Adrian Gubčo 24.08.2022 18:42

Mlynské nivy dostanú ďalšiu vežu, dotvorí formujúci sa bulvár

Ulica Mlynské nivy bude v budúcnosti významnou mestskou triedou. Okrem šírky a dopravnej infraštruktúry, ktorej súčasťou má byť električková trať, je to dané aj novou zástavbou veľkých kancelárskych a rezidenčných komplexov, vrátane výškových budov. Ďalšia z nich pribudne v dotyku s rozostavaným projektom The Mill, pričom má rovnakého developera.

Zdroj: Immocap, Wood & Company / EIA

Zóna Mlynské Nivy bola donedávna priemyselným zázemím Bratislavy, v ktorom výroba prebiehala prakticky až do 90-tych rokov 20. storočia. Aj slovenskú metropolu však zasiahol úpadok priemyslu a jeho vysunutie z mesta, čo otvorilo rozsiahle územia pre transformáciu. Mlynské Nivy, ktoré sa nachádzajú v relatívnej blízkosti centra, sú na zmenu účelu ideálne – okrem celkového rozsahu sú so zvyškom mesta dobre dopravne prepojené. Očakávaná prestavba Mlynských nív otvára perspektívu zapojenia sa do električkovej siete.

Developeri na to reagujú už dlho. Prvé projekty sa tu začali realizovať už na začiatku 21. storočia, kedy sa spustila výstavba prvých rozsiahlejších kancelárskych komplexov. Patrila k nim napríklad séria Bratislava Business Center I-V. Prvú až štvrtú etapu vybudoval developer HB Reavis, pričom na tretej a štvrtej spolupracoval so spoločnosťou Immocap. Ten v zóne ostal a v roku 2004 dokončil aj mohutnú piatu etapu (BBC V). Napriek veku tu doteraz sídli viacero renomovaných firiem vrátane developera samotného. Jednotlivé bizniscentrá urobili z Mlynských nív jednu z najvýznamnejších kancelárskych zón v Bratislave.

Odvtedy sa lokalita opäť posunula a Immocap sa pustil do rozvoja ďalšej etapy. Pôvodne ju pracovne nazýval BBC VI, dnes je však známa pod názvom The Mill (Mlyn). Na projekt zorganizoval architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária DKLN. Odvtedy prešiel určitými úpravami, zachoval si však charakter atraktívnej súčasnej budovy, ktorá sa obracia do budúceho bulváru, ale aj do Plynárenskej ulice. Na The Mill sa aktuálne budujú podzemné podlažia, čoskoro začne 16-podlažný a takmer 70 metrov vysoký objekt rásť aj nad úrovňou terénu.

Developer však v oblasti vlastní rozsiahlejšie priestory. Smerom na sever, popri Plynárenskej, mu patria pozemky, kde bola odstránená časť pôvodnej zástavby s výnimkou staršieho industriálneho objektu. Pravdepodobným plánom je vybudovanie ďalšieho pokračovania The Mill v tomto priestore, hoci detaily ešte nie sú známe.

Zaujímavejším je však pozemok naproti rozostavanému projektu, na východnej strane križovatky Plynárenskej s Mlynskými nivami. Dnes je tu depónia zeminy zo stavby, predtým tu však bol dlhodobo prázdny a nevyužitý priestor a ešte pred ním menší tehlový objekt bývalého mlyna. Podľa všetkého dal práve tento mlyn názov celej lokalite. Izraelský investor chcel na mieste budovy postaviť ďalšie bizniscentrum, to sa však nikdy nepodarilo. Potenciálne vzácny objekt (pamiatkou nebol) tak zanikol celkom zbytočne.

Dnes, po rokoch chradnutia, sa však konečne zdá, že sa stav pozemku zmení. Immocap v spolupráci s firmou Wood & Company totiž na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) predložil zámer rezidenčného projektu Millhaus.

Koordinačná situácia. Zdroj: Immocap, Wood & Company / EIA

Ďalšia výšková budova

Ako vyplýva z dokumentácie, „Bytový objekt s vybavenosťou Millhaus“ prinesie vznik bytového domu s vybavenosťou na prízemí (v parteri) a garni hotelom, ktorý bude mať charakter solitérnej veže. Zo západu bude vymedzený Plynárenskou, z juhu Mlynskými nivami, zo severnej a východnej strany má byť objekt v podzemnej časti priamo napojený na podzemnú garáž komplexu BBC V. Veža bude mať 19 nadzemných podlaží a 61,7 metrov, čím bude výškou pripomínať The Mill.

Aj napriek prítomnosti vybavenosti, projekt bude mať v prevažnej miere rezidenčný charakter. Na prvom podlaží bude najmä vybavenosť hotela (recepcia, raňajkáreň) a dve menšie nájomné jednotky s teoretickým vznikom vonkajších terás. Hotel bude umiestnený na druhom až ôsmom podlaží. Ostatné podlažia budú bytové, pričom do sedemnásteho podlažia pôjde o typické podlažia s bytmi zoskupenými okolo centrálneho jadra s tromi výťahmi. Celkovo by tu malo byť 101 bytov, z toho 87 bude jedno- a dvojizbových a 14 trojizbových. Počet ubytovacích izieb v hoteli je 66. Parkovať sa bude na 144 stojiskách, z toho 93 vznikne v prístavbe garáže a 4 sa využijú z existujúceho parkoviska.

Architektúra je definovaná ako „súčasná, s mierne tradičným architektonickým výrazom“. Fasáde bude dominovať raster plných a presklených plôch, pričom plné plochy budú pravdepodobne obsahovať keramický alebo iný obklad, reflektujúci industriálnu minulosť územia. Využité by mali byť veľkoplošné okná, balkóny a na najvyšších podlažiach. Objekt vytvorí aj polootvorený vnútroblok, kde vzniknú parkové úpravy. Autorom architektúry je kancelária Siebert + Talaš.

Developer je ešte len v úvodných fázach prípravy projektu, sľubuje však, že Millhaus prinesie do lokality vitalitu. „Spoločnosť Immocap v spolupráci s Wood & Company pracuje na prípravách bytového objektu s vybavenosťou v lukratívnej zóne Mlynské Nivy,“ píše developer v oficiálnom stanovisku. „Polyfunkčný projekt má názov Millhaus a plánuje priniesť kvalitné priestory s prevahou bytovej funkcie, doplnené o občiansku vybavenosť a úpravu zelene v okolí. Projekt obohatí už teraz atraktívnu biznisovú zónu o novú funkciu a prinesie do nej nový život.“ Urbanizmus má prispieť k doformovaniu ulice Mlynské nivy aj k vytvoreniu náznaku bloku spolu s BBC V.

Predkladatelia zámeru dúfajú, že výstavba by sa mohla spustiť už v druhom štvrťroku 2023, čo je azda mierne optimistické. Ak by sa to však podarilo, Millhaus bude dobudovaný o dva roky – teda v prvej polovici roka 2025. Odovzdanie do užívania je naplánované na začiatok roku 2026. Celkové náklady sa dnes odhadujú na 17 miliónov eur.

Ulica Mlynské nivy sa premení na bulvár, ktorá spojí lokalitu s centrom mesta a prinesie do nej ďalší rozvoj. Zdroj: Immocap

Mlynské nivy umožnia expanziu centra

Centrum Bratislavy postupne expanduje na východ, najmä do priestoru medzi Páričkovou a nábrežím Dunaja. V tejto chvíli však začína byť zrejmé, že vývoj sa nezastaví len v tejto oblasti – bratislavský downtown sa bude rozširovať viacerými smermi, vrátane východného. Osou rozvoja budú práve prebudované Mlynské nivy.

Mesto už dnes kladie pri posudzovaní projektov dôraz na rešpektovanie potenciálnych budúcich plánov. Týka sa to aj Millhaus, ktorý zachováva 40 metrov široký koridor ulice. To je dostatok priestoru na umiestnenie širokých chodníkov, stromoradí, cyklotrás, vozovky aj električkovej trate. Obklopené budú novou súčasnou zástavbou developmentov s vežami, ktoré síce nebudú dosahovať úrovne ako v srdci downtownu, charakter panorámy však ovplyvnia.

V prípade Millhaus to bude najmä susedný The Mill a čerstvo dokončený projekt Discovery Residence. Vyššie budovy však majú vzniknúť aj na druhej strane ulice – uvažovaný je tu projekt Nivi a dominanty bude pravdepodobne obsahovať aj veľký komplex, pripravovaný developerom YIT Slovakia. Netreba zabúdať ani na staršie plány spoločnosti Arca Capital, ktorá uvažovala nad umiestnením druhého bratislavského mrakodrapu pri križovatke Mlynských nív s Bajkalskou (architekti mali byť pritom tí istí, ako pri Millhaus). Všetky tieto zámery (s výnimkou mrakodrapu, hoci niečo iné sa tu asi naplánuje) vzniknú pravdepodobne v horizonte 10-15 rokov.

Prebudovaním oblasti získa Bratislava veľkú štvrť s tisíckami bytov a stovkami tisíc metrami štvorcových pracovísk, doplnenú o upravené verejné priestory a retail. Veľmi teoreticky by z Mlynských nív mohla byť okrem spoločenskej aj obchodná trieda, keďže vďaka električke bude lokalita dobre dostupná z iných častí mesta. Charakteristická bude vežami, medzi ktoré by mal po novom pribudnúť aj Millhaus.

Hoci tento vývoj prebieha teraz, očakávaný – hoci v inej forme – je už dlho. Už v roku 1917 kreslil na mieste Mlynských nív veľkorysý bulvár budapeštiansky urbanista a profesor Antal Palóczi. Pre nový regulačný plán Bratislavy navrhol dlhú rovnú os, ktorá by sa tiahla od Grassalkovichovho námestia cez Mlynské nivy až po tangenciálnu ulicu zhruba na mieste Bajkalskej. Bulvár by vyúsťoval do veľkého mestského parku. Hoci bola táto vízia čoskoro odmietnutá, dnes sa do istej miery stáva realitou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.