Simona Schreinerová 11.12.2023 14:50

Konečne postup. Prvá etapa Mlynárky sa hýbe, na vyjadrenie čakala rok

Mlynárka je rozsiahly pripravovaný development od YIT Slovakia v lokalite Mlynské Nivy – Západ. Zámer má nahradiť brownfield, ktorý sa zmení na modernú a príjemnú štvrť s vysokým objemom kvalitnej zelene. Postup projektu je však pomalý a odhadovaný začiatok výstavby sa bude s najväčšou pravdepodobnosťou posúvať.

Zdroj: YIT Slovakia

Príliš dlhé čakanie

Mlynárka má vzniknúť v lokalite, ktorá je ohraničená ulicou Mlynské Nivy, súkromnými pozemkami, objektmi garáží popri Prístavnej ulici a ďalšími plochami bývalých výrobných areálov. V minulosti boli pozemky využívané betonárňou a stali sa súčasťou priemyselnej štvrte. Aktuálne sú už nevyužívané a územie je opustené.

O revitalizácii brownfieldu sa začalo hovoriť už dávnejšie, ale zámer sa potvrdil až v roku 2019. Developerom Mlynárky je spoločnosť YIT Slovakia, ktorá v roku 2020 predstavila výsledky česko-slovenskej súťaže na transformáciu územia. Zvíťazili kancelárie Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers, ktoré navrhli polyfunkčnú zónu s mestotvornou blokovou štruktúrou a veľkým parkom vo vnútrobloku.

Po predstavení návrhu, ktorý bol prijatý pozitívne širokou verejnosťou, sa viac ako dva roky neobjavili prakticky žiadne nové informácie. Situácia sa zmenila minulý rok, kedy sa zverejnil zámer posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Okrem toho developer avizoval odstránenie betonárne, čistenie pozemku a na Úrade priemyselného vlastníctva zaregistroval názov Mlynárka. Všetko smerovalo k tomu, že sa masívny development začína viditeľnejšie hýbať.

Podaním zámeru na Ministerstvo životného prostredia SR sa však projekt opäť zastavil - aspoň pokiaľ ide o verejne dostupné informácie. Vzhľadom na rozsah developmentu bolo už od začiatku zrejmé, že spadá pod tzv. veľkú EIA (teda plné posudzovanie vplyvov na životné prostredie) a okrem zámeru sa bude pripravovať aj správa o hodnotení. Investor však musel čakať na rozsah hodnotenia, ktorý bol vydaný len nedávno. Rozsah hodnotenia obsahuje všeobecné podmienky aj špecifické požiadavky na správu o hodnotení. Na tento dokument čakal developer takmer rok.

Platnosť rozsahu hodnotenia je tri roky, dovtedy by mala byť podaná správa o hodnotení. Špecifické požiadavky pritom vychádzajú aj zo stanovísk doručených k zámeru. Jednou z nich je doloženie súladu prvej etapy projektu s Územným plánom Hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy.

Požaduje sa tiež doloženie akustickej štúdie, dendrologického aj hydrogeologického prieskumu. Dopravno-kapacitné posúdenie má zohľadniť výhľadový stav na nasledujúcich 20 rokov a navrhnúť opatrenia pre zabezpečenie plynulosti cestnej premávky. V rámci kumulatívneho hodnotenia sa má brať do úvahy i plánovaná druhá etapa.   

Povinnosťou navrhovateľa bude vyhodnotenie adaptácie projektu na zmenu klímy a na extrémne javy, súvisiace s budúcimi možnými klimatickými zmenami. Pridať musí tiež vypracovanie koncepcie zelených, resp. priepustných plôch v súvislosti s potrebou zadržiavania vody v území. Požiadavky na správu o hodnotení sa dajú považovať za štandardné vzhľadom na typ a rozsah developmentu. Neštandardná je však doba, za akú bol rozsah hodnotenia vydaný. Rok je jednoducho priveľa.

Podľa zámeru je predpokladaný začiatok výstavby prvej etapy posledný štvrťrok 2025. Tento termín sa dnes nezdá byť celkom reálny, keďže Mlynárka nemá za sebou ani posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Proces by mohla urýchliť jedine aplikácia nového Zákona o výstavbe, to je však dnes vysoko špekulatívne.   

Jadrom územia bude tzv. ochladzovací park. Zdroj: YIT Slovakia

V prvej etape Mlynárky vzniknú tri bloky

Dokumentácia EIA, týkajúca sa prvej časti developmentu, rieši tri celky - bloky B, C a E. Bloky B a C, umiestnené v južnej časti pozemku, budú mať funkciu bývania a občianskej vybavenosti, blok E pri Mlynských nivách bude obsahovať iba občiansku vybavenosť v podobe administratívy a služieb. Dominantou sa má stať objekt E umiestnený v severovýchodnej časti areálu. Stavba bude mať 12 nadzemných podlaží a doplnená bude o druhú 9-podlažnú sekciu. Pri budove vznikne malé námestíčko. Budovy B a C budú mať maximálne osem podlaží a umiestnia sa na juhovýchodnej strane zóny.

Funkciu bývania budú plniť jedno- až štvorizbové byty, pričom v bloku B ich bude celkovo 228 a v bloku C 229. Najviac sa plánuje jednoizbových a dvojizbových – 260, trojizbových by malo byť 179 a štvorizbových 18. K prízemným bytom budú prislúchať predzáhradky, rezidencie na najvyšších podlažiach budú mať terasy. V parteri bytového domu C bude umiestnená materská škola.

Občianska vybavenosť sa bude nachádzať predovšetkým v ťažiskových polohách objektov, teda smerom do parku a na východnej strane bloku B ako doplnenie ulice. V blízkosti námestia pri administratívnej budove sa uvažuje s realizáciou malej tržnice a plochou vhodnou na usporiadanie spoločenských a kultúrnych podujatí. Ďalšie priestory pre prevádzky vzniknú v podlubí kancelárskej budovy.

Parkovacie kapacity budú zabezpečené predovšetkým v trojpodlažnej garáži pod administratívou a v dvojpodlažnej pod bytovkami. Celkovo má vzniknúť 996 parkovacích miest, z toho na povrchu bude 87. Development by mal byť v budúcnosti dostupnejší v rámci verejnej dopravy. Popri Mlynských nivách vznikne priestor pre zastávku autobusov MHD. Mlynárka taktiež počíta s rezervou pre električkovú trať na ulici, rovnako ako rezervou pre hlavnú mestskú cyklotrasu.  

Veľký priestor bol venovaný zeleni. Riešenie garáží má zabezpečiť, že stromy vo vnútrobloku budú rásť na rastlom teréne – nebudú tak mať pod sebou žiadnu stavbu. To má zabezpečiť rast väčších a hodnotnejších stromov. Dokumentácia dodáva, že v rámci parku vznikne retenčná nádrž či lúka, zabezpečujúca dobré podmienky pre hmyz. Park vo vnútrobloku by mal mať tiež ochladzovaciu funkciu a zmierňovať vysoké letné teploty. YIT Slovakia plánuje do prvej etapy investovať 150 miliónov eur.

Developer zatiaľ rieši iba časť projektu, ktorá je v súlade s územným plánom. „Na základe výsledkov medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže a jej víťazného návrhu sme spracovali koncept postupnej konverzie a rozvoja tohto cca 7 ha územia. Na celé územie sme vypracovali Urbanistickú štúdiu a požiadali sme o zmenu Územného plánu,“ ozrejmil pred rokom Radek Pšenička, riaditeľ Urban & Biznis developmentu v YIT Slovakia. Projekt v podobe, ako je navrhnutý, je totiž v rozpore so znením plánu, ktorý tu žiada väčší pomer občianskej vybavenosti oproti bývaniu.

Komplexná premena celých Mlynských Nív bude trvať ešte niekoľko rokov, možno desaťročia, čo nie je pri území tohto rozsahu nič výnimočné. Avšak problémom nielen Mlynárky sú stále príliš dlhé povoľovacie konania. K zásadným rozhodnutiam sa treba dostať cez v mnohých prípadoch „nekonečne“ dlho trvajúce procesy, vrátane EIA.

Obrovský areál sa môže v dohľadnej budúcnosti zapojiť do procesu transformácie Mlynských Nív. Táto štvrť má potenciál premeny na atraktívne rozšírenie nového centra mesta. Premena dnes mŕtvych postidnustriálnych území na živé lokality je ale závislá od rýchlosti administratívnych procesov. Ide o kameň úrazu, ktorý bráni rýchlejšiemu rozvoju mesta, vyššej dostupnosti bývania aj lepšej kvalite života. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.