Simona Schreinerová 25.10.2023 11:21

Nový projekt pre Mlynské Nivy: Pri Mlynoch postupuje, prinesie bývanie aj dôležité služby

V roku 2019 sa objavil zámer s názvom Pri Mlynoch, ktorý má byť súčasťou transformujúceho sa územia v okolí Mlynských nív. Developer IURIS odvtedy odstránil pôvodnú zástavbu na pozemku, inak bolo ale noviniek poskromne. Teraz sa však zdá, že povoľovanie projektu konečne postupuje a smeruje k povoleniu výstavby komplexu, ktorý prispeje ku vzniku štvrte budúcnosti.

Zdroj: IURIS / EIA

Oblasť Mlynské nivy – Západ si dlho zachovávala svoj postindustriálny charakter. Situácia sa ale postupne mení. Územie sa dynamicky pretvára a získava mestský ráz. Kým doteraz oblasti dominovala kombinácia kancelárskych budov s bývalými skladmi a priemyselnými halami, dnes pribúdajú najmä rezidenčné komplexy a výškové budovy.

Developeri si uvedomujú, že táto lokalita sa nachádza pomerne blízko centra mesta, pričom jeho dostupnosť sa v budúcnosti ešte zlepší. Cez Mlynské nivy by mala premávať električka, ktorá spojí túto štvrť s novým centrom Bratislavy, autobusovou stanicou a výhľadovo aj so Starým Mestom. Pokračovať bude do Podunajských Biskupíc a Vrakune. 

Jedným z týchto investorov, aktívnych v území, je aj IURIS, ktorý stojí za projektom Pri Mlynoch. Ide o známu spoločnosť, ktorá má a sebou úspešný development N!do a pripravuje veľkú schému SoHo v Petržalke.

Developer zorganizoval v roku 2019 architektonickú súťaž na riešenie podoby Pri Mlynoch. Súťaže sa zúčastnilo niekoľko architektov, vrátane autora N!da, víťazom sa ale stala kancelária AT26 architects. Podľa zadaných požiadaviek navrhli kombináciu výškového objektu a nižšej budovy, ktoré zvierajú vnútorný dvor. V rámci projektu sa mala nahradiť staršia budova, ktorá kedysi patrila k areálu kovošrotu.

Objekt bol naozaj zbúraný, odvtedy sa ale neobjavovali nové informácie v súvislosti s napredovaním projektu. Zmenilo sa to až koncom roka 2022, keď sa spustil proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Dokumentácia obsahovala podrobnejšie informácie o plánovanom developmente.

Na mieste, kde kedysi stával kovošrot, vznikne komplex pozostávajúceho z dvoch samostatných budov. Vyšší objekt A bude mať 20 nadzemných podlaží a nižší objekt B dosiahne päť nadzemných podlaží. Obe budovy budú stáť na jednopodlažnom parteri v tvaru písmena L a budú mať spoločné tri podzemné podlažia.

Hlavným zámerom je vytvoriť priestory pre bývanie. V objekte A budú na druhom až piatom podlaží umiestnené administratívne priestory s rozlohou 1 894 m². Od šiesteho do devätnásteho podlažia sa navrhuje 64 bytov a 28 nebytových priestorov, vrátane apartmánov. Na najvyššom podlaží budú umiestnené dva veľkorysé štvorizbové byty. Nad nimi sú technické priestory, ktoré budú na samostatnom podlaží.

V objekte B budú na druhom až piatom podlaží priestory pre zdravotnícke zariadenie, s technickým zázemím umiestneným nad nimi. Na prízemí oboch budov budú priestory určené pre verejnú vybavenosť s celkovou rozlohou 350 m². Budovy budú navzájom vizuálne prepojené prvým nadzemným podlažím, ktorého strecha bude pokrytá vegetáciou. Okrem toho budú zrealizované ďalšie zelené úpravy po obvode oboch budov.

Garáž bude spoločná, parkovať sa bude v troch podzemných podlažiach a čiastočne na prízemí. Naplánovaných je 231 parkovacích stojísk. Dopravne bude projekt napojený z Jarabinkovej ulice.

Podľa dokumentácie EIA sú predpokladané náklady na realizáciu vo výške 21,5 milióna eur. Developer v dokumentácii avizoval, že realizáciu si predstavoval medzi štvrtým kvartálom 2023 a štvrtým kvartálom 2025. V súčasnosti je zrejmé, že termín začiatku výstavby sa bude posúvať.

Súčasťou komplexu má byť zdravotnícke zariadenie, ktoré bude významné pre celú štvrť. Zdroj: IURIS / EIA

Právoplatné rozhodnutie z EIA získal projekt až v júni 2023. V tomto roku pribudlo po dlhom čakaní aj súhlasné záväzné stanovisko Hlavného mesta. Najnovšie bola zverejnené informácia o začatí územného konania. O koľko mesiacov sa posunie začiatok výstavby, je nateraz ťažké odhadnúť. Povoľovacie procesy, ktoré štandardne trvajú omnoho kratšie, v tomto prípade trvajú neúmerne dlho.

Za predpokladu, že už nepríde k zbytočným prieťahom, by sa teoreticky mohlo začať stavať v budúcom roku. To by znamenalo dokončenie projektu najskôr v roku 2026.

IURIS každopádne patrí k developerom, ktorí sú schopní zrealizovať aj väčšie a náročnejšie projekty. Pri Mlynoch tak skôr či neskôr doplní lokalitu Mlynských Nív – Západ, hoci s výrazným oneskorením oproti pôvodným očakávaniam. Dlhá doba posudzovania sa týka takmer všetkých väčších projektov, najmä ak prechádzajú procesom EIA. Pri Mlynoch získal právoplatné rozhodnutie EIA presne sedem mesiacov od zverejnenia dokumentácie, čo sa dá označiť na bratislavské pomery za celkom rýchly proces.

Väčšie projekty však brzdí nezriedka Magistrát, ktorý má problém rýchlejšie spracovávať podnety od investorov. Aj keď sa situácia v porovnaní s minulosťou o niečo zlepšila, stále je na čom pracovať. Na dlhú dobu posudzovania pred časom upozornil Inštitút urbánneho rozvoja (IUR). Pokiaľ Magistrát procesy výrazne nezrýchli, môže mať problém najmä v súvislosti s novým stavebným zákonom.

Nová stavebná legislatíva, ktorá vstupuje do platnosti 1. apríla 2024, prikazuje vydať záväzné stanovisko za maximálne 60, resp. 90 dní (vyhradené stavby). V prípade projektu Pri Mlynoch bolo vydané po viac ako ôsmich mesiacoch od podania (kompletnej) žiadosti, spracovanie stanoviska k investičnému zámeru však trvalo roky. Pre Bratislavu to znamená jediné – nutnosť výrazne zrýchliť vydávanie týchto stanovísk. Na stanoviská doručené po lehote sa totiž nebude prihliadať a stavebný úrad bude mať za to, že mesto nemá pripomienky. 

Magistrát sa síce bránil argumentom, že žiadosti investorov je často potrebné dopĺňať, nakoľko sú nekompletné alebo nekvalitné. Tým sa pochopiteľne proces predlžuje, ale pridlhé lehoty sa týkajú aj žiadostí, ktoré nebolo potrebné dopĺňať. Podľa IUR je potreba dopĺňania žiadosti spôsobená aj nejasným výkladom územného plánu či vopred neznámymi požiadavkami mesta.

Nech už je príčinou zdržania čokoľvek, mesto bude musieť pridať, pretože od apríla pôjde o jediný spôsob, ako ovplyvniť podobu výstavby v Bratislave. Doteraz mohli do projektov v podstate zasiahnuť aj mestské časti, keďže štatutármi stavebných úradov boli starostovia a starostky. Po novom sa ale táto kompetencia vracia späť na štát. Samosprávam ostane len územné plánovanie a záväzné stanoviská.

Projekt Pri Mlynoch má už túto etapu za sebou a v najbližších týždňoch až mesiacoch očakáva vydanie územného rozhodnutia. V rýchlo sa meniacej lokalite medzi novými polyfunkčnými súbormi tak pribudne nový. Projekt pri Mlynoch je ale len jedným z mnohých, ktoré budú v blízkej budúcnosti ovplyvňovať túto časť Bratislavy.

O tom, či bude revitalizácia úspešná a kvalitná, sa rozhodne v priebehu najbližších rokov. Záasadný plvyv na to bude mať Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy, ktorú nedávno predstavil Metropolitný inštitút Bratislavy. Hlavné mesto má záujem o rozvoj nájomného bývania, v dôsledku ktorého potrebuje zmeniť funkčnú reguláciu vo viacerých častiach Bratislavy vo forme úprav Územného plánu. Na Mlynských Nivách sa ozvalo hneď niekoľko developerov, čo mesto podnietilo k tvorbe ucelenej štúdie. 

Výsledkom je vízia vzniku kompaktnej polyfunkčnej štvrte, vystavanej na princípoch 15-minútového mesta. Okrem tisícov bytov tu vzniknú pracoviská, priestory pre obchody, služby, nové vzdelávacie zariadenia, zariadenia sociálnych služieb, dvojica veľkých parkov či atraktívny mestský bulvár. Štúdia sa aktuálne posudzuje, následne ju budú musieť schváliť poslanci ako podklad pre zmenu Územného plánu. 

Pokiaľ sa plán skutočne zmení v zmysle štúdie, Mlynské Nivy sa môžu premeniť na špičkovú súčasnú štvrť s dobrými predpokladmi pre vysokú kvalitu života. Dôjde tak k rozšíreniu nového centra mesta, lepšiemu prepojeniu Ružinova s nábrežnými zónami, efektívnejšiemu využitiu územia, odstráneniu záťaží a k celkovému zatraktívneniu Bratislavy. Pri Mlynoch tak prichádza v správnom čase. Nový projekt sa stane súčasťou vzrušujúcej premeny zanedbanej zóny na pýchu mesta. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.