Adrian Gubčo 10.05.2022 17:01

Bory Bývanie odhaľuje ďalšiu etapu

Nová časť Bratislavy Bory postupne rastie. Najväčšmi skloňovaná je aktuálna Nemocnica Bory, vo výstavbe je ale aj trojica rezidenčných etáp. V najbližších rokoch pribudnú ďalšie, pričom ich počet sa rozširuje. Najnovšie predstavená etapa 5 vyplní priestor medzi rozostavanou etapou Bory Promenáda a predajňou Möbelix. Developerom je Penta Real Estate.

Zdroj: Penta Real Estate

Bory sú jedným z najrozsiahlejších developmentov v Bratislave, ktorý bude vznikať ešte dlhé roky – možno aj desaťročia. Nová štvrť na pomedzí Lamača a Devínskej Novej Vsi má priniesť bývanie, retail, veľkú koncovú nemocnicu, občiansku vybavenosť a v budúcnosti aj veľkorysejšie verejné priestory. Projekt je developovaný spoločnosťou Penta Real Estate, pre ktorú ide, po prevzatí Sky Parku alebo Digital Parku novou firmou Alto Real Estate, do veľkej miery o vlajkový bratislavský projekt. Preto postupuje v rozširovaní vznikajúcej zóny pridávaním nových retailových jednotiek, ale najmä rezidenčných etáp.

Dnes sú vo výstavbe tri. Prvou z nich je desiaty objekt v rámci prvej etapy Bory Prvé Domy, ktorý mal vzniknúť už dávnejšie, developer však nemal celkom vysporiadané pozemky. Tento problém sa však podarilo vyriešiť a dnes už dom postupne pridáva podlažia. Vo výstavbe je aj druhá časť druhej etapy Bory Nový Dvor. Vo vysokom štádiu realizácie je tretia etapa Bory Promenáda, kde sa na jednotlivých domoch už dokončujú fasády a realizujú sa vonkajšie priestory. Hrubú stavbu onedlho dosiahnu aj prvé domy v štvrtej etape (4A) Bory Na Hrádzi.

Developer preto nespí a predstavuje ďalšiu, v poradí už piatu etapu (hoci ešte pred ňou majú vzniknúť ďalšie dve etapy, majú však iné označenie). Umiestnená bude v časti Bory Centrum, teda v sektore Borov najbližšie k nákupnému centru Bory Mall, kde sa má nachádzať jadro celej štvrte. Najbližšie bude k časti Bory Promenáda, ako aj „Obytnému súboru Lamač“ (čo je v skutočnosti piata etapa). Z juhozápadu bude nové domy lemovať cesta a Dúbravčický potok, zo severovýchodu Ulica Petra Legnera a veľké parkovisko, patriace k nákupnému centru. Z juhovýchodu bude zmieňovaná predajňa.

Najnovšia časť projektu bude tvorená piatimi objektami bytových domov v tvare písmena L a jedným obdĺžnikovým, vďaka čomu vznikne séria štyroch dvorov. Tieto pootvorené bloky budú zoradené okolo centrálnej pešej komunikácie (promenády) v západo-východnom smere, do ktorej budú orientované vstupy. Každý z objektov bude tvorený viacerými sekciami, ktoré sa budú líšiť podlažnosťou medzi štyrmi až ôsmimi nadzemnými podlažiami. Cieľom bolo dosiahnuť vyššiu priestorovú dynamiku. Celý súbor bude prepojený spoločnou dvojpodlažnou podzemnou garážou, zároveň bude ale mierne vyvýšený, čo si vyžiada vybudovanie schodiska pri vstupe na promenádu od Ulice Petra Legnera.

Developer v projekte naplánoval 368 bytov, z toho 202 budú jednoizbové a dvojizbové (do 60 m2), 108 bude trojizbových a 58 štvorizbových. Z tohto rozdelenia je zrejmý pomerne silný dôraz na rodiny, ale aj mladšie páry a teoreticky seniorov. Na daný počet bytov pripadá 604 parkovacích stojísk, čo je výrazne viac, ako požaduje norma (537). Na teréne bude len osem parkovacích miest, čo je pozitívne. Súčasťou projektu bude občianska vybavenosť vo výmere 100 metrov štvorcových, čo je zas mimoriadne málo – azda len pre dve menšie prevádzky.

Na dobrej úrovni by mala byť aspoň architektúra. Developer podľa všetkého usporiadal internú súťaž, ako je u neho zvykom, v ktorej sa presadila kvalitná česká kancelária Studio Perspektiv. Výraz domov bude podľa všetkého vcelku minimalistický, domy ale budú pôsobiť kompaktne. Dobrým krokom je kombinácia rozličných objemov, čo bude objektom v určitej miere dodávať na mestskosti, ako keby išlo o rastlú zástavbu. Na južnej a severnej strane budú priebežné balkóny, špeciálne zdôraznené majú byť vstupy, zapustené do objemu domov. Vnútrobloky budú využité pre pobytové aktivity obyvateľov.

Penta Real Estate v zmysle dokumentácie EIA predložilo dvojicu variantov, preferovaný variant 2 disponuje väčším rozsahom zelene, menším rozsahom spevnených plôch a dažďovú vodu zachytáva do retenčných nádrží. Realizácia sa predpokladá medzi rokmi 2024 (asi na začiatku roka) a 2025 (na konci roka). Odhadovaná výška investície predstavuje 25 miliónov eur.

Situácia, preferovaný variant. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Dokončením aktuálne realizovaných a rozostavaním doteraz predstavených etáp sa developerovi do veľkej miery minú priestory pre rozvoj doteraz preferovaného spôsobu zástavby – teda rozvoľnených sídlisk, osadených do zelene, s absenciou polyfunkcie a obklopených veľkými parkovacími plochami. Nie je samozrejme vylúčené, že takýmto smerom sa rozhodne ísť aj v budúcnosti, zároveň ale sľubuje, že čoskoro sa spustí rozvoj mestotvornejšie pôsobiacich etáp. Už aktuálne predstavená piata etapa pracuje s polouzavretými blokmi. V tomto smere sa snáď bude pokračovať.

Ďalšie etapy by sa totiž budú týkať rozsiahlych povrchových parkovísk medzi Möbelixom a Bory Mall. Výstavba takýchto veľkých neefektívne využitých plôch je typická pre predmestské nákupné komplexy, začína však byť zrejmé, že Bory budú predsa len v inej polohe. Nie je žiadnym tajomstvom, že významní developeri postupne skupujú a sceľujú pozemky na Záhorskej nížine v blízkosti Bratislavy s cieľom ich využitia. Severne od Borov napríklad prebral starší zámer CENTROP jeden z kľúčových developerov v Bratislave, J&T Real Estate. Rozvoj do tohto územia príde, a spolu s ním aj električková trať.

Táto sa už seriózne plánuje, pričom Penta Real Estate sa na jej dovedenie do Borov pripravuje vytvorením priestorovej rezervy. V budúcnosti by mala viesť popri západnej fasáde nákupného centra. Považujem za veľmi nepravdepodobné, že by developer potenciál trate a ponechal plochy západne od nej v súčasnej forme povrchového parkingu. Ide o miesto ako stvorené pre vznik kompaktnej zástavby s najvyššou mierou mestskosti v celých Boroch. To si pýta vybudovanie blokov s bývaním a službami na prízemí, s výškou aspoň šiestich-siedmich podlaží.

Či to tak bude, by sme sa mali dozvedieť už čoskoro. Penta Real Estate už dlhšie hovorí o bližšom predstavení konceptu štvrte, ktorá sa má skutočne zmeniť zo súčasnej „sídliskovej kaše“ na kvalitné a príťažlivé mestské prostredie. Tým dnes naozaj nie je. Existujúce alebo rozostavané časti Bory Bývanie síce disponujú rozsiahlymi zelenými plochami, od akejkoľvek vybavenosti ich však delia dlhé vzdialenosti. Pre chodca ide o nepríjemnú cestu, navyše z doteraz vybudovaného prostredia je citeľný silnejší dôraz na autá. A to je priamy opak mesta, kde má byť všetko potrebné po ruke bez nutnosti prekonávať doslova kilometre pri ceste za základnými službami.

Nanešťastie, ak aj dôjde k rozvoju kvalitnejšej zástavby (nielen architektonicky, ale najmä urbanisticky), stále tu ešte ostane problém retailových centier a boxov, ktoré v žiadnom prípade nevytvárajú kvalitné prostredie a susedstvo. Prítomné tu ostanú, nanešťastie, ešte dlhé roky. Dnes sa ukazuje, že umiestniť ich takto blízko rezidenčnej zóny bolo chybou. Pri dobrom a komplexnom plánovaní by ale neboli postavené vôbec.

Namiesto toho by boli umiestnené azda niekde v blízkosti križovatky diaľnic D2 a D4, kým Bory by boli vyčlenené pre obytnú a polyfunkčnú zástavbu s lokálnymi službami a obchodmi a azda niekoľkými bodmi s významnejšími prvkami vybavenosti. Bory mali byť srdcom veľkého urbanizačného priestoru severozápadne od centra metropoly, kde v najbližších desaťročiach vznikne bývanie pre desaťtisíce ľudí. V priebehu 21. storočia sa pravdepodobne stavebne prepojí Dúbravka, Lamač, Devínska Nová Ves aj Záhorská Bystrica. Lokálne centrá sa budú viazať na železničné terminály – napríklad ten, ktorý bude v susedstve Borov.

Postupný rozvoj bývania, ktorý prichádza s ďalšou a ďalšou fázou projektu, je v princípe pozitívny. Bratislava čelí nedostatku nových bytov a tu aspoň časť z nich získava bez toho, aby bola zaberaná najúrodnejšia pôda na Žitnom ostrove. Rozvoju tejto časti mesta však niečo chýba. Ešte stále ale nemusí byť neskoro, aby sa dalo čo-to napraviť. Pre Penta Real Estate, ktorá musí teraz ukázať, že to najlepšie z nej neodišlo a stále ide o kvalitného developera, ide teraz o kritickú úlohu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.