Adrian Gubčo 02.01.2023 17:54

Obrovský development spoznáva podobu. Prvá etapa Mlynárky sa odhaľuje

Len pred niekoľkými týždňami sme upozornili na pokrok v príprave veľkého developmentu v oblasti Mlynských Nív – Západ, za ktorým stojí YIT Slovakia. Dnes vieme ešte viac. Zverejnená totiž bola dokumentácia k prvej etape projektu, ktorý ponesie názov Mlynárka. Materiály odhaľujú zámer, ktorý nahradí zanedbaný brownfield príjemnou štvrťou.

Zdroj: YIT Slovakia

Mlynárka vznikne v území zo severu vymedzeným ulicou Mlynské nivy, z východu súkromnými pozemkami, z juhu objektami garáží popri Prístavnej ulici a zo západu ďalšími bývalými plochami výrobných areálov. Na pozemku sa donedávna nachádzala betonáreň a tvorený je rozličnými spevnenými plochami. Ide tak o typický priestor, ktorý bol v minulosti aktívnou súčasťou priemyselnej štvrte, dnes je však opustený.

O perspektíve prestavby sa hovorí už niekoľko rokov. V roku 2019 bola potvrdená akvizícia pozemkov silným developerom YIT Slovakia. O rok na to boli predstavené aj výsledky medzinárodnej (česko-slovenskej) súťaže na transformáciu územia. Za najlepší bol označený koncept kancelárií Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers. Renomované pracoviská tu navrhli polyfunkčnú mestotvornú štruktúru, ktorej jadrom má byť veľký vnútroblokový park.

Zámer bol prijatý pozitívne, napriek tomu sa takmer dva a pol roka v súvislosti s ním neobjavili žiadne nové informácie. Len nedávno YIT začalo po dlhšom čase avizovať určité zmeny – firma odstránila betonáreň a čistí pozemok. Zároveň si na Úrade priemyselného vlastníctva dala zaregistrovať názov Mlynárka, čo jasne naznačovalo, o ktorý z jej plánov ide. Išlo však stále len o špekuláciu. Pred niekoľkými dňami sa stala realitou, keď bola prvá etapa projektu odhalená v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA).

Potvrdil sa tak názov Mlynárka, ako aj plány developera vybudovať tu rozsiahlu mestskú štruktúru s významným zastúpením zelene. Ako píše investor v dokumentácii, navrhovaný nový blok vo východnej časti územia, s centrálnym parkom na rastlom teréne v strede, sa jednoznačne vymedzuje k svojmu okoliu vo forme nezadefinovanej štruktúry brownfieldu. Komunikácie po obvode projektu majú podľa neho potenciál stať sa v budúcnosti plnohodnotnými ulicami. Centrálny park zas bude tvoriť vlastný ekosystém a mikroklímu.

V rámci prvej etapy sú riešené tri celky (bloky B, C a E). Navrhované bloky prvej etapy tvoria dva bloky s funkciou bývania doplnenej o občiansku vybavenosť v aktívnom parteri (B, C) a blok E s funkciou občianskej vybavenosti v podobe administratívy a služieb. Objekt E v severovýchodnej časti areálu je uvažovaný ako lokálna dominanta s 12 nadzemnými podlažiami (doplnenými o druhú, 9-podlažnú sekciu), pri budove vznikne malé námestíčko. Objekty B a C budú na juhovýchodnej strane zóny a budú mať maximálne osem nadzemných podlaží.

V prípade obytnej funkcie je naplánovaný mix bytov od jedno- po štvorizbové. V bloku B ich bude 228, v bloku C 229. 260 bytov by malo byť jedno- alebo dvojizbových, 179 trojizbových a 18 štvorizbových. Časť prízemných bytov bude mať predzáhradky, na najvyšších zas budú veľkorysé terasy. Časť bytov v sekciách so severojužnou orientáciou bude preplávajúcich, budú sa tak tiahnuť cez celú šírku domu. V parteri bytového domu C bude umiestnená materská škola.

Vybavenosť sa bude inak nachádzať v ťažiskových polohách bytových domov smerom do parku alebo na východnej strane bloku B, čím doplní budúcu ulicu. Obyvatelia a návštevníci sa majú združovať aj v blízkosti námestia pri administratívnej budove, kde sa uvažuje sa malo tržnicou a priestorom pre spoločenské a kultúrne podujatia. Ďalšie priestory pre prevádzky vzniknú v podlubí kancelárskej budovy.

Parkovanie bude umiestnené prevažne v podzemí – v trojpodlažnej garáži pod administratívou a v dvojpodlažnej pod bytovkami. Celkovo má vzniknúť 996 parkovacích miest, z toho na povrchu bude 87. Projekt má byť do budúcna dostupný verejnou dopravou. Popri Mlynských nivách vznikne priestor pre zastávku autobusov MHD. Mlynárka taktiež počíta s rezervou pre električkovú trať na ulici, rovnako ako rezervou pre hlavnú mestskú cyklotrasu.  

Zeleni bol venovaný očividne veľký priestor. Riešenie garáží má zabezpečiť, že stromy vo vnútrobloku budú rásť na rastlom teréne – nebudú tak mať pod sebou žiadnu stavbu. To má zabezpečiť rast väčších a hodnotnejších stromov. Dokumentácia dodáva, že v rámci parku vznikne retenčná nádrž či lúka, zabezpečujúca dobré podmienky pre hmyz.

YIT Slovakia plánuje do prvej etapy investovať 150 miliónov eur a jej realizáciu predpokladá medzi rokmi 2025-2030. Vo výhľade má aj ďalšie objekty – administratívnu budovu F na východnej strane areálu a „hotelový“ objekt D na severnej, popri Mlynských nivách. Tieto sú však predmetom ďalšej etapy a v tejto chvíli podľa developera nie sú projekčne pripravené.

V aktuálnej etape vzniknú tri objekty. Zobrazená je situácia preferovaného variantu. Zdroj: YIT Slovakia / EIA

Mlynárka sa z predloženej dokumentácie črtá ako mimoriadne mestotvorne pôsobiaci projekt. Za heslá o udržateľnom urbanizme, kvalitnej architektúre alebo vzniku nového centra sa neskrýva. Práve naopak, predstavuje príklad, ako majú v súčasnosti tieto spojenia v realite vyzerať. Pokiaľ sa zachová vysoká kvalita materiálov a dosiahne aj dobrá úroveň jednotlivých bytov či priestorov, YIT pripraví ďalší dobrý kus mesta.

Developer naznačuje, že v krátkej dobe získa kladné záväzné stanovisko Hlavného mesta, keďže tvrdí, že projekt je v súlade s Územným plánom. Znenie plánu spôsobilo investorovi komplikácie – súčasná regulácia neumožňuje vybudovať také množstvo bytov, ako by si predstavoval. Na druhej strane ho tlačí do výstavby obchodov a kancelárií, po ktorých taký dopyt nie je. Dôkazom je aj fakt, že jednu administratívnu budovu znížil (E) z 18 na 12 podlaží a ďalšiu (D) nateraz nejde stavať vôbec.

Aj Mlynárka preto logicky patrí k projektom, ktoré sa zaradili k podnetom pre zmenu Územného plánu v rámci výzvy, zameranej na rozvoj nájomného bývania. YIT Slovakia dúfa, že jej Hlavné mesto umožní vybudovať viac bytov výmenou za niekoľko bytov, ktoré odovzdá mestu v prospech nájomného bývania. Kedy však zmena regulácie prebehne, nie je v tejto chvíli známe. V optimistickom prípade by to mohlo byť do konca roka 2025, teda do dátumu spustenia realizácie prvej etapy.

Podľa všetkého ale nepôjde o jedinú úpravu. Ako naznačil už urbanista a architekt Peter Gero v nedávnej ankete pre Metropolitný inštitút Bratislavy, na celú zónu Mlynských Nív sa aktuálne spracúva urbanistická štúdia. Podobné pokusy tu boli zo strany mestskej časti už v minulosti, nepodarilo sa ich však dotiahnuť do úspešného konca. Výzvu teraz prijalo Hlavné mesto s MIBom.

Azda bude štúdia reflektovať realitu tejto časti Bratislavy. Skutočne ide o lokalitu, kam expanduje nové centrum mesta. Mlynské nivy budú o niekoľko desaťročí možno najživšou ulicou mesta, pričom minimálne zo severnej strany budú vymedzené výškovými budovami. Nadviažu tak na charakter downtownu s najvyššími dominantami. Tlak na rast do výšky bude pravdepodobne aj na tomto mieste. Bojovať proti nemu by nemalo zmysel.

Ak existuje v Bratislave lokalita, kde je vhodné budovať výškové budovy, tak je to (aj) tu. U veľkej väčšiny mesta má zmysel opierať sa o poznatky a odporučenia súčasných urbanistov, ktorí hlásajú, že päť či šesť nadzemných podlaží je ideálna výška budov vo veľkomeste. Držia sa toho aj viaceré vyspelé mestá – Kodaň, Amsterdam či Viedeň – kde sa budujú najmä (no nielen) takéto domy. Ide však len o akýsi ideálny stav a s ohľadom na kontext má zmysel výšku meniť, a to aj nahor. Pokiaľ sú vyriešené technické či kompozičné požiadavky, výškové budovy nepredstavujú problém.

Keďže štúdia by mala byť len na začiatku, nemožno ešte predvídať, aký charakter výstavby napokon mesto odporučí. Inšpirácia projektom YIT nie je najhoršia cesta. V kontexte dlhodobého vývoja sa však zdá, že nejde o prístup, ktorý by územie vyťažoval v správnej miere. Centrum musí byť v kontexte mesta viditeľné a naozaj aktívne. A to sa dá dosiahnuť práve rastom budov, ktoré budú už z diaľky signalizovať svoj význam.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.