Adrian Gubčo 07.11.2022 16:00

Súboj nákupných centier: Aupark cieli na bohatých a plánuje rozšírenie

Už na jar budúceho roka bude na nábreží Dunaja otvorené rozšírenie Eurovey, čo z nej spraví najväčšie nákupné centrum v Bratislave. Konkurencia na to musí reagovať. Okrem Nív je to predovšetkým Aupark, ktorý je naďalej najvýznamnejším nákupným centrom. V záujme zachovania tejto pozície pripravuje viaceré zásahy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Aupark bol otvorený v novembri 2001, patrí teda k prvým veľkým nákupným centrám v Bratislave. Zaujal strategickú polohu v blízkosti (vtedy ešte len budúcej) diaľnice D1, Mostu SNP a Sadom Janka Kráľa. Vďaka tomu obsluhuje nielen Petržalku, ale v podstate celé mesto. Developer HB Reavis najprv vybudoval centrum s 43-tisíc metrami štvorcovými retailovej plochy, v auguste 2007 sa rozšíril o ďalších 15-tisíc metrov. V roku 2006 polovicu centra získala firma Unibail-Rodamco-Westfield, o päť rokov neskôr prikúpila aj zvyšok. V rokoch 2013-2015 sa zrealizovala veľká rekonštrukcia interiéru, pričom Aupark získal súčasnú podobu.

V roku 2021 bola oznámená ďalšia akvizícia – podiel v Auparku Aupark kúpila finančná a investičná skupina Wood & Company za celkovo 450 miliónov eur. V tom čase išlo o najväčšiu realitnú transakciu v histórii Slovenska. Akvizícia Auparku bola čiastočne realizovaná prostredníctvom financií od investorov realitného fondu Wood & Company AUP Bratislava podfond. Stratégiou podfondu, postavenom na vyplácaní dividend, je priniesť investorom priemerný ročný dividendový výnos 5-6 %. Ako upozorňuje Wood & Company, za prvý rok existencie dosiahol podfond zhodnotenie 5,63%, do konca júna sa zvýšil na 10,40%.

Investor vníma toto číslo veľmi pozitívne – zvlášť s ohľadom na pandémiu a vplyv opatrení. To však neznamená, že nemusí inovovať. K dôležitým trendom patrí prechod zákazníkov k výberu produktov online a ich následné prebratie v predajni či showroome (ide o koncept „click & mortar“). Týmto smerom sa chce výraznejšie orientovať aj Aupark. Postupne budú pribúdať aj nové značky, hoci centrum je v princípe naplnené.

Majiteľ deklaruje, že Aupark je „destinačným nákupným centrom“, ktoré neslúži len na nákupy, ale aj na trávenie voľného času. Orientované je na klientelu zo stredných a vyšších príjmových vrstiev, ktorým chce poskytovať prémiové značky a služby. „Prieskumy nám ukázali, že príjmovo je naša zákaznícka báza solventnejšia a mladšia. V porovnaní s konkurenciou má priemerný návštevník Auparku o 30 % vyššie príjmy. Tí sú ochotnejší míňať viac na luxusnejšie tovary aj služby. Aj preto tržby nájomcov rastú dlhodobo rýchlejšie ako priemerné tržby retailu na Slovensku,” hovorí Martin Šmigura, investičný riaditeľ Wood & Company. Výhodou má byť aj výstavba v okolí, vrátane budúceho Nového Lida.

Prirodzeným dôsledkom situácie tak sú viac či menej konkrétne plány na expanziu. Aupark sa môže v najbližších rokoch radikálne zmeniť, čím ešte viac zostrí súboj o zákazníka medzi bratislavskými nákupnými centrami.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako sa Aupark zmení

Pozornosť verejnosti v nedávnej dobe upútali už stavebné práce na južnej (hlavnej) fasáde nákupného centra. Jeho vedenie špeciálne neinformovalo, o čo ide, čo vyvolalo rozličné špekulácie. „Práce majú údržbový charakter, podoba centra sa meniť nebude,“ vysvetľuje však majiteľ Auparku. V každom prípade, z dlhodobého hľadiska možno predpokladať výraznejšie zmeny.

Majiteľ má totiž k dispozícii povolenia pre rozšírenie centra. Ako vyplýva už zo starších správ, expanzia by mohla prebehnúť na mieste parkoviska pri predajni rýchleho občerstvenia McDonald’s. Pribudnúť by tak mohlo 7,3-tisíc metrov štvorcových retailovej plochy. Toto rozšírenie už má dokonca k dispozícii aj stavebné povolenie, výstavba by sa tak mohla začať v podstate kedykoľvek.

Nejde však o jediný priestor pre rozširovanie nákupných plôch. Ako vyplýva zo správy, ktorú majiteľ zasiela investorom, rastový potenciál je aj severne od centra – na mieste verejného priestranstva medzi Auparkom a Sadom Janka Kráľa. Dnes ide o obľúbené miesto pre rodiny, ktoré využívajú miestne detské ihriská a gastronomické prevádzky. Priestor funguje ako vynikajúca prechodná zóna medzi nákupným centrom a parkom, pričom oba z toho vzájomne benefitujú. Zdá sa však, že sa v tomto ohľade môže situácia zmeniť, keďže by tu mali pribudnúť nákupné plochy v rozsahu približne 5-tisíc metrov štvorcových, doplnené o nové parkovacie kapacity.

Kedy by sa tieto úpravy mali udiať a ako budú vyzerať, majiteľ nespresnil. Nereagoval ani na otázky YIM.BA, týkajúce sa rozšírenia. V prípade verejného priestoru však deklaruje ochotu podieľať sa na jeho zveľaďovaní. „V záujme údržby a zveľaďovania priestoru v okolí nákupného centra, OC Aupark a Aupark Tower úzko so samosprávou spolupracujú a tento rok sa dohodli aj na výraznom zvýšení príspevku na údržbu Sadu Janka Kráľa,“ sľubuje zástupca obchodného centra. Snáď tak nedôjde k deštrukcii toho najpozitívnejšieho, čo vznik Auparku priniesol.

Kým sa nezačne výstavba nových častí, má centrum aspoň zvýšiť svoj ekologický štandard. „Zvyšovanie energetickej efektívnosti a „ekologizácia" budovy je dlhodobou prioritou manažmentu centra, z ktorej sa v najbližších rokoch určite nebude poľavovať,“ tvrdí Aupark. „Práve naopak, v kontexte súčasnej energetickej krízy sa plánujeme na nové energetické projekty sústrediť ešte viac.“ Investor už na začiatku leta oznámil, že na streche umiestnil solárne panely. Nachádzajú sa na streche poschodového parkovacieho domu P1 a ročne majú priniesť 550 MWh elektrickej energie.

Okrem tejto investície Aupark podľa majiteľa podporuje používanie hygienických zariadení s nízkou alebo žiadnou spotrebou vody, inštaláciu nízkoenergetického LED osvetlenia, nákup elektrickej energie so 100% zastúpením výroby z obnoviteľných zdrojov alebo spoluprácu s udržateľnými módnymi značkami. Investor tvrdí, že by toho chcel robiť aj viac, nie vždy to je ale možné. „Špeciálne v oblasti energetiky sme však limitovaní aj platným regulačným a legislatívnym rámcom, ktorý bohužiaľ takéto ambície môže brzdiť,“ dopĺňa majiteľ Auparku.

Aupark má čerpať z budúcej výstavby v okolí, napríklad Nového Lida. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Čo to prinesie Bratislave

Majiteľ Auparku je presvedčený, že expanzia nákupného centra má zmysel, pričom argumentuje tradíciou, pozíciou na trhu a budúcim developmentom. Investori nových projektov už s takýmito veľkými centrami neuvažujú, čo pomáha tým existujúcim. Jedným z dôvodov, prečo sa už veľké obchodné galérie v ich plánoch neobjavujú, je presýtenosť bratislavského trhu.

Slovenská metropola efektívne prišla o možnosť vybudovať klasickú nákupnú ulicu. Tradičné priestory, kde sa takéto aktivity odohrávali – Obchodná, Poštová, Námestie SNP a hlbšie v minulosti Michalská či Laurinská – sa aj pod vplyvom centier totálne transformovali. Dnes ide v lepšom prípade o gastronomické alebo turistické destinácie, v horšom sú v stave úpadku. Zmena bude náročná a bude trvať dlho, keďže si už v tomto smere vybudovali tradíciu a imidž. Teoreticky by mohlo niečo ako nákupná ulica vzniknúť vo Vydrici, to sa však uvidí až o niekoľko rokov.

Bratislava tým prišla o významný aspekt veľkomestského života a charakteru. Nákupné centrá sú skôr doménou predmestí – zón, závislých od automobilovej dopravy, kde ide o jediný spôsob udržiavania komerčných prevádzok. Vnútorné bratislavské mesto je však v princípe dostatočne husté a má akceptovateľnú kvalitu verejnej dopravy na to, aby udržalo aj pouličný retail, nebyť nákupných centier. Ak by to tak bolo, ulice by boli živšie, atraktívnejšie, mesto ekologickejšie a pravdepodobne aj bohatšie, keďže by bol väčší priestor pre rozvoj úspešných domácich maloobchodných konceptov. Dôkazom je fakt, že zo slovenských značiek sa darí expandovať (aj do nákupných centier) najmä gastru.

Namiesto toho, aby mesto a mestské časti hľadali spôsoby, ako pomáhať malým podnikateľom, strčila samospráva hlavu do piesku. Územné plánovanie, najväčšia prípadná pomôcka v boji proti zhubnému vplyvu nákupných centier, nie je využívané dostatočne. Niekedy to je práve naopak – rozličné zmeny a doplnky územných plánov podporujú vznik obchodných centier, stopshopov a supermarketov a sťažujú vznik bývania so službami v parteri (tzn. funkčný kód 101, podľa ktorého možno postaviť na pozemku 90% bývania a 10% vybavenosti).

Ak sa má Bratislava v tomto smere skutočne posunúť, sú ďalšie rozširovania nákupných centier neprípustné. Ak už prichádza čas, že niektoré z nich v konkurenčnom boji stratia dych, je treba ich majiteľov povzbudiť smerom k transformácii na bývanie a iné prospešnejšie funkcie. Inak bude metropola odsúdená na zotrvávanie v chybách, ktoré v minulosti urobila. Odmenou jej budú poloprázdne neekologické kolosy, ktoré budú skôr strašiť ako lákať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.