Adrian Gubčo 03.04.2024 17:31

Dostupné bývanie sa blíži. Výstavba na Muchovom námestí napreduje, Terchovská má termíny

Bratislava je mestom s nízkou dostupnosťou bývania. Samospráva si to začala v posledných rokoch uvedomovať vo zvýšenej miere, preto rozbehla sériu iniciatív, zameraných na zvýšenie počtu nájomných bytov. Okrem rekonštrukcií existujúcich bytov či spolupráce s developermi chce nové jednotky získať vlastnou výstavbou. V realizácii je aktuálne jeden projekt, k spusteniu stavebných prác sa blíži ďalší.

Výstavba na Muchovom námestí. Autor: Marek Velček / Bratislava - Hlavné mesto SR

Katastrofálna dostupnosť bývania je v súčasnosti faktorom, ktorý výrazne negatívne ovplyvňuje kvalitu života v slovenskej metropole. Podľa spoločnosti Deloitte je Bratislava druhé najmenej dostupné hlavné mesto v Európe – na kúpu bytu si treba štandardne odložiť 14,6 priemerných ročných platov (bez akýchkoľvek ostatných výdajov). Horšie je na tom už len Amsterdam (15,8 ročných platov), dramaticky lepšie ale Londýn (8,5), Ľubľana (8,4), alebo Oslo (7,5).

Pre mesto je to vážny problém – ceny totiž vyháňajú mnohých potenciálnych obyvateľov na predmestia, kde sú schopní dovoliť si priestornejšie bývanie. Mnohé z predmestských obcí alebo mestečiek sú však závislé na automobilovej doprave, čo pre Bratislavu znamená zvýšenú dopravnú záťaž. Okrem toho, medzi týmito chýbajúcimi ľuďmi sú aj potenciálni zamestnanci verejných inštitúcií – škôl, Dopravného podniku Bratislavy, policajného alebo hasičského zboru a i.

Hlavné mesto tak začalo v uplynulých rokoch venovať zvýšenú pozornosť potrebe zlepšenia dostupnosti bývania. Hlavným nástrojom má byť v tomto smere zvýšenie dostupnosti mestských nájomných bytov s kontrolovaným nájmom. Podľa Koncepcie mestskej bytovej politiky 2020-2030 to chce mesto dosiahnuť najmä lepším využitím existujúcich kapacít, spoluprácou so súkromným sektorom a výstavbou vlastného bytového fondu.

Kľúčovým zdrojom nových bytov by mala byť práve výstavba nových bytov. V minulosti Magistrát hovoril o výstavbe približne 1,6-tisíc bytov. Vyššie zmienený materiál hovorí o rozšírení bytového fondu na približne 5-tisíc bytov do roku 2030. Aktuálne má Hlavné mesto vo vlastníctve 1.879 bytov, v priamej správe len 875 bytov. Za šesť rokov tak chce zabezpečiť vznik približne troch tisícok jednotiek, čo je takmer s istotou nereálne – predsa však existujú drobné pokroky.

K tým patrí realizácia prvých projektov nového nájomného bývania. Za aktuálne Magistrát aktuálne označuje tri – v Janíkovom dvore v Petržalke, na Muchovom námestí v tej istej mestskej časti a na Terchovskej ulici v Ružinove. Vo výstavbe je jeden v podobe domu na Muchovom námestí.

Realizácia prvej etapy tohto projektu v podobe prvého bytového domu začala po niekoľkoročnej príprave na konci leta minulého roka. Odvtedy prebieha výstavba v slušnom tempe – do konca roka sa dostala na úroveň terénu a dnes sa už buduje siedme nadzemné podlažie z ôsmich. Podľa mesta zároveň na prízemí prebieha výstavba nosných priečok a múrov, robí sa na technických rozvodoch a zateplení a osadené sú vzorové okenné výplne. Ukončenie hrubej stavby je plánované na október 2024, čo v tomto momente pôsobí ako dosiahnuteľný termín.

Hlavné mesto v prípade tohto projektu využilo starší existujúci zámer súkromného investora, ktorý prebralo a upravilo. Na Muchovom námestí tak vznikne obytný súbor, ktorý bude tvorený bytovkou so zalamovaným pôdorysom so 103 bytmi (52 klasických bytov pre potrebné povolania a 51 náhradných nájomných bytov pre reštituentov) v prvej etape a bodovým osempodlažným domom s ďalšími 50 bytmi. Zo strany ulice vznikne akési nástupné námestie, vo vnútrobloku zas bude umiestnený park. V parteri domov budú umiestnené prenajímateľné priestory pre služby.

Mesto zdôrazňuje rozsiahle benefity projektu nielen pre jeho obyvateľov, ale aj lokálnu komunitu. „V parteri bytovky ožijú prevádzky a naokolo vytvoríme kvalitný verejný park, ktorý bude slúžiť všetkým - na oddych, stretávanie sa a určite aj na rôzne komunitné aktivity,“ tvrdí Magistrát. Zlepšiť sa má aj situácia s parkovaním, samospráva totiž vybudovala nové kapacity pri násype električkovej estakády, využije plochy patriace mestskému podniku METRO a.s. a v druhej etape chce vybudovať dvojpodlažné podzemné parkovisko.

Návrh projektu spracovala kancelária Pantograph, ktorá je aj autorom pôvodného zámeru. Architektúra domov by mala byť triezva a racionálna, pozornosť bola venovaná skôr verejným priestranstvám. Odovzdanie prvej etapy projektu sa predpokladá v prvom kvartáli budúceho roka. Cesta je však v princípe otvorená aj pre druhú etapu, keďže sa medzičasom zmenil Územný plán, ktorý predtým vzniku bývania bránil.

Terchovská. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Kým na Muchovom námestí je hlásený rýchly postup, v prípade druhého najpokročilejšieho projektu – rezidenčného súboru na Terchovskej – je výstavba ešte len v príprave. Mesto aktuálne zháňa zhotoviteľa inžinierskej činnosti. Okrem toho sa čaká na začiatok stavebného konania, keďže obytný súbor má už k dispozícii územné rozhodnutie. V týchto dňoch by sa mala odovzdávať dokumentácia pre stavebné povolenie.

Podľa predpokladaného harmonogramu by malo byť povolenie vydané v lete tohto roka, následne by sa malo rozbehnúť verejné obstarávanie a súťaž na zhotoviteľa stavby. Začiatok výstavby je stanovený na polku septembra 2025. Ak by sa to podarilo, realizácia by sa mala ukončiť o necelé dva roky neskôr, v máji 2027.

Môže sa to javiť ako vzdialený termín, Hlavné mesto je však už očividne poučené skúsenosťami z iných projektov, ktorých príprava trvá neúmerne dlho – a to aj u súkromných developerov, nie to u verejných inštitúcií. V nedávnej minulosti ešte Magistrát zvykol dávať nerealistické sľuby o skorom začiatku výstavby mestských projektov, ako sa ale ukázalo, tieto sa nedali splniť. Výsledkom bolo sklamanie verejnosti.

Obytný komplex na Terchovskej, tvorený štvorpodlažným bytovým domom rovnobežným s Galvaniho a šesticou trojpodlažných bodových domov, osadených na zvyšku pozemku, je výsledkom medzinárodnej architektonickej súťaže. Spomedzi 76 konceptov sa presadila česká kancelária The Büro. Vzniknúť tu má 85 bytov, z toho 31 jednoizbových, 34 dvojizbových a 20 trojizbových.

Aj v tomto prípade sa investor snaží vyhovieť nielen rezidentom, ale aj susedom. Znamená to najmä vybudovanie väčšieho počtu parkovacích miest, ako je potrebné (99 pre obyvateľov nájomnej bytovky a 36 pre susedov), vznik priestoru pre prevádzky v parteri od Galvaniho, vybudovanie cyklotrasy popri Galvaniho, revitalizáciu Terchovskej a vznik parčíku vo vnútrobloku na Banšelovej.

Napriek týmto veľkorysým investíciám do okolia sa zámer nevyhol určitým pochybnostiam a kritike. Tá vie byť pre podobné zámery devastačná. Hlavné mesto sa už vzdalo projektov na Parkovej v Prievoze, Pri kríži v Dúbravke a „vyhrané“ nemá ani na Žitavskej vo Vrakuni.

Plány mesta sa nestretávajú len s nadšením, ale aj odporom susedov, ktorí dokážu projekty účinne zablokovať. Takéto riziko hrozí aj na Źitavskej vo Vrakuni. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Ak ale chce byť Bratislava mestom s vysokou dostupnosťou bývania, bude musieť v dohľadnom čase získať množstvo bytov – omnoho viac, ako to plánuje mesto, či už v reálne pripravovaných projektoch, alebo v strategických materiáloch. Podľa existujúcich zistení analytikov bolo pre stabilizáciu cien potrebných v minulosti dodávať približne 5-tisíc bytov ročne. To sa ale podarilo len v niekoľko málo rokoch.

Mesto sa tak musí otvoriť výstavbe. Jej kľúčová časť by mala v ideálnom prípade prebiehať na brownfieldoch, teda na mieste starších priemyselných areálov, ktoré sú dnes nevyužívané a zanedbané. V slovenskej metropole zaberajú územia a vytvárajú potenciál pre umiestnenie desiatok tisíc bytov. Ďalšími potenciálnymi lokalitami sú prieluky a niektoré nezastavané plochy v blízkosti existujúcich sídlisk.

Vo všeobecnosti sa ale nedá vyhnúť výstavbe aj na miestach, kde už v susedstve žijú ľudia a stavebná aktivita môže spôsobiť určitý diskomfort. Mesto však nemôže v tomto smere ustupovať. Ak sa má stať jedného dňa skutočne vynikajúcim miestom pre život, stavať bude jednoducho potrebné viac – či už nájomných bytov alebo tých štandardných.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.