriami. Vďaka prítomnosti nábrežnej promenády, ktorá je mimoriadne obľúbená a navštevovaná, predstavuje skutočné rozšírenie centra mesta.

Bratislava tak ostáva mestom nákupných centier. Kým to tak bude, magistrátne vizualizácie upravených verejných priestranstiev, plných ľudí, zostanú len prezentačnými materiálmi a nie víziou budúcej reality. Mesto by malo urobiť aspoň prvý krok – jasne pomenovať problém. Nákupné komplexy v danom počte a rozsahu sú škodlivé a metropole a jej obyvateľom ubližujú. Prospešný by bol aj druhý krok v podobe hľadania nástrojov, ktoré by zabránili ich ďalšej expanzii a prispeli k transformácii. 

Primátor Bratislavy Matúš Vallo by si možno mohol spomenúť, že z pozície aktivistu ešte zastával podobný názor a na túto tému usporiadal diskusiu. Odvtedy sa situácia len zhoršila. Ak by sa mu podarilo trend zmeniť a iniciovať podobné projekty, ako sa v súčasnosti realizujú vo Veľkej Británii, stal by sa človekom, ktorý hlavné mesto jednoznačne a výrazne priblížil k vyspelým veľkomestám.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.