Simona Schreinerová 18.03.2024 19:04

Postup pre nový kus mesta. Mlynárka poodhaľuje novú etapu a smeruje k povoleniam

Mlynárka je jeden z najvýznamnejších pripravovaných zámerov v oblasti Mlynské Nivy – Západ. Developer YIT Slovakia má v pláne nahradiť zanedbaný brownfield príjemnou polyfunkčnou zónou s bývaním, občianskou vybavenosťou a výhľadovo aj kanceláriami. Jednotlivé etapy projektu postupne napredujú v povoľovaní.

Zdroj: YIT Slovakia

Mlynárka vstupuje do ďalšej etapy posudzovania

Mlynárka vznikne v lokalite, ktorá je zo severu vymedzená ulicou Mlynské nivy a z východu súkromnými pozemkami. Z juhu tvoria hranicu objekty garáží popri Prístavnej ulici a zo západu plochy bývalých výrobných areálov. Ide takmer o srdce zóny Mlynské Nivy - Západ, ktorá patrí k najvýznamnejším transformačným lokalitám v meste. 

Na pozemku tvorenom rozličnými spevnenými plochami sa nachádzala betonáreň, ktorá už je zbúraná. Ide o typický priestor, ktorý bol v minulosti aktívnou súčasťou priemyselnej štvrte, dnes je však opustený. O plánoch na prestavbu lokalitu sa hovorilo niekoľko rokov, akvizícia pozemkov bola potvrdená v roku 2019.

Po roku predstavil developer YIT Slovakia výsledky medzinárodnej (česko-slovenskej) súťaže na transformáciu územia. Víťazný koncept pripravili renomované kancelárie Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers, ktoré navrhli polyfunkčnú mestotvornú štruktúru s veľkým vnútroblokovým parkom. Po predstavení bol zámer prijatý pozitívne odbornou i laickou verejnosťou. 

Koncom roka 2022 investor priblížil detailnejšiu podobu prvej etapy, keď sa začalo posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Vzhľadom na rozsah projektu bolo od začiatku jasné, že prejde kompletným posudzovaním, teda nie iba zisťovacím konaním, ale aj správou o hodnotení. Po podaní zámeru však trvalo Ministerstvu životného prostredia takmer rok, kým vydalo rozsah hodnotenia. Ide o dokument, ktorý obsahuje všeobecné podmienky aj špecifické požiadavky na správu o hodnotení. Aktuálne YIT Slovakia predložilo správu o hodnotení, ktorej súčasťou sú odborné posudky a vyhodnotenie pripomienok dotknutých orgánov a verejnosti.

Navrhovateľ musel okrem iného doložiť súlad prvej etapy projektu s Územným plánom Hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy. Súčasťou príloh je súhlasné záväzné stanovisko Magistrátu k investičnej činnosti, čím sa v podstate potvrdzuje súlad s územným plánom. Okrem toho je v prílohách aj požadovaná akustická štúdia, dendrologický a hydrogeologický prieskum. Medzi požiadavkami v správe o hodnotení bolo aj vypracovanie dopravno-kapacitného posúdenia, zohľadňujúceho výhľadový stav na nasledujúcich 20 rokov s opatreniami pre zabezpečenie plynulosti cestnej premávky.

Štúdie použité v správe o hodnotení boli vypracované v kumulácii prvej a druhej etapy, čo bola ďalšia z podmienok rozsahu hodnotenia. Povinnosťou navrhovateľa bolo aj spracovanie vyhodnotenia adaptácie projektu na zmenu klímy a na extrémne javy, súvisiace s budúcimi možnými klimatickými zmenami.

Pripomienky k zámeru zaslali dotknuté inštitúcie, z verejnosti sa zapojilo Združenie domových samospráv. Pre pripravovaný zámer je pozitívne, že účastníci konania v podstate so zámerom súhlasia. Pripomienky či požiadavky boli objasnené v samostatnej prílohe správy o hodnotení. Verejnosť ani dotknuté orgány tak Mlynárke v ceste nestoja. Otázkou je, ako dlho bude trvať posudzovanie správy o hodnotení na rezorte životného prostredia.

Podľa dokumentácie je predpokladaný začiatok výstavby prvej etapy posledný štvrťrok 2025. Investor tak naďalej trvá na termíne, uvedenom už v zisťovacom konaní. Či je reálne dosiahnuteľný, je v momentálnej situácii diskutabilné. Je náročné odhadnúť, kedy projekt získa právoplatné rozhodnutie EIA, čím sa mu otvorí cesta k ďalším stupňom povoľovania. Rýchlejšej výstavbe nenahráva ani odklad platnosti nového Zákona o výstavbe. Developer plánuje do prvej etapy investovať 150 miliónov eur.

Zdroj: YIT Slovakia

Druhá etapa Mlynárky sa poodhalila

Prvá etapa projektu prinesie tri celky - bloky B, C a E, ktoré sú predmetom prebiehajúceho procesu EIA. Bloky B a C, umiestnené v južnej časti pozemku, budú mať funkciu bývania a občianskej vybavenosti. Blok E v severovýchodnej časti areálu pri Mlynských nivách bude obsahovať iba občiansku vybavenosť v podobe administratívy a služieb.

Dominantou sa má stať práve objekt E. Stavba bude mať 12 nadzemných podlaží a doplnená bude o druhú deväťpodlažnú sekciu. Pri budove vznikne malé námestíčko. Budovy B a C budú mať maximálne osem podlaží. V bloku B bude 228 bytov, v bloku C 229. Parkovacie kapacity budú zabezpečené predovšetkým v trojpodlažnej garáži pod administratívou a v dvojpodlažnej pod bytovkami. Celkovo má vzniknúť 996 parkovacích miest, z toho na povrchu bude 87. 

Keďže v správe o hodnotení sa vyhodnocovali aj kumulatívne vplyvy prvej a druhej etapy, obsahuje i podrobnejšie informácie o pokračovaní projektu. Druhá etapa bude v zmysle aktuálnej dokumentácie pozostávať z občianskej vybavenosti vo forme administratívnej budovy D a hotelového komplexu v rámci bloku F.

Objekt D bude umiestnený vo východnej časti riešeného územia a aktívnym parterom doplní vznikajúcu ulicu v tejto časti. Budova uzatvorí ekopark vo vnútrobloku, pričom umožní pripojenie územia v tomto smere. Navrhnutá je ako jednoduchá hmota, ktorá pracuje s konceptom vytvárania zimných záhrad ako formy “živého” tienenia po obvode parciálne zdvojenej fasády. Malo by ísť o osempodlažnú budovu s vlastným garážovým domom pod objektom, prístupným z východnej komunikácie.

Hotelový komplex F by mal profitovať z priameho napojenia na ulicu Mlynské nivy a verejného priestoru pri administratívnej budove. Komplex je rozdelený na viacero celkov, ktoré majú mať aktívny parter a budú usporiadané do podoby mestského bloku otvoreného do parku. Prízemie bude vybavené obchodnými prevádzkami do ulice, príp. kaviarňami či gastro prevádzkami smerujúcimi do verejného priestoru “Office plazy” na východe a do parku.

Blok sa bude skladať z dvoch samostatných sekcií, ktoré sa ďalej prevádzkovo rozdelia, každý na dve samostatné časti. V prízemí bude potrebná vybavenosť. Parkovanie sa navrhuje v samostatnom garážovom dome pod celým blokom, pričom je vo vnútrobloku vybavené vrstvami substrátu s intenzívnou zeleňou. V rámci podzemných podlaží budú riešené skladové priestory, ako aj technické zázemie.

Situácia prvej a druhej etapy. Zdroj: YIT Slovakia / Sadovsky&Architects / EIA

Aktuálne developer rieši iba prvú časť projektu, ktorá je v súlade s Územným plánom. Na celé územie YIT Slovakia vypracovalo urbanistickú štúdiu a požiadalo o zmenu Územného plánu. Neskôr však bolo zasadené do rámci širších zmien, ktoré rieši Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy. Do budúcna by sa tak mala posilniť rezidenčná funkcia na úkor kancelárskej. Ide o dôvod, prečo zatiaľ nebola odhalená najzápadnejšia časť celého developmentu. 

Súčasťou predpokladaného rozvoja územia je okrem dobudovania Mlynárky aj zlepšenie obsluhy verejnou dopravou. Popri Mlynských nivách vznikne priestor pre zastávku autobusov MHD už v rámci prípravy Mlynárky. Projekt zároveň počíta s rezervou pre električkovú trať na ulici, rovnako ako rezervou pre hlavnú mestskú cyklotrasu.  

Jednou z hlavných pridaných hodnôt však má byť veľký priestor pre zeleň. Garáže budú riešené tak, aby stromy vo vnútrobloku rástli na rastlom teréne, takže nebudú mať pod sebou žiadnu stavbu. V rámci parku vznikne retenčná nádrž či lúka, zabezpečujúca dobré podmienky pre hmyz. Park vo vnútrobloku by mal mať ochladzovaciu funkciu a zmierňovať vysoké letné teploty. V tomto smere by mal byť do istej miery unikátom. 

Rozsiahly areál bude pravdepodobne súčasťou radikálnej transformácie Mlynských Nív. Len v prípade Mlynárky bude komplexná zmena prebiehať ešte niekoľko rokov, možno desaťročie. Ide o dôsledok rozsahu územia, ale aj zdĺhavých povoľovacích procesov. Po takmer piatich rokoch od akvizície sa developer ešte len blíži k prvým povoleniam. 

V prípade celej zóny sa transformácia natiahne na niekoľko dekád. Na strane druhej sa aspoň zdá, že novovzniknutá štvrť bude stáť za to. Mlynárka bude jednou z kľúčových častí novej mestskej lokality, ktorá vytvorí atraktívne rozšírenie nového centra. Mlynské nivy majú byť vzorovou štvrťou. Ak budú jej súčasťou obdobné projekty, nie je to vôbec vylúčené. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.