Adrian Gubčo 10.04.2023 11:52

Zelená pre novú vežu. Mesto konečne posúva projekt Pri Mlynoch

Mlynské Nivy sú o krok bližšie k novej výškovej budove. Hlavné mesto po rokoch čakania konečne udelilo kladné záväzné stanovisko projektu Pri Mlynoch, za ktorým stojí spoločnosť IURIS. Zámer bol prvýkrát predstavený už v roku 2019, trvalo tak bezmála štyri roky, kým sa investor dostal k tomuto kľúčovému rozhodnutiu. Ide pritom o projekt v transformačnom území.

Zdroj: IURIS / EIA

Štvrť Mlynské Nivy – Západ je bývalým priemyselným územím, ktoré stratilo svoju pôvodnú funkciu, v čoho dôsledku sa tu nachádza viacero opustených a zanedbaných areálov. V dôsledku relatívnej blízkosti k centru mesta sa na lokalitu v čoraz väčšej miere zameriavajú súkromní investori, ktorí tu pripravujú nový polyfunkčné schémy. V minulosti išlo prevažne o kancelárie, v poslednom období sa tu ale v čoraz väčšej miere realizujú a pripravujú aj v prevažnej miere rezidenčné projekty.

Jedným z nich je zámer Pri Mlynoch, za ktorým stojí developer IURIS Group. Spoločnosť ešte v roku 2019 odhalila výsledky architektonickej súťaže, v ktorej sa presadila kancelária AT26 Architects. Na mieste niekdajšieho kovoštrotu má vzniknúť súbor, tvorený dvomi samostatnými hmotami – vyšším objektom A s 20 nadzemnými podlažiami a nižším objektom B s 5 podlažiami. Umiestnené budú na jednopodlažnej hmote parteru s pôdorysom v tvare písmena L. Komplex bude mať tri podzemné podlažia.

V projekte by sa malo nachádzať predovšetkým bývanie. V objekte A budú na druhom až piatom podlaží administratívne priestory vo výmere 1.894 metrov štvorcových, na šiestom až devätnástom podlaží bude 64 bytov a 28 nebytových priestorov (apartmánov). Na najvyššom podlaží budú dva rozľahlé štvorizbové byty. Nad nimi budú ešte technologické priestory, pôsobiace ako samostatné podlažie. V objekte B budú na druhom až piatom podlaží priestory pre zdravotnícke zariadenie, nad ktorými bude technologické zázemie.

Prízemie oboch objektov bude určené pre vybavenosť, teda obchody a služby vo výmere 594 metrov štvorcových. Okrem toho tu budú vstupné a komunikačné priestory pre ostatné funkcie, ale aj parkovanie (pre elektromobily). Ďalšie parkovacie kapacity budú umiestnené v podzemnej garáži, očakávaný je vznik 231 parkovacích miest. Dopravne bude projekt napojený z Jarabinkovej ulice.

Investor predložil ešte dávnejšie – minimálne v roku 2021 – investičný zámer na posudzovanie Magistrátu. Ide o akýsi predstupeň k zisku samotného záväzného stanoviska, ktorého účelom je vykomunikovanie si možných nedostatkov projektu s Hlavným mestom. Stanovisko k investičnému zámeru bolo vydané na začiatku roka 2022. Odvtedy trvalo dlhšie ako rok, kým Magistrát vydal aj záväzné stanovisko, hoci už projekt raz analyzoval.

Hlavné mesto vo svojom stanovisku zdôraznilo, že apartmány kvôli ich dispozícii posudzovalo ako byty, rovnako ako fakt, že projekt Pri Mlynoch treba funkčne zosúladiť s iným rezidenčným zámerom v oblasti, projektom Millhaus od Immocap-u. Okrem toho sa Magistrát vyjadril aj k architektúre stavby, kedy žiada realizáciu balkónov bez zvislých konštrukcií, pri dopravnom vybavení žiada realizáciu podmieňujúcej investície v podoby úpravy časti Jarabinkovej. Takisto upozorňuje na nutnosť aplikovania opatrení, redukujúcich negatívny dosah stavby na klímu.

Developerovi sa takto (takmer) otvorila cestu k ďalším stupňom povoľovania. Aktuálne ešte prebieha posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), hoci s ohľadom na veľkosť projektu sa zámer bude posudzovať len v menšej miere („malá EIA“). Nasledovať bude územné a stavebné konanie. Za predpokladu, že nedôjde k takým rozsiahlym zdržaniam, by pri Mlynoch mohlo ísť do výstavby v priebehu budúceho roka.

Zámer sa pripravuje v prudko transformačnej lokalite, ktorá potrebuje jasné pravidlá rozvoja. Zdroj: AT26 Architects

Dlhá doba posudzovania tohto projektu poukazuje na problémy Magistrátu rýchlejšie spracovávať podnety od investorov. Hlavné mesto deklaruje, že sa situácia oproti minulosti zlepšila – situácii mali napomôcť elektronické podania projektov alebo organizačné zmeny, v praxi sa to týka skôr menších zámerov. Pri veľkých projektoch, medzi ktoré možno zaradiť aj Pri Mlynoch, sa toho zmenilo len málo. Upozornil na to nedávno aj Inštitút urbánneho rozvoja (IUR).

Podľa analýzy IURu trvá posudzovanie veľkých a kľúčových projektov stále neúmerne dlho, čo je pomerne veľký problém – nielen kvôli developerom, ale aj mestu samotnému. Takto o rok totiž vstúpi do platnosti nová stavebná legislatíva, ktorá má dramaticky skrátiť lehoty na vyjadrenie. Pokiaľ sa Magistrátu nepodarí vydať stanovisko včas, bude sa mať za to, že so zámerom súhlasí. Nie je tak vylúčené, že prechádzať budú aj projekty, ktoré nie sú celkom v súlade s verejným záujmom, definovaným Územným plánom.

Hlavné mesto má necelý rok na to, aby vykonalo veľké zmeny v spôsobe a efektivite posudzovania. Ide o plán, o ktorom sa hovorí už približne piaty rok bez veľkého výsledku, takže určité obavy sú namieste. Zodpovednosť je však výlučne na pleciach mesta.

Medzičasom, IURIS si môže aspoň čiastočne vydýchnuť a pokračovať v príprave. Dosiaľ nebola zverejnená finálna podoba projektu. Známa je len rámcová architektonická štúdia, ktorá nebola bližšie rozpracovaná. Pomerne ďaleko je aj predaj bytov, ktorý sa začína riešiť až v čase, kedy sa už projekt skutočne priblížil k výstavbe. Každopádne, v prípade Pri Mlynoch sa pravdepodobne netreba obávať o nezáujem.

Projekt leží v prudko sa meniacom území. Už dnes bude takmer kompletne obklopený novými polyfunkčnými súbormi, ktoré dodávajú lokalite mestský charakter. Z dlhodobého pohľadu prinesie veľkú zmenu uvažovaná električková trať, ktorá povedie po ulici Mlynské nivy a zabezpečí rýchle spojenie s bratislavským downtownom a výhľadovo aj historickým centrom mesta.

Vízia novej modernej a atraktívnej štvrte by mohla byť bližšie, keby sa mesto zodpovednejšie pripravovalo na budúci vývoj – transformácia Mlynských Nív napokon nie je žiadnou novinkou. Už dávno mali existovať podrobnejšie územnoplánovacie regulatívy, ktoré by urýchlili posudzovanie nových investičných zámerov. Ako sa však zdá, k prebudeniu došlo len v poslednom období a aj to pod tlakom veľkého investičného záujmu či potreby zabezpečiť nájomné bývanie.

Pri Mlynoch je tak jedným z väčšieho množstva projektov, ktoré budú v blízkej budúcnosti meniť túto časť Bratislavy. Či bude táto revitalizácia rýchla a kvalitná, sa rozhodne už v priebehu najbližších mesiacov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.