Adrian Gubčo 29.04.2019 10:30

Štvrtá etapa Bory Bývanie s odhalenými detailami

Developer Penta Real Estate pred niekoľkými dňami predstavil podobu ďalších dvoch etáp projektu Bory Bývanie. Kým o tretej časti developmentu na severozápadnom okraji Bratislavy máme dostatok informácií, dokumentácia k štvrtej etape bola oficiálne zverejnená len v posledných dňoch.

Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Najnovší prírastok do vznikajúcej štvrte vyrastie v susedstve s druhou etapou, ktorá už rastie. Pozemok, nachádzajúci sa už v mestskej časti Devínska Nová Ves (väčšia časť projektu Bory je v Lamači), bol pôvodne určený pre výstavbu retailových jednotiek, developer však tento zámer prehodnotil. Regulatív z Územného plánu tu predpisuje občiansku vybavenosť, dané bilancie sú však naplnené ostatnými hobbymarketmi v bloku.

Bory Bývanie IV do veľkej miery nadväzuje na druhú etapu a rozvíja jej koncept rozvoľnenej zástavby, usporiadanej do akýchsi riadkov, ktoré medzi sebou vytvárajú plochy určené pre pre zeleň a trávenie voľného času. V západnej časti parcely by mala vzniknúť dvojica doskových objektov, jeden so šiestimi podlažiami a druhý s piatimi, vo východnej štvorica bodových šesťpodlažných domov s najvyšším ustúpeným podlažím. Parkovanie je riešené predovšetkým v podzemnomm podlaží.

Už predtým zaznela informácia, že tu vznikne 306 obytných jednotiek, z toho 303 bytov a 3 apartmány (pravdepodobne kvôli svetlotechnike). 56 jednotiek by malo byť 1,5-izbových, 140 dvojizbových, 68 bytov bude trojizbových a 42 štvorizbových. Dané rozdelenie svedčí o tom, že developer sa snaží osloviť síce všetky skupiny klientov, bude však stavať najmä na dostupnosti bývania, čo je v pomerne periférnej lokalite prirodzené.

Zelené plochy medzi domami sú jedným z hlavných benefitov projektu. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Hovoriť o štandarde je nateraz predčasné, dispozíce však pôsobia z dostupnej dokumentácie dobre. Byty na najvyššom ustúpenom podlaží v bodových domoch sú priestorovo veľkorysé a môžu si nájsť aj náročnejšieho klienta. Keďže domy neobsahujú občiansku vybavenosť, byty sú aj na prízemí, pričom obsahujú predzáhradky.  

Budúci majitelia si tak musia zvyknúť, že v bezprostrednom okolí svojich domov bude k dispozícii len obmedzený objem obchodov a služieb – ak nerátam hobbymarkety, bude to v prvom období len niekoľko prevádzok v druhej etape Bory Bývanie, pre rozsiahlejšie nákupy či potreby však bude potrebné navštíviť Bory Mall, ktorý je však už mierne nad rámec pešej dostupnosti. Na druhej strane sa však aspoň rezidenti nemusia báť nedostatku miesta na parkovanie, navrhnutých je 421 parkovacích miest.

Hoci hovoriť o architektúre je teraz trochu predčasné, autorský kolektív Superatelier a Oliver Sadovský patria ku kvalitným a skúseným architektom. Domy budú v súlade s ich štýlom jednoduché, ale veľmi funkčné a dobre previazané s najbližším okolím, predovšetkým verejnými priestranstvami a zeleňou. Pôjde tak o produkt bez „výstrelkov“, čo je v danom prostredí adekvátne.  

Developer v nedávnej tlačovej správe uviedol, že projekt sa pripravuje a výstavba by sa mala spustiť už v priebehu budúceho roka. Dokumentácia to vidí menej optimisticky a spustenie výstavby stanovuje na rok 2022. Každopádne by však realizácia mala trvať 24 mesiacov, ak by sa teda spustila už budúci rok, Bory Bývanie IV budú dokončené v roku 2022.

Situácia. Bory Bývanie II v spodnej časti zákresu. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

V tom čase už budú do veľkej miery zastavané všetky okrajové časti projektu, ktorý spoločne vytvorí novú mestskú štvrť. Pozornosť developera sa tak začne pravdepodobne zameriavať na centrálne časti Borov, kde má žiť podstatná časť budúcich rezidentov. Presná vízia rozvoja územia však ešte presná nie je, doteraz publikované vizualizácie celej štvrte treba brať skôr ako ilustračné, ktoré podliehajú neustálym zmenám.

Hoci nebudem vyčítať individuálnu kvalitu jednotlivých obytných súborov, ktoré v Boroch vznikli, absenciu jasnej urbanistickej koncepcie výstavby zóny – ak nerátam Územný plán – považujem za vážnu chybu. Mnohé kroky a zámery majú skôr reaktívny charakter s ohľadom na aktuálnu trhovú situáciu. Ak však má mestská štvrť vznikať takýmto spôsobom, môže sa ukázať ako neudržateľná.

Bolo by prospešné, keby Penta Real Estate iniciovala hlbšiu debatu o rozvoji územia a poňala svoj projekt ako šancu, ako na doslova zelenej lúke vybudovať štvrť, ktorá by mohla byť najlepšou v Bratislave. Bola by to zároveň výhoda na trhu, keďže Bory majú v Bratislave konkurenciu v podobe veľkých projektov Slnečnice a čoskoro aj zónu Kopčianska – Juh, čo sú developmenty, vychádzajúce z jasnej urbanistickej vízie a s lepším pochopením princípov mestského života.

Bory ešte vždy môžu byť jedným z najlepších miest pre život v Bratislave s dobre vyriešenou verejnou  dopravou, atraktívnymi exteriérovými priestranstvami, dostatkom služieb v pešej dostupnosti a so sociálnym mixom, nielen zónou, kde sú nutné kompromisy medzi dostupnosťou bývania a kvalitou okolitého prostredia.

Penta Real Estate sa musí rozhodnúť, či je jej cieľom len tvorba masového produktu, alebo miesta s jedinečnou identitou a hodnotou, ktorá bude silným atraktorom pre čoraz náročnejších klientov. Čas na to sa však míňa s postupom prípravy ďalších fáz projektu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.