Adrian Gubčo 23.08.2023 14:06

Bratislava sa konečne dočkala. Začína sa výstavba prvej nájomnej bytovky

V Bratislave sa už roky hovorí o nízkej dostupnosti bývania a riešení v podobe mestských nájomných bytov. Napriek veľkorysým plánom však v uplynulých rokoch pribudli maximálne jednotky bytov. V dohľadnej budúcnosti sa to ale má zmeniť: Magistrát oficiálne rozbehol realizáciu prvého projektu nájomného bývania po takmer desaťročí.

Zdroj: Adrian Gubčo / YIM.BA, Bratislava - Hlavné mesto SR

Hlavné mesto Slovenska má katastrofálnu dostupnosť bývania. Podľa prieskumu spoločnosti Deloitte je na kúpu bytu potrebných na Slovensku 14 ročných platov, čo je najvyššie číslo spomedzi všetkých skúmaných krajín. Keď sa prihliadne na pomer platov a cien, je Bratislava druhá najhoršia za Amsterdamom a pred Prahou, ktorá bola dlho na tom ešte horšie. Za sebou nechala aj Kodaň, vnútorný Londýn či Oslo.

Situáciu zhoršuje fakt, že slovenský (a bratislavský) trh preferuje kúpu bytu pred podnájmom. Trh komerčného nájomného bývania nie je veľký a v prípade nekomerčného je prakticky neexistujúci. Zmeniť to chce Hlavné mesto, ktoré už dávnejšie ohlásilo ambiciózne plány na zlepšenie dostupnosti nájomných bytov. Najviac ich má pribudnúť v dôsledku vlastnej výstavby nových rezidenčných komplexov.

Po dlhom čakaní sa teraz rozbieha výstavba prvého projektu. Na Muchovom námestí v Petržalke sa oficiálne začala výstavba domu, kde vznikne 103 nájomných bytov. Podľa Magistrátu ide o „historický míľnik v rozvoji nájomného bývania“. Mesto totiž začína stavať prvý dom po takmer desaťročí, odkedy bol taktiež v Petržalke dokončený dom na Ulici Ondreja Štefanka.

Mesto realizuje projekt, ktorý mal byť pôvodne štandardným súkromným developmentom. S ohľadom na špecifický vzťah developera k pozemkom sa ale zámer podarilo mestu, resp. mestskej spoločnosti METRO a.s., prebrať a vypovoľovať. Stavebné povolenie obdržal už v priebehu minulého roka, dlhšiu dobu však trvalo zabezpečenie financovania.

Komplikácie sa ale podarilo prekonať, vďaka čomu začína na Muchovom námestí vznikať prvý z budúcej dvojice objektov. V prvej etape vznikne osempodlažný dom, tvorený dvojicou sekcií. V jednej z nich bude 52 klasických nájomných bytov, v druhej 51 náhradných nájomných bytov pre reštituentov. Má ísť o jedno- až trojizbové byty, vhodné tak budú pre jednotlivcov aj rodiny.

Okrem bytov bude súčasťou domu aj niekoľko prevádzok v parteri objektu a verejné priestory. Prvým z nich bude akési námestie – piazzeta medzi prvou a druhou etapou. Vďaka svojmu osadeniu a pôdorysu vytvoria vnútroblok, ktorý bude parkovo upravený. Zeleň pre rezidentov vznikne aj na streche bytovky. Niektoré riešenia boli výsledkom participácie so susedmi. Autorom projektu je kancelária Pantograph.

Mesto sa netají spokojnosťou so spustením projektu. „Tento deň považujem za mimoriadne dôležitý pre rozvoj nájomného bývania,“ hovorí námestníčka primátora Bratislavy Lenka Antalová Plavuchová. „Verím, že Bratislava týmto začína novú éru systematického budovania nájomného bývania po rokoch prešľapovania na mieste a neriešenia problematiky dostupného bývania.“ Magistrát na príprave spolupracoval so Štátny fondom rozvoja bývania (ŠFRB), Ministerstvom dopravy SR či Okresným úradom Bratislava.

Stavenisko bolo odovzdané zhotoviteľovi v posledný augustový týždeň, nasledovať bude vybudovanie zariadenia staveniska, výkopové práce a následne betonáž základovej dosky. Hrubá stavba má byť dokončená v októbri 2024. „Od pondelka 21. augusta 2023 bude výstavba trvať presne 19 mesiacov,“ približuje L. Antalová Plavuchová. Dielo by tak malo byť odovzdané v marci 2025.

Druhý objekt by sa mohol začať realizovať v najbližších rokoch. „Vďaka v júni schváleným Zmenám a doplnkom 08, ktoré vstúpia do platnosti 1. novembra, môžeme začať rozmýšľať nad druhou etapou,“ konštatuje viceprimátorka. „Druhý dom už má vydané územné rozhodnutie a je potrebné projekt dopracovať do štádia dokumentácie pre stavebné povolenie a následne ho podať. Chceli by sme začať čím skôr, hneď potom, ako sa dohodneme s autormi návrhu.“

Pôvodne však išlo kvôli územnoplánovacej regulácii o garni hotel. „Bude sa preto musieť prepracovať územné rozhodnutie,“ dodáva Michal Pulman, riaditeľ Oddelenia rozvoja bývania na bratislavskom Magistráte.

Druhá fáza prinesie okrem domu aj riešenie parkovania. V rámci prvej etapy sa zabezpečí vznik kapacít na pozemkoch mesta v blízkom okolí, v druhej ale vznikne podzemný parking aj parkovací dom v priestore pod estakádou električkovej trate. Z dlhodobého hľadiska môže mať veľký význam. Zmeny a doplnky 08 totiž umožnia aj vznik terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOPu). Kacelárie METRO a.s. budú inde.

Celkový rozpočet pre prvú etapu projektu by mal predstavovať okolo 9 miliónov eur. Ministerstvo dopravy SR udelilo dotáciu vo výške 4,4 milióna a ŠFRB poskytlo úver vo výške 2,6 milióna eur. Mesto má v rozpočte alokovaných na tento projekt vyše 700-tisíc eur na tento rok a 5,2 milióna eur na budúci rok.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Hoci ide o vznik iba jednej bytovky s vyše stovkou bytov, v kontexte mestského fondu nájomného bývania pôjde o dramatické zlepšenie. Ako uvádza Magistrát, dnes vlastní 876 nájomných bytov a ďalšia tisícka je zverená do správy mestských častí. O dva roky sa tak bude môcť operovať s o desatinu viac bytmi. Problémy to nerieši ani zďaleka.

Len žiadateľov o náhradné nájomné bývanie (reštituentov) je približne 500, čo mesto stojí nemalé peniaze. Magistrát je totiž povinný doplácať rozdiel oproti regulovanému nájmu, čo ročne vyjde na niekoľko miliónov. Okrem toho sú tu stovky žiadateľov o nájomný byt v bytovej núdzi či stovky verejných zamestnancov (najmä zamestnancov mesta), pre ktorých je vidina získania vlastného bývania mimoriadne vzdialená. Práve na tieto skupiny sa chce mesto sústrediť.

Veľkou pomocou majú byť v budúcnosti developeri v rámci nového systému fungovania zmien a doplnkov Územného plánu. Mesto sľubuje, že bude rýchlejšie postupovať v úpravách regulácie, pokiaľ developeri Bratislave odvedú „nadhodnotu“. Onedlho sa tak má otvoriť cesta pre vznik možno až tritisíc nájomných bytov.

Pre mesto najdôležitejšia je ale výstavba vo vlastnej réžii. Ako uvádza, aktuálne má rozpracované projekty na výstavbu približne 400 bytov. Podľa viceprimátorky je najďalej zámer na Terchovskej ulici v Ružinove, ktorý postupne získava potrebné povolenia. V úvodných fázach sú projekty na Žitavskej vo Vrakuni a v Janíkovom dvore v Petržalke, kde sa začína pracovať na potrebnej dokumentácii.

Na konci tohto alebo začiatku budúceho obdobia by sa mali opraviť bytovky na Zámockých schodoch a na Velehradskej ulici, ktoré budú spolu obsahovať 16 bytov. V Záhorskej Bystrici sa má opraviť pôvodný internát v areáli Elektrovodu, čo prinesie 75 nových jednotiek. Tento zámer je tiež relatívne ďaleko, keďže má čoskoro žiadať o stavebné povolenie a mesto predpokladá, že realizáciu začne v budúcom roku.

Vďaka ZaD 08 sa otvorili aj iné lokality. Veľký projekt by mohol vzniknúť na Šustekovej a Sosnovej v Petržalke. Podľa viceprimátorky je ale možné, že ešte skôr sa zaháji príprava na vzniku bytovky v rámci mestského areálu na Bazovej ulici.

Na financovanie veľkých plánov chce Bratislava využiť predovšetkým dotácie zo strany ŠFRB. „Nie je to len kvôli úrokovým sadzbám, ale aj preto, lebo úver zo ŠFRB nevstupuje do dlhu mesta,“ vysvetľuje Antalová Plavuchová. „Kapitálové investície na projektové dokumentácie budú financované z rozpočtu mesta.“

Bratislava tak chce mať do roku 2030 v správa približne 2.400 nájomných bytov. Dnes vlastní menej ako 1% bytov v celkovom bytovom fonde mesta. Rada sa porovnáva s Brnom, ktoré vlastní až 15%. Úplný extrém je Viedeň, ktorá má v priamom vlastníctve približne štvrtinu bytov v meste. Do kategórie mestského nájomného bývania tu spadá 60% bytov, v Bratislave 0,2%.

Pred slovenskou metropolou je tak extrémne náročná úloha. Štart prvého projektu je dobrou správou. Stále ale ide len o kvapku v mori, pričom najväčšie výzvy prichádzajú. Kým bude Bratislava mesto s dobrou dostupnosťou bývania, bude potrebné mestský nájomný bytový fond rozširovať desiatky rokov.  

Fotografie z 23.8.2023. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.