Adrian Gubčo 19.10.2020 12:22

Nové Nivy získali certifikát udržateľnosti

Vznikajúca zóna Nové Nivy je jednou z najudržateľnejších nových štvrtí v Európe aj na svete. Aspoň to tvrdí developer HB Reavis, odkazujúc na udelenie certifikátu BREEAM Communities International na úrovni Excellent. Silnými stránkami má byť environmentálny a spoločenský dosah na blízke okolie. Z celomestského hľadiska nie je ale toto hodnotenie celkom presné.

Zdroj: HB Reavis

Nové Nivy sú rozsiahlym súborom jednotlivých developmentov, ktoré HB Reavis realizuje v priestore v okolí ulice Mlynské nivy. K už dokončeným developmentom patrí Twin City, Twin City Tower či Nivy Tower, k rozostavaným Stanica Nivy a k plánovaným Nové Apollo či Mlynské Nivy Košická. Spoločne tieto projekty vytvoria významnú časť vznikajúceho bratislavského downtownu, v rámci ktorého aktuálne dominujú aj výškou – Nivy Tower je oficiálne najvyššou budovou v meste a krajine.

HB Reavis tak radikálne transformuje bývalú priemyselnú štvrť, ktorá sa tu donedávna nachádzala. Väčšina novostavieb má kancelársku funkciu, výnimku tvorí Stanica Nivy, ktorá je dominantne nákupným centrom a následne dopravným terminálom. V danom segmente je už bežné, že nové projekty majú nejaký z certifikátov udržateľností (BREEAM alebo LEED), pri celých štvrtiach je to skôr výnimočné. Každopádne, v rámci systému BREEAM sa dajú posudzovať aj časti mesta či mestá samotné.

Developer sa tak rozhodol pre certifikovanie celej zóny. Registrácia prebehla už pred troma rokmi, teraz investor oznámil, že splnil podmienky pre udelenie certifikátu. Malo by ísť aktuálne o jeden z 13 udelených certifikátov tohto druhu na danej úrovni, z ktorých sa nachádza 11 vo Veľkej Británii. Okrem toho má certifikát len jeden projekt vo Varšave – developovaný HB Reavisom – a v posudzovaní je Agora v Budapešti, taktiež od slovenskej spoločnosti.

Pre udelenie certifikácie bolo nutné víziu Nových Nív posudzovať z viacerých hľadísk. Hodnotené boli štyri oblasti: spoločenské a ekonomické aspekty, bývanie a občianska vybavenosť, využívanie energie a prírodných zdrojov a infraštruktúra.

V prípade spoločenských aspektov sa riešila téma spoločenskej zodpovednosti, teda bezbariérovosť, zapájanie znevýhodnených komunít, vybavenosť, dostupnosť zelene a verejných priestorov či rešpektovanie charakteru územia. Okrem toho developer musel preukázať aj snahu o zapájanie lokálnej komunity do tvorby prostredia.

Z ekologických aspektov sa analyzovalo využívanie udržateľných zdrojov energie, recyklácia stavebných materiálov, spracovanie dažďovej vody, rozvoj zelene či ochrana biodiverzity. V neposlednom rade, v prípade infraštruktúry musel investor dokázať, že rozvíja podmienky pre vyššie využívanie verejnej hromadnej dopravy, cyklodopravy a pešieho pohybu.

HB Reavis považuje udelenie tohto certifikátu za dôkaz, že Nové Nivy sú špičkovou schémou a ideálnym ekosystémom pre lokalizáciu popredných firiem či prevádzok, ktoré majú využívať miestne kancelárske či retailové priestory. Významné medzinárodné korporácie aj mnohé inovatívne spoločnosti skutočne preferujú lokalizáciu v budovách, ktoré možno označiť za ekologické, za snahou o certifikovanie tak treba vidieť racionálne ekonomické rozhodnutie.

Výsledkom sú tak zásahy, ktoré sú v mnohých smeroch pozitívne: komplex Twin City spoločne s Twin City skutočne dobre nadväzuje na susednú staromestskú štruktúru aj na staršiu výškovú budovu VÚB, kým použitie keramického (tehlového) obkladu asociuje industriálnu minulosť územia. V priestoroch medzi budovami sa nachádza bohatá zeleň, táto má byť umiestnená vo veľkom meradle aj na streche Stanice Nivy. Developer investoval do masívnej prestavby ulice, ktorá bude čoskoro otvorená a prinesie (po úpravách a mnohých pripomienkach Cyklokoalície či Hlavného mesta) zlepšenie podmienok pre verejnú dopravu a cyklodopravu. Ďalšie developmenty by zas mali umožniť rozšírenie verejných priestorov.

Ak však hodnotíme dosah Nových Nív na mesto ako také, treba pripomenúť, že nie všetko je také pozitívne. Je na diskusiu, či niektoré z dôsledkov vzniku masívnej kancelárskej schémy nebudú dokonca v priamom rozpore s ideou certifikácie, ktorú Nové Nivy získali.

Zdroj: HB Reavis

V prvom rade, za predpokladu, že zóna bude dobudovaná v rozsahu, aký je – alebo bol –prezentovaný, na donedávna len veľmi striedmo využívanom území vznikne obrovská koncentrácia pracujúcich a návštevníkov, na ktorých územie nie je pripravené. Analýzy pohybu SIM kariet po Bratislave už dnes ukazujú, že v čase, kedy je dokončených len niekoľko z oveľa väčšieho počtu projektov, tu je vyššia aktivita ako inde v meste. V dohľadnej dobe sa môže znásobiť.

HB Reavis navyše v oblasti nepôsobí sám. Aktívni sú tu niektorí z najväčších developerov v Bratislave, ktorí tu postupne budujú jej nové komerčné centrum. To je spojené so vznikom ďalších státisícov metrov štvorcových nových kancelárií a retailových priestorov, ako aj tisícov bytov. To prirodzene znamená nielen kvalitatívnu premenu územia (teda pozitívne javy), ale aj zvýšenie záťaže. Na to treba adekvátne reagovať.

Vznik Nových Nív prispieva k vychýleniu centier dochádzky v rámci celého bratislavského metropolitného regiónu, no bez toho, aby tomu zodpovedala organizácia dopravnej siete, predovšetkým siete verejnej dopravy. Lokalizácia autobusovej stanice je veľmi výhodná, len to však nestačí, pokiaľ sa v lokalite nenachádzajú aj segregované veľkokapacitné a ekologické druhy dopravy, nezaťažené dopravnými zápchami – teda ideálne koľajová doprava.

Formy jej dovedenia do územia však majú dnes len veľmi nekonkrétnu formu. Kým uvažovaná električková trať na Košickej ulici naráža na diskusie ohľadom lokalizácie v priestore Pribinovej, na Mlynských nivách pred Stanicou Nivy sa mesto nedostalo ani do takej fázy (vloženie do Územného generelu dopravy samé osebe nemusí znamenať vôbec nič). V každom prípade, nové trate nebudú realitou ešte dlhé roky, aj keď zóna už možno bude získavať definitívnu podobu.

Mesto zlyhalo nielen v dopravnom, ale aj urbanistickom plánovaní. Problémom je totiž funkčný charakter lokality, kedy tu vzniká príliš veľká koncentrácia komerčných funkcií namiesto viac polyfunkčnej mestskej štvrte s bývaním a nekomerčnou vybavenosťou. Zóna tak je nielen obrovským cieľom dochádzky namiesto rozmiestnenia pracovísk po meste, ale aj miestom, ktoré bude „vysávať“ aktivitu z iných lokalít.

Dôsledkom daného spôsobu plánovania totiž môže byť úpadok maloobchodu a verejného priestoru v širšom území. Stanica Nivy je ďalším masívnym nákupným centrom v meste, ktoré je retailovými plochami už presaturované. Pre pouličný retail, závislý od intenzity pešieho pohybu, to znamená silnejší tlak. Teoreticky by mohla pomôcť aktuálna pandémia a preferencia menších obchodov pred veľkými predajňami s množstvom kupujúcich, zo strednodobého hľadiska však pohodlie nákupných centier môže prevládnuť.

V takom prípade budú mnohé prevádzky nútené ukončiť svoju činnosť, čo zníži vitalitu ulíc a tým aj ich bezpečnosť. Pre oživenie budú potrebné masívne investície do revitalizácie ulíc, ani to však nemusí byť zárukou ekonomickej udržateľnosti lokálnych podnikov. Problém to bude aj pre miestnu ekonomiku, keďže ide hlavne o domáce koncepty a firmy, ktoré budú zasiahnuté, narozdiel od globálnych reťazcov, ktoré nemajú taký problém investovať do nájmov v nákupných centrách a marketingových rozpočtov.  

Zvýšenie stupňa automobilizácie, ekonomický úpadok lokálnych obchodov či ohrozenie verejných priestorov mimo zónu tak možno označiť za javy, ktoré sú v priamom rozpore s ideou certifikácie BREEAM Communities International. Určité individuálne kvality developmentu nemožno uprieť, z udelenia certifikátu však nemožno robiť dôkaz zlepšenia úrovne života v meste ani dôvod na oslavu nad rámec súkromnej spoločnosti. Potreby Bratislavy a jej obyvateľov sú trochu iné.

Bolo by však nesprávne obviňovať developera. Ten len rozvíja aktivity v súlade so zmyslom svojej existencie, pričom dodržiava existujúce práve normy a pravidlá, ktoré zadefinovali aj formu transformácie tejto časti Bratislavy. Investor daného rangu si nemôže dovoliť obchádzať územný plán, ktorý je (de iure) priemetom verejného záujmu pri rozvoji mesta či obce. Dá sa tak povedať, že vlastne samotná Bratislava vytvorila základy pre to, aby mali Nové Nivy danú podobu.

Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy definuje toto územie ako rozvojovú plochu, určenú pre vznik občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Pre developera komerčných priestorov je to úplne ideálny regulatív, lebo ho oprávňuje k realizovaniu schémy bez nutnosti kompromisov v podobe výstavby bytov. Výsledkom je vznik nákupného centra, ktoré kapitalizuje kontakt s autobusovou stanicou, hoci o mestotvornosti veľkého objektu takmer bez okien a parteru nemôže byť ani reči.

Na druhej strane ale treba povedať, že Územný plán je len súbor limitov a hraníc, v rámci ktorých sa treba hýbať, sám o kvalite nehovorí prakticky nič. Kvalitná štvrť nevzniká z indexov a kódov, ale až po dôkladnej negociácii, v rámci ktorej sa zladia požiadavky a potreby jednotlivých strán. Bratislava však na takúto formu tvorby mesta už dávno kapitulovala a „negociácia“ máva zväčša podobu takpovediac vydierania investorov, ktorí musia zrealizovať masívne vyvolané investície výmenou za príslušné povolenie. Ku vzniku spoločnosti založenej na konsenze a dôvere – čo sú aj princípy dobrého mesta - to nepovedie.

Prichádza čas na komplexné prehodnotenie fungovania územného plánovania, urbanistickej tvorby a diskusie o rozvoji mesta, a to bez ideologických nánosov. Pri nedostatku možností pre rozvoj založený na kvalite namiesto otrockého dodržiavania limitov, regulatívov a jednostranných požiadaviek rozličných strán, sa míňajú účinkom mnohé pozitívne iniciatívy a idey.

Príkladom sú, koniec-koncov, aj Nové Nivy. Dôraz na udržateľnosť, zapájanie susedov, rozvoj biodiverzity či rozširovanie udržiavaných zelených plôch je správny. Pokiaľ však mesto nie je schopné plánovať komplexne a férovo kooperovať s investormi či inými aktérmi v rozvoji mesta, ostanú len príjemným a moderným, no z kontextu mesta vytrhnutým územím, ktoré na ňom môžu skôr parazitovať, ako ho vhodne dotvárať.

Pozrite si aktuálny postup výstavby Stanice Nivy a prestavby ulice Mlynské nivy vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.