Adrian Gubčo 07.12.2022 11:53

Nákupné centrum, odsúdené na zánik? Bory Mall pripravuje zmeny, potrebuje mesto

Bory Mall je jedným z najnovších nákupných centier v Bratislave. Dokončené bolo v roku 2014, pričom je najväčším nákupným komplexom v západnej časti mesta. Vyznačuje sa typickým predmestským charakterom, hoci vznikol ako nultá fáza výstavby Borov – novej štvrte s mestotvornými ambíciami od Penta Real Estate. Ak má byť zámer skutočne povýšený na vyššiu úroveň, zmeny bude potrebovať aj Bory Mall.

Zdroj: Bory Mall / Penta Real Estate

Nákupné centrum ako základ rozvoja

Developer Penta Real Estate rozvíja koncept Borov (ešte pod pôvodnými názvami Lamačská brána alebo The Port) už od začiatku 21. storočia. V roku 2006 pripravila známa česká kancelária Jakub Cigler Architekti (vtedy ešte Cigler Marani) urbanistickú štúdiu, z ktorej už bolo zrejmé, že súčasťou zóny bude veľké nákupné centrum. Nadviazať naňho mala rozsiahla retailová časť, doplnená o rezidenčný sektor. Vzájomne mali byť oddelené parkami či zelenými ulicami so stromovými alejami (bulvármi). Už od počiatku sa uvažovalo, že nákupné centrum bude v polohe najbližšie k diaľnici aj predĺženej komunikácii z Dúbravky.

Spresňujúce štúdie a konkrétne projekty následne určili podobu nákupného centra aj súvisiacich zón. Developer na architektovi Bory Mall nešetril: oslovil Massimiliana Fuksasa, významného talianskeho autora, ktorý je považovaný za jedného zo svetových „starchitects“. V tom čase išlo o ojedinelú realizáciu od architekta takéhoto kalibru v Bratislave. Zvlášť to platilo v prípade predmestských nákupných centier, ktoré vychádzajú v princípe z overenej schémy, limitujúcej kreatívne možnosti.

Bory Mall totiž je svojim charakterom predmestským obchodným komplexom. Ide o rozsiahlu, nízku budovu len s obmedzeným stvárnením fasád, založenú na dobrej dostupnosti automobilom. Centrum na svojej stránke uvádza, že má k dispozícii 2.400 parkovacích miest. Obsluha verejnou dopravou je obmedzená. Obrovská plocha, ktorú centrum aj s povrchovými parkoviskami zaberá, je využitá v prospech jedinej funkcie. Toto sú definičné znaky predmestského centra.

V tomto kontexte je aj Fuksasova stopa na podobe projektu viditeľná hádam len na jednom prvku – na nádvorí v dotyku s foodcourtom, ktoré je podľa svojho tvaru nazvané Tornádo. Iné podobné strešné konštrukcie či prepracovanejšie fasády sa nerealizovali. Centrum je inak celkom vzdušné a dobre presvetlené, s ohľadom na priestorové pomery to ale nie je prekvapivé. Rozsah retailových plôch je 54-tisíc metrov štvorcových.

Nákupné centrum má dnes osem rokov a je kľúčovým prvkom občianskej vybavenosti v území. Návštevnosť je stabilná, drivivá väčšina priestorov obsadená a z Bory Mall sa stalo spádové nákupné stredisko nielen pre západnú časť Bratislavy, ale aj priľahlú časť Záhoria. Na refinancovanie dlhu získala Penta úver 100 miliónov eur, čo má byť dôkazom dôvery bánk v projekt. Developer ho navyše inzeruje ako jednu z kľúčových výhod pri predaji bytov v Boroch – nová štvrť sa totiž začala rýchlo rozrastať.

Jej prvé etapy majú ešte sídliskový charakter. Časť Bory Prvé Domy sú tvorené riadkovou zástavbou jednoduchých bytoviek, Nový Dvor je zložený najmä z bodových domov, voľne zoskupených okolo otvorených nádvorí a jedného centrálneho dvora s jazierkom. Bory Promenáda je tiež len málo mestotvorná, Bory Na Hrádzi sú opäť kombináciou bodových a doskových domov v akýchsi riadkoch. Občiansku vybavenosť v parteri tieto objekty až na malé výnimky neobsahujú v podstate žiadnu. Nedávalo by to ani ekonomický zmysel – retailový potenciál saturuje Bory Mall.

Napriek tomu sú už citeľné náznaky zmeny. Nové etapy Borov, ktoré vychádzajú z architektonických súťaží, naznačujú vznik skutočných mestských blokov. Developer navyše tvrdí, že z Borov bude „sebestačná mestská štvrť“, a mestom krátkych vzdialeností. To si bude vyžadovať vznik mestotvornej, kompaktnej štruktúry s intenzívnejším striedaním funkcií. Čo to bude znamenať pre Bory Mall, ktorý je z pohľadu tvorby udržateľného mesta viac problémom ako výhodou?

Smerom do budúceho bulváru majú byť otvorené prevádzky, asociujúce živý mestský parter. Zdroj: Bory Mall / Penta Real Estate

Bližšie k mestu

Penta Real Estate aktuálne pripravuje rozšírenie Bory Mall. Developer zatiaľ detaily ani podobu nešpecifikoval, predsa len je ale čo-to známe. „Pripravujeme drobnú expanziu smerom k nemocnici, ktorá má dotvoriť plánovaný verejný priestor medzi Nemocnicou Bory a obchodným centrom a oddeliť ich od plánovanej dostavby parkovacieho domu,“ hovorí Juran Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. Nemocnica Bory je severne od nákupného centra a dnes je od neho oddelená povrchovým parkoviskom.

Nejde o územie mestského charakteru. Investor však avizuje, že to všetko sa má v dohľadnej budúcnosti zmeniť. Premenou prejdú veľké povrchové parkoviská západne od Bory Mall. „Postupne plánujeme väčšiu časť povrchových státí zrušiť a premiestniť ich do spomínaného parkovacieho domu, ktorý nahradí ich potrebu,“ vysvetľuje Nevolník. „Na pozemku plánujeme ďalšiu výstavbu s funkciou bývania a občianskou vybavenosťou v parteri.“

Medzi novými bytovkami a Bory Mall tak vznikne koridor – nová ulica. V budúcnosti by malo dokonca ísť o hlavnú os celého územia. Práve tadiaľto by mohla viesť uvažovaná električková trať, ktorá sa má predĺžiť z Dúbravky až do Borov a obslúžiť záhorskú časť Bratislavy. „Architekt obchodného centra bol pripravený na túto alternatívu a na západnej strane objektu je viacero shopfrontov a príprava na väčšiu integráciu s bulvárom, ktorý tu v budúcnosti môže vzniknúť,“ dopĺňa výkonný riaditeľ. Ulica by mohla mať živý parter po oboch stranách.

Samotné nákupné centrum však v najbližšej dobe neprejde natoľko rozsiahlou transformáciou. Aj naďalej pôjde o extenzívnu stavbu, ktorá zbytočne zaberá obrovský priestor, hoci by sa na takej istej ploche mohlo koncentrovať omnoho väčšie množstvo funkcií a plôch – či už pre administratívu, alebo bývanie. Developer predpokladá, že v čase dokončenia celých Borov bude Bory Mall konceptuálne rovnaký, len otvorenejší. „Ako sme avizovali, postupne plánujeme okolie Bory Mall pretvoriť tak, aby lepšie komunikovalo s exteriérom a okolitou výstavbou,“ popisuje Juraj Nevolník.

V tomto kontexte sa zdá byť zbytočné, že Penta Real Estate angažovala natoľko významného autora. Rovnako predčasným rozhodnutím mohla byť nízka adaptibilita na radikálnu transformáciu. Tá by mohla priniesť obstavanie nákupných galérií novými budovami.

Samotný developer oponuje. „Dlhodobo spolupracujeme s kvalitnými svetovými architektami a pri tak významnom objekte sme to považovali za samozrejmosť,“ tvrdí Nevolník. „Bez obchodného centra by bolo veľmi ťažké naštartovať tak dynamický rozvoj celej lokality Bory. Kancelárie, resp. iný typ občianskej vybavenosti v podobnej lokalite, nemá šancu na rozumné fungovanie, kým sa v nej nenachádza „kritická masa” ľudí. Z tohto pohľadu to spätne hodnotíme určite ako správne rozhodnutie.“

Na otázku YIM.BA, či by dnes postupoval rovnako, však Penta Real Estate priamo neodpovedala. Nemožno to vylúčiť – koniec-koncov, koncept Borov sa v priebehu času menil a tam, kde mali byť big-boxy retailových centier, sú dnes byty. Tradičnejší prístup k tvorbe udržateľného mestského prostredia by možno viedol aj k inému riešeniu.

Súčasný koncept Borov. V ideálnom prípade by mala hustota zástavby a miera mestskosti rásť smerom k budúcemu TIOPu, ktorý bude zhruba dole v strede. Zdroj: Penta Real Estate

Bory budúcnosti

Hoci si to dnes vyžaduje mimoriadnu predstavivosť, Bory by v budúcnosti predsa len mohli byť srdcom rozsiahlej zóny s mestským charakterom. Tam, kde sú dnes len striedmo zastavané polia, budú v horizonte niekoľkých desaťročí nové rezidenčné oblasti. Do veľkej miery to predvída Územný plán a smeruje k tomu aj vývoj mesta, ktorý si vyžaduje otváranie nových plôch pre výstavbu bytov a domov.

Transformácia Záhorskej nížiny na zónu s (nielen) obytnou zástavbou už prebieha. Zatiaľ sa to deje okrajovo – v Devínskej Novej Vsi štartuje Rakyta od Lucronu alebo Stockerka od Proxenty, v Záhorskej Bystrici začali Orešianky a Orešianky 2.0 postupne ukrajovať z nezastavaného pásu medzi Hodonínskou a záhradkami pod lesmi Malých Karpát, Dúbravka zase expanduje smerom k Lamačskej bráne. Onedlho by mohol byť realitou TIOP (terminál integrovanej osobnej prepravy), ktorý urobí z dnes odľahlej oblasti miesto s relatívne dobrou dostupnosťou do centra mesta. Vlak sa dostane z TIOP Bory na Hlavnú stanicu za niekoľko minút.

Nová štvrť od Penta Real Estate má v tomto ohľade tú najlepšiu polohu. Je v najväčšej blízkosti k TIOPu, kde by sa malo v budúcnosti prestupovať medzi vlakmi a električkami. Dobrá dopravná dostupnosť je predpokladom ku koncentrácii väčších hmôt a kapacít rezidencií aj občianskej vybavenosti (kancelárií, ale aj kultúry či vyššej vybavenosti). Práve tu by malo byť jadro celej budúcej záhorskej časti Bratislavy – a pomyselná a v podstate aj fyzická brána do Bratislavy. Mal by tu vzniknúť typický „transport-oriented development“ s najvyššou hustotou zástavby.

V tomto zmysle treba pracovať s Územným plánom, ale aj podobou jednotlivých projektov. Developer postupoval v zmysle krátkodobej profitability, z dlhodobého hľadiska je ale umiestnenie retailových big-boxov chybné. To isté platí o nákupnom centre Bory Mall. Tam, kde mala vzniknúť najmestskejšia zástavba na celej Záhorskej nížine, vzniklo v podstate anti-mesto. Centrum mrhá vzácnym priestorom na mieste, ktoré si pýta omnoho vyššiu, niekoľkopodlažnú zástavbu, ktorá bude žiť počas celého dňa. Pendantom by jej mali byť aj nové obytné bloky, ktorých obyvatelia by mali chápať, že pôjde skutočne o mestské bývanie a nie o pokojné sídlisko kdesi na periférii.

Ak sa má stať z Borov stať dobrá štvrť, ktorá naplno využíva svoj potenciál a je dlhodobo udržateľná, potom potrebuje zmeny v Územnom pláne, umožňujúce vznik skutočne polyfunkčnej mestskej zástavby. Druhým krokom musí byť vytlačenie big-boxov do vhodnejšej polohy – napríklad ku križovatke diaľnic D2 a D4. Na ich mieste následne vzniknú nové polyfunkčné obytné bloky. Napokon, vyvrcholením prerodu lokality musí byť kompletná transformácia centra Borov a okolia TIOPu. To automaticky predpokladá radikálnu prestavbu Bory Mall – resp. jeho úplné nahradenie.

Zdá sa, že dnes sú to len naivné predstavy, vzdialené od reality. Tá sa ale rýchlo mení, preto už o niekoľko rokov môže byť situácia diametrálne odlišná. Napokon, pôvodne sa Bory plánovali ako okrajová štvrť, no dnes už vieme, že to okrajová štvrť mesta nebude - zvlášť ak developer J&T Real Estate získa od mesta požehnanie pre transformovanú schému CENTROP.

Namiesto riedko zastavaného územia, ktorému dominujú veľké parkoviská, retailové krabice a sídliskovo pôsobiace obytné súbory, by mohli byť Bory kvalitnou štvrťou s príjemným bývaním v blokoch s ľudskou mierkou, ukľudnenými ulicami a dobrou dostupnosťou občianskej vybavenosti aj centra mesta. Spojiť to však treba so zásahmi, ktoré zmenia súčasnú podobu nielen prázdnych, ale aj zastavaných pozemkov. Bory Mall tak bude musieť skôr či neskôr odísť do minulosti.

Pozrite si rozvoj Borov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.