Adrian Gubčo 06.10.2023 14:40

Návrat stratenej štvrte. Vydrica získava finálnu tvár, developer odhaľuje prvé domy

Jeden z najvýraznejších projektov v hlavnom meste získava v týchto týždňoch finálnu podobu. Developer Vydrica Development už zvonka dokončil niektoré domy v staronovej podhradskej štvrti Vydrica, čo dáva predstavu o budúcom výraze tejto časti Bratislavy. Kombinácia urbanizmu, architektúry, optimálneho mixu funkcií či nového dopravného napojenia má priniesť rozšírenie historického jadra metropoly.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dlhá cesta k novému developmentu

Vydrica vzniká v azda najexponovanejšom bratislavskom nezastavanom území – priamo pod Bratislavským hradom, v relatívne úzkom priestore medzi Hradným kopcom a Nábrežím arm. Gen. L. Svobodu. Kedysi sa tu nachádzali historické podhradské štvrte Vydrica a Zuckermandel. Po niekoľkých storočiach histórie však boli v druhej polovici 20. storočia zbytočne a barbarsky asanované.

Z kultúrno-historického aj architektonického hľadiska išlo o tragédiu. Osady začali vznikať pravdepodobne v 13. storočí, hoci prvé stavby – najmä Vodná veža, strategicky významná pevnosť, chrániaca brody cez Dunaj – existovali už skôr. Postupne sa v Podhradí vyformovali svojbytné komunity, obývané lodníkmi, remeselníkmi či obchodníkmi. Vydrica aj Zuckermandel mali vlastnú šľachtu, ktorá si tu vybudovala niekoľko palácov – kúrií.

Zástavba sa vyformovala okolo hlavnej ulice Vydrica a Cesty Márie Terézie (dnes Žižkova) v Zuckermandli. Ulice sa nachádzali o čosi ďalej od Dunaja, aby boli ochránené pred vysokými stavmi vody. Smerom k rieke vznikla séria priečnych ulíc a uličiek. Domy sa pôvodne tiahli priamo k rieke. Väčšina z nich mala drobné dvory, ktoré neskôr v 19. a 20. storočí autori opisovali ako spustnuté, no mimoriadne romantické s nádychom starších čias.

„Idylka“ sa skončila v roku 1851, keď bolo Podhradie administratívne pričlenené k Bratislave. Bohatšie vrstvy sa z Vydrice a Zuckermandlu postupne sťahovali a nahrádzali ich chudobní prisťahovalci. Štvrte začali postupne chátrať, k historickým domom pribúdali nekoncepčné prístavby a povesť lokality sa zhoršovala, čo bolo spojené s rozšírenou prostitúciou. Ďalšou katastrofou bol požiar v roku 1913, ktorý zasiahol židovskú štvrť, ale čiastočne aj Vydricu.

V tom čase sa už otvorene hovorilo o nutnosti asanácie Podhradia kvôli nevyhovujúcim hygienickým pomerom. Pred prvou svetovou vojnou aj medzi vojnami sa navrhovali úpravy, počas druhej svetovej sa spojili s ideologickými dôvodmi (vytlačením židovského obyvateľstva). Tragický odsun časti populácie viedol k ďalšiemu katastrofálnemu chátraniu, čo otvorilo ceste asanácii prvých domov.

Búranie prebiehalo v troch vlnách, pričom prvé začalo už v roku 1947, keď sa rozširovala nábrežná Karloveská cesta. Neskôr boli v rámci prípravy na výstavbu uvažovaného sídliska Podhradie zbúrané ďalšie objekty. Definitívnou ranou bola výstavba Mosta SNP, ktorá priniesla odstránenie zvyškov Vydrice a zostávajúcich budov v Zuckermandli (s výnimkou niekoľkých hodnotnejších objektov, označovaných ako Kúrie). Priestor ostal prázdny.

Platilo to až donedávna. Na lokalitu prebehlo niekoľko urbanisticko-architektonických súťaží, ktoré však priniesli neurčité výsledky, navyše s veľmi prudkou reakciou verejnosti. Tá dúfala v obnovu historických štruktúr, hoci minimálne od roku 2006 to bolo nereálne – v tom čase bol prijatý nový Územný plán zóny Podhradie, ktorý síce rešpektoval tradičné princípy tvorby prostredia, v prípade Vydrice ani Zuckermandlu ale nekopíroval.

V roku 2017 do projektu vstúpila spoločnosť Lucron, čo viedlo k dynamizácii prípravy. Zámer už mal vydané územné rozhodnutie, napriek tomu prešiel veľkými zmenami. Konečne v roku 2019 bola odhalená v podstate definitívna podoba projektu. V krátkom čase sa začalo s prípravnými prácami, ktoré priniesli náročné úpravy svahu Hradného kopca. Stavebné povolenie pre prvú etapu bolo vydané v lete 2021 a na začiatku roka 2022 sa oficiálne začalo s jej výstavbou.

Výstavba napredovala rýchlo a dnes začína prinášať svoje ovocie: Vo Vydrici sa začínajú spoza lešenia odkrývať prvé domy a zreteľné začínajú byť sľubované kvality novej štvrte. Vydrica Development hovorí o citlivom nadviazaní na historické jadro, no s úrovňou tých najmodernejších realizácií v Bratislave. Dostane mesto skutočne novú atraktívnu zónu medzi Hradom, centrom a Dunajom?

Prvá časť novej štvrte pod Hradom získava definitívnu tvár. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Blízko k dokončeniu

Realizácia projektu pokročila natoľko, že sa dá už veľmi realisticky vykresliť, ako bude lokalita fungovať (alebo ako investor dúfa, že bude fungovať). Myslí si to aj developer, ktorý opäť otvoril novú štvrť novinárom. „Vydrica sa teraz viditeľne mení každým dňom a verejnosť sa bude môcť už čoskoro presvedčiť, akú pozornosť sme v tomto projekte venovali každému detailu,“ hovorí riaditeľ predaja v spoločnosti Lucron Juraj Ťahún.

Prehliadku začína priamo vnútri jedného z bytových domov. Prvá etapa Vydrice sa totiž skladá zo štvorice rezidenčných objektov a jedného administratívneho. Bytovky sú pomerne špecifické, keďže sú osadené vo svahu. Úroveň terénu od nábrežia je v tomto prípade mínus druhé podzemné podlažie, pričom tu bude umiestnený retail a parkovanie pre návštevníkov (v počte 80). Na mínus prvom budú byty smerom do nábrežia a parkovanie pre rezidentov. Na prízemí budú opäť byty do nábrežia, z druhej strany, do budúcej Floriánskej*, ale budú obchodné jednotky. Okrem toho bolo vybudované aj tretie podzemné podlažie s parkovaním pre rezidentov.

V niektorých prípadoch budú susedmi bytov obchodné prevádzky, čo prináša v určitých prípadoch výhody. Potraviny YEME napríklad budú prístupné „suchou nohou“ a priamy prístup do nich bude aj z garáže pre verejnosť. Ťahún upozorňuje, že sa dbalo na moderné vybavenie garáže, ktorej súčasťou bude osem rýchlonabíjačiek a prípravu na elektrinu bude mať aj 30% miest pre rezidentov.

Dôsledkom takéhoto rozdelenia bola aj náročnosť tvorby dispozícií bytov. „Žiaden byty nie je rovnaký,“ upozorňuje Ťahún. „Každý má špecifický pôdorys. V nižších podlažiach sú skôr menšie byty, na vyšších aj väčšie rezidencie.“ Išlo o strategické rozhodnutie, ktoré má odrážať preferovaný typ klienta a jeho životný štýl.

Najmenšie z bytov a apartmánov budú 1,5-izbové, väčší počet bude dvojizbových, no pripravené sú aj priestorovo veľkorysé rezidencie. Spájať ich má vysoká kvalita materiálov a technológií. „V celej Vydrici kladieme dôraz na odkaz histórie. Snažíme sa Vydricu robiť moderne, no s prihliadnutím na niektoré historické prvky,“ hovorí developer. Demonštruje to na zábradliach na chodbách s drevenými madlami. Chodby budú presvetlené denným svetlom vďaka strešným svetlíkom.

Vnútri bytov Ťahún upozorňuje na použité materiály – drevené parkety, lakované interiérové dvere či vysokokvalitné obklady. Rezidenti budú mať okrem toho stropné chladenie, podlahové kúrenie, centrálnu rekuperáciu, využívať sa budú tepelné čerpadlá a kvalitné okná s akustickými sklami, čo zamedzí prenikaniu hluku. Toto je však v prípade projektu daného štandardu očakávané. Väčšiu zaujímavosťou sú skôr výhľady do okolia.

Vďaka blízkosti domov má Vydrica charakter husto zastavaného jadra mesta. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V prípade južne orientovaných bytov je dnes vidno nábrežnú promenádu a Dunaj (čo bude u väčšiny bytov platiť len do výstavby administratívnej budovy), apartmány na sever však hľadia do Floriánskej ulice a bytov na druhej strane. „Možno sa vám zdá, že domy na uliciach sú blízko seba. Áno, je to tak,“ konštatuje J. Ťahún. „Kopíruje to historickú situáciu aj šírku ulíc v Starom Meste. V užších úsekoch má Floriánska 7,5 metra, v širších 14,5 metra, priemerná šírka je 11 metrov. Historické ulice majú od 9 do 11 metrov.“ Podotýka, že pred oknami budú elektrické rolety.

Z 207 bytov a apartmánov prvej etapy by malo byť aktuálne dostupných ešte 79. Aj napriek daným parametrom (alebo možno vďaka nim) si tak Vydrica postupne nachádza obyvateľov. Developer pripomína, že im poskytuje poradenstvo ohľadne zariaďovania bytov. Vyslovene sa chce zamerať aj na investorov, ktorí plánujú byty následne prenajímať vo forme AirBnB. Príprava sa robí už teraz vo forme čítačiek vstupu do bytov vo forme QR kódov. Developer vo výsledku predpokladá, že 50-60% bytov bude prenajímaných.

Projekt patrí k najdrahším v Bratislave. Podľa Ťahúna ale ide o pochopiteľný dôsledok situácie. „Vydrica bude mať dokopy len 372 bytov, čo je veľmi málo. Dnes je v ponuke 228 z 372 a vyše 65% je predaných. V druhej etape pôjde v dvoch fázach približne 70 bytov do konca roka 2028. Myslím, že investícia do Vydrice je tak veľmi dobrá, pričom ide o unikátny koncept prepojenia s historickým centrom. Ceny sú vysoké, ale je to namieste aj s prihliadnutím na náročnosť výstavby,“ vysvetľuje.

Napriek drahým bytom si ale myslí, že Vydrica bude pre všetkých. Napokon, okrem bývania tu bude retail v 22 prevádzkach na 3.148 metroch štvorcových len v prvej etape (spravovať ich bude priamo developer), široké zastúpenie služieb a gastronómie, určité kultúrne zariadenia (vrátane Vodnej veže a bližšie nedefinovaného hudobného zariadenia v priestoroch bývalého Subclubu s vlastným výstupom) či odkazy na históriu. Developer pripomína aj parkovanie pre verejnosť a novú električkovú zastávku, ktorá bude sprevádzkovaná s prvou etapou Vydrice.

Tá by mala byť realitou v druhej polovici roka 2024. V súčasnosti sa realizuje izolácia striech a montáž zdravotechniky a vzduchotechniky. Osádzajú sa priečelia obchodných priestorov, prebiehajú montáže elektroinštalácií, podlahového kúrenia a strešných krytín. Okrem toho začína na nábreží výstavba administratívnej budovy V3, ktorá ponúkne kancelárske priestory v celkovej výmere 2.360 metrov štvorcových na predaj. Prví majitelia by mali začať využívať svoje kancelárie v roku 2025.

Rozličná materialita fasád má dodať uliciam charakter rastlého mesta. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Obavy boli predčasné

Keď bola predstavená nová Vydrica, reakcie boli zmiešané. Časť verejnosti aj naďalej túžila po historizujúcej štvrti, ďalší sa obávali prílišného zásahu do prostredia. Nové hmoty mali byť privysoké a forma stabilizácie Hradného kopca príliš brutálna. Developer však ubezpečuje, že vo výsledku bude nová štvrť príjemným miestom pre bývanie, prácu a trávenie voľného času, pričom je presvedčený, že pritiahne domácich aj turistov.

Okrem zmienených služieb a kultúrnej ponuky to má byť dané aj prostredím, ktoré má odrážať niektoré princípy, opakovaného v uliciach historického jadra mesta. „Mierka Vydrice priamo nadväzuje na rozmery ulíc Starého Mesta, ako sú Laurinská, alebo Panská. Súčasťou ľudskej mierky je aj práca s detailom a materiálom. Vydricu sme navrhli tak, aby všetko, čoho sa návštevník dotkne, bolo kvalitné, trvácne a remeselne zvládnuté,” opisuje Juraj Ťahún.

Príkladom je rozdelenie objektov na viacero fasád. V praxi totiž ide o jednu budovu, ktorá ale striedaním materiálov na fasáde vytvára dojem troch rozličných objektov. Použité sú tehličkové obklady, repliky ušľachtilých omietok, v parteri niektorých objektov má byť kameň. Šírka jednej fasády bude maximálne 25 metrov. Ide o dôsledok nariadení v rámci Územného plánu zóny Podhradie. Tie viedli aj k použitiu čiastočne šikmých striech. Ploché strechy budú pokryté zeleňou.

Atraktivitu prostredia dotvorí verejný priestor. Použité majú byť žulové dlažby, osvetlenie bude na prevesoch nad ulicou, zrealizovaná bude príprava na umiestnenie stánkov a vysadené budú vzrastlé stromy, ktoré ulici dodajú úplne iný charakter. Odpadové hospodárstvo bude riešené vo forme podzemných kontajnerov. Jednotlivé výškové úrovne a ulice budú prepojené priečnymi schodiskami, dotvorenými výsadbou. Viesť budú aj k najvrchnejšej úrovni – Oeserovmu radu priamo pod oporným múrom.

Mohutný múr je predmetom kritiky mnohých okoloidúcich, developer však deklaruje, že si dal na ňom záležať. Spodná časť je tvorená kamenným obložením, vyššie sú gabióny. V budúcnosti by mali steny obrásť zeleňou, pre ktorú sú vytvorené kvetináče, a vytvoriť miesta pre hniezdenie hmyzu alebo vtáctva. Pred dnes holou betónovou stenou bude výsadba najintenzívnejšia. V opornom múre je okrem toho vytvorená aj pripomienka bývalého Kempelenovho vodovodu, ktorý prečerpával vodu z Dunaja na hrad.

Súčasťou prostredia bude niekoľko odkazov na minulosť. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Odkazy na minulosť sú okrem toho prístupné vo forme dvojice zachovaných ľadových jám, ktoré budú prezentované v rámci verejného priestoru Vydrice. Nachádzajú sa v susedstve Vodnej veže, ktorá bude transformovaná na kultúrny priestor v zmysel výsledkov architektonickej súťaže, v ktorej zvíťazil Superatelier. Prvé úpravy sa rozbehnú už na začiatku budúceho roka, keď developer začne realizovať bytový dom V4 nad Vodnou vežou.

Okrem toho majú byť zrekonštruované fragmenty niekdajšej Prachárne a replika arzenálového múru. Pracháreň kedysi slúžila na skladovanie pušného prachu a neskôr ako ľadovňa. Replika arzenálového múru vychádza z pozostatkov pôvodného kamenného priebežného múru s dĺžkou takmer 100 metrov a výškou 9 metrov. V minulosti slúžil ako terénny oporný múr a v 16. stor. sa spolu s Vodnou vežou stal súčasťou protitureckého obranného systému prístavu a ochrany mesta pri brode cez Dunaj. Po odbornom zdokumentovaní a rozobratí je časť múru rekonštruovaná ako súčasť nového oporného múru na Oeserovom rade.

Špecifickým priestorom bude tzv. Kempelenov park, teda parkovo upravená plocha západne od Vydrice a Oeserovho radu. Okrem revitalizácie priestoru tu bude umiestnený aj spodná stanica budúceho šikmého výťahu na Bratislavský hrad, resp. k Národnej rade Slovenskej republiky. Developer plánuje už v dohľadnej dobe túto stanicu vybudovať, pričom bude zatiaľ slúžiť ako retailový priestor. Celkové dokončenie závisí od rokovaní s Hlavným mestom alebo NR SR.

Od mesta bude do istej miery závisieť aj riešenie cyklodopravy. Developer potvrdzuje, že očakáva predĺženie širokej nábrežnej cyklotrasy aj do priestoru Vydrice. V samotnom projekte budú mať obyvatelia či nájomníci miesta na parkovanie bicyklov v garážach. Samostatné miestnosti pre bicykle, ktoré sa začínajú objavovať v niektorých projektoch, sa sem bohužiaľ nedostali. Ide o jeden z nedostatkov nového developmentu. Druhým je absentujúca bezbariérovosť v prípade spojení s vyššie umiestnenými verejnými priestormi, ktorá sa zlepší len po dokončení zvyšných častí projektu.  

V každom prípade ale investor prichádza s víziou vzniku mimoriadne kultivovaného prostredia. Aktuálny stav realizácie neumožňuje definitívne potvrdiť, či to tak bude, existujú ale veľmi dobré signály, že áno.

Vydricu čaká okrem dokončenia prvej etapy ešte výstavba druhej a tretej. Začať sa má pri Moste SNP a postupne bude realizácia smerovať k Vodnej veži. Plné dokončenie sa predpokladá v roku 2028. Do tohto dátumu má byť ukončená aj revitalizácia Vodnej veže, spojenie s Hradom a predovšetkým úprav podjazdu popod Most SNP, ktorým sa projekt napojí na historické jadro. Z pohľadu developera ide o zásadnú investíciu, keďže by mala privádzať do Vydrice viac návštevníkov.

Od úspechu tohto spojenia sa bude odvíjať úspech celého developmentu. Jednou vecou je predať byty, kancelárie a obchodné priestory, druhou ich aj naplniť životom. Bolo by tragédiou, keby sa Vydrica premenila na akési geto pre bohatých a jej ulice zívali prázdnotou. Zo všetkých obáv, spojených s projektom, je táto asi najväčšia. Či sa ale potvrdí, sa uvidí až v budúcom desaťročí.

*Floriánska, Oeserov rad aj Kempelenov park sú zatiaľ pracovné názvy, ktoré musí potvrdiť Mestské zastupiteľstvo. 

Fotografie z 6.10.2023. Pozrite si výstavbu Vydrice vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.