Simona Schreinerová 04.12.2023 15:45

Mesto dáva zelenú. Dominanta Sky Parku zmení funkciu a blíži sa k výstavbe

O tom, že výšková dominanta Sky Parku v podobe veže Sky Park Tower by mala zmeniť svoju funkciu z administratívnej na rezidenčnú, sa v kuloároch hovorilo už nejakú dobu. Napokon tento zámer potvrdil aj developer Alto Real Estate. Nové riešenie budovy, ktorá prešla v súvislosti s úpravami redizajnom, teraz odsúhlasilo aj Hlavné mesto.

Zdroj: Alto Real Estate

Viac bývania do downtownu

Medzinárodná architektonicko-urbanistická súťaž na Sky Park bola ukončená v roku 2010 víťazstvom architektonickej kancelárie Zaha Hadid Architects. Pôvodný návrh obsahoval sedem veží, z toho dve kancelárske a päť obytných. Dominantou sa mali stať práve administratívne budovy, ktoré by výškovo vyčnievali nad približne stometrovými rezidenčnými objektmi.

Developer Penta Real Estate sa pustil do prípravy a zreálňovania projektu. Napokon prišlo k redukcii počtu stavieb, zmene ich polohy a orientácie, ale aj k úprave architektúry. Jedna z vyšších kancelárskych budov však súčasťou projektu ostala. Sky Park Tower vstúpil do povoľovania ako prvá veža aj s reštauračným pavilónom. Investor ju priebežne upravoval, dlhodobo sa ale nič nemenilo na základnej podobe a funkcii.

Výstavba ostatných častí projektu napokon predbehla Sky Park Tower, hoci sa v čase dokončovania prvých troch rezidenčných objektov začali prípravné práce na výkope stavebnej jamy. Následne sa v priebehu tohto roka utlmili - to už však bola investorom nová spoločnosť Alto Real Estate, ktorá vznikla oddelením časti Penta Real Estate. Firma vo februári tohto roka oznámila, že projekt bude z väčšej časti obytný. 

Potvrdila tak dlhšie sa šíriace informácie o zvažovanej zmene funkcie, súvisiacej so súčasnou trhovou situáciou. V lete priniesla aj aktualizovanú podobu budovy, ktorá lepšie zohľadňuje požiadavku po vytvorení obytných a v menšej miere kancelárskych priestorov. Úprava si vyžiadala nové posúdenie súladu s Územným plánom. Aktuálne bolo zverejnené súhlasné záväzné stanovisko mesta, resp. zmena pôvodného stanoviska. Magistrát teda súhlasí so zmenou funkcie. 

Podľa dokumentu projekt rieši zmenu stavby pred dokončením v rozsahu pôvodnej administratívnej budovy. Okrem funkcie sa zmení aj počet podlaží, z 29 na 33 nadzemných podlaží (NP), čím sa navýši podlahová plocha. Výška budovy sa meniť nebude, mala by dosiahnuť 120 metrov s mohutnejšou základňou, terasami a loggiami. Zvýšenie podlažnosti je možné vďaka menšej svetlej výške obytných podlaží. 

Bytová funkcia bude riešená od tretieho NP. Prvé dve budú určené pre občiansku vybavenosť. Celkovo by malo vzniknúť 393 bytových jednotiek. Podlahová plocha nadzemných podlaží je 54.813,80 m² (pôvodne sa uvažovalo s podlahovou plochou 45.096 m²), z toho 50.495,63 m² je určených na bytovú funkciu.

Poloha dominanty zostane zachovaná, ale príde k zmene tvaru podlaží od prvého po ôsme NP a od prvého po piate podzemné podlažie (PP). V aktualizácii návrhu zelene bol daný dôraz na odstránenie "kopcov" v rámci okolitého parku a plynulé tvarovanie terénnych úprav. Zmena funkcie si vyžiadala aj prepočet potrebných parkovacích miest. V teraz už štvorpodlažnej podzemnej parkovacej garáži je navrhnutých celkom 631 parkovacích stojísk. Pre administratívnu funkciu sa navrhovalo 756 parkovacích miest.

Samotný bytový dom Sky Park Tower bude tvoriť vežová výšková budova, tvorená dvojitým zakrivením s obvodovým plášťom (exoskeletonom) s obrysovými rozmermi, ktoré budú od prvého po ôsme NP premenlivé s rôznymi podlažnými plochami. Od ôsmeho NP budú rovnako zakrivené s rozmermi cca 64 x 36 metrov. Vstup do bytovej časti domu je navrhnutý na prvom NP na severnej fasáde objektu. Najvyššie podlažie bude vyčlenené pre technológiu.

Na prvom PP v južnej časti budovy je navrhnutá občianska vybavenosť a vstup do administratívnej časti. Časť bude prístupná z terénu z nárožia ulíc Landererova a Čulenova, v severnej časti, kde je podlažie pod navrhovaným terénom, sa bude nachádzať príslušenstvo bytového domu. Dažďové vody zo strechy objektu a podzemnej garáže budú odvádzané do retenčno-akumulačnej nádrže. Využívať sa budú na polievanie zelene.

Keďže pôvodná veža je už dlhodobo v príprave, developer stihol zrealizovať stavebnú jamu. Samotné zakladanie stavby by mohlo začať v priebehu budúceho roka. Ak to tak bude, Sky Park Tower by sa mohol stať realitou v roku 2027, dokumentácia ale neuvádza predpokladaný začiatok výstavby. 

Navonok sa podoba celého developmentu oproti prechádzajúcim plánom (na obrázku) nezmení, Sky Park Tower však prešiel citeľným redizajnom. Zdroj: Alto Real Estate

Krok k dobudovaniu lokality

Zmena funkcie bola vzhľadom na vývoj realitného trhu vcelku očakávaná, pričom má svoju logiku. „Racionálne zhodnotenie trhu a najmä jednoznačná vôľa Alto Real Estate zachovať túto ikonickú architektúru nás priviedlo k rozhodnutiu, že stavbu budeme musieť v súlade s aktuálnym územným plánom zmeniť na primárne bytovú výstavbu,“ vysvetľoval začiatkom roka CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič.

Pre firmu však bol kľúčový aj vplyv výrazného nárastu stavebných nákladov za ostatné dva roky, zbrzdeného rastu nájomného v segmente kancelárií v kontexte aktuálnej neobsadenosti existujúcich priestorov v Bratislave a trend miery očakávanej výnosnosti realitných aktív v celej Európe.

K danej situácii prispelo aj markantné zvýšenie úrokových sadzieb a zmena politiky bánk pri financovaní výstavby nových administratívnych projektov v dôsledku inflácie. Znížený záujem o administratívne priestory podľa developera súvisí aj s akcelerovaným trendom „home officeov“, ktoré urýchlila pandémia COVID.

V momentálnej situácii sú tak byty a občianska vybavenosť považované za rozumnú náhradu kancelárskych priestorov, ktoré by zrejme zostali v značnej miere nevyužité. K štyrom (takmer) dokončeným obytným vežiam tak v blízkej budúcnosti pribudne ďalšia.

Dobudovanie prvých veží v roku 2020 prinieslo otvorenie úplne novej lokality, ktorá sa nachádza v kľúčovej časti nového centra mesta. Teraz sa územie skompletizuje. Vo finále je totiž aj štvrtý obytný objekt Sky Park Residence 4 s 254 bytmi vyššieho štandardu. Budova bude obsahovať aj niekoľko luxusnejších rezidencií na najvyšších podlažiach – Penthouse and Panoramatic Collection.

S dokončením veže sa rozšíri tiež rozsah komerčných priestorov v Sky Parku. Objekt bude totiž obsahovať prenajímateľné priestory, opäť na dvoch podlažiach ako v prípade prvých troch. V susedstve sa rozšíria parkové úpravy, čím vznikne ešte rozsiahlejšia zelená zóna. V budúcnosti by na ňu mali nadviazať objekty, pripravované v rámci prestavby priestoru na mieste dočasnej autobusovej stanice v réžii Alto Real Estate. Firma práve hľadá ich budúcu podobu. 

V susedstve Sky Parku zároveň pokračuje rozvoj bratislavského downtownu. Vo vysokom štádiu realizácie je Metropolis od Mint Investments, čoskoro by mal ísť do výstavby obytný súbor Portum od Portum Towers, posledné kľúčové povolenia získala Klingerka 2 a 3 od JTRE a výsledky svojej súťaže odhalil Immocap, ktorý vybuduje novú centrálu ZSE aj bytový dom nad objektom Design Factory. Súťaž prebieha na areál bývalej dočasnej autobusovej stanice, kde chce Penta Real Estate vybudovať polyfunkčný komplex. Výstavba začne už o niekoľko dní v podobe špičkovej kancelárskej budovy. Opodiaľ sa zas dokončuje Eurovea 2 opäť od JTRE, ktoré onedlho rozostavia Ganz House.

Nové centrum Bratislavy tak získava čoraz kompletnejšiu tvár. V čase predpokladaného dokončenia Sky Park Tower bude veža obklopená žeriavmi, signalizujúcimi, že si slovenská metropola buduje novú príťažlivú identitu. 

Pozrite si prípravu na výstavbu Sky Park Tower vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.