Adrian Gubčo 11.05.2022 15:10

YIT Slovakia pripravuje ďalšiu premenu brownfieldu

Developer YIT Slovakia síce rozvíja mnoho projektov v rozličných situáciách, známe sa však stalo najmä výraznými realizáciami a zámermi na mieste nevyužívaných priemyselných areálov – brownfieldov. K existujúcim transformáciám teraz pridáva ďalšiu. Na rezidenčnú zónu by sa mal zmeniť areál na Hraničnej ulici, v oblasti nazývanej Mlynské Nivy – Východ.

Predmetný areál, kde YIT pripravuje nový projekt. Zdroj: Google Maps

S informáciou o plánoch developera na výstavbu ďalšieho projektu v tomto území prišiel ako prvý magazín Index. Ako uvádza, YIT si prenajalo pozemky v areáli na Hraničnej ulici od jeho vlastníka, spoločnosti Asset. Ide o východnú časť celej výrobno-skladovej lokality, ktorá je naviazaná na ulicu Mlynské nivy a neďaleké dopravné spojnice – prístav, diaľnicu D1 a ústrednú nákladnú stanicu. V posledných rokoch sa však aj tu začína situácia meniť, pričom v blízkej budúcnosti sa pravdepodobne spustí radikálnejšia transformácia celej zóny.

Plány na výstavbu potvrdil aj samotný investor. „Jedná sa o typický „brownfield“ – v súčasnosti logistický a skladový areál na Hraničnej 16,“ popisuje pozemok Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia. „Naším cieľom je konverzia tohto dlhodobo zanedbávaného areálu v prospech funkcie kvalitného a udržateľného bývania vrátane potrebnej občianskej vybavenosti a zelene.“ Ide o komplikovanú úlohu, nielen kvôli existujúcim objektom, ale aj Územnému plánu. Ten územie rozdeľuje na stabilizovanú plochu s občianskou vybavenosťou a rozvojovú so zmiešanými územiami obchodu a služieb výrobných a nevýrobných.

V zmysle súčasného znenia Územného plánu by tu tak majiteľ alebo prenajímateľ mohol rozvíjať nanajvýš kancelárske projekty, doplnené o sklady, dielne, showroomy a podobne. Developer tu ale chce byty, čo si bude vyžadovať zmenu plánu. V predstihu tak musí pripraviť viacero analýz, aby mohla byť zmena v budúcnosti schválená. „V súčasnosti sme len v štádiu prípravy, vypracovanej predbežnej Overovacej štúdie, Urbanistickej štúdie a predbežného Investičného zámeru ako podkladu Žiadosti o zmenu ÚP v zámene za dohodnutý počet nájomných bytov pre mesto Bratislava,“ špecifikuje Murcko. Podoba zámeru tak ešte nie je známa, rovnako ako harmonogram možnej výstavby.

Každopádne, vychádzajúc z neďalekej realizácie developera, obytného súboru Nuppu, predpokladať možno vznik podobnej schémy. Na pozemku by tak mohli byť umiestnené bytové domy triezvej mierky (okolo sedem podlaží), doplnené o zelené plochy a drobnú vybavenosť v parteri objektov – predovšetkým smerom do Hraničnej ulice. Vytvorená by bola pravdepodobne minimálne jedna nová komunikácia, resp. ulica (pravdepodobne spojnica s Tučkovou), keďže pozemok je hlboký a zástavba by si vyžadovala dopravný prístup.

Čo tu skutočne developer plánuje, bude známe až neskôr. Projekt bude súčasťou širšej transformácie územia, v ktorom sú už prítomní viacerí investori. V tejto chvíli nanešťastie neexistuje konkrétna stratégia rozvoja lokality. Milan Murcko však naznačuje, že nemá záujem o fragmentovanú výstavbu, ignorujúcu vzťahy v území. „Komunikujeme a koordinujeme sa so susedmi, ktorí obdobne ako my podporujú predmetnú konverziu a transformáciu tohto územia,“ priznáva. Nielen projekt, ale aj premena Mlynských Nív – Východ tak snáď bude na vyššej úrovni.

Mlynské Nivy - Východ sú zónou s veľkým potenciálom, ale bez konkrétnejšej regulácie. Zdroj: Google Maps

V skutočnosti existovala snaha o nastavenie pravidiel rozvoja územia už dávnejšie. Ešte v roku 2010 bolo schválené zadanie Urbanistickej štúdie Mlynské Nivy – Východ, ktorá mala byť prvým krokom k vytvoreniu územného plánu zóny. Ten by veľmi podrobne zadefinoval spôsob rozvoja lokality. Štúdia mala byť vypracovaná na popud lokálnych developerov, ktorí mali záujem na spísaní pravidiel výstavby v snahe o jednoduchšie a efektívnejšie povoľovanie stavieb. Nanešťastie, omnoho ďalej sa príprava možného územného plánu zóny podľa mojich informácií nedostala.

Dnes sa to javí ako veľká škoda, keďže rozvoj sa začína do lokality prelievať a naberá na dynamike. Okrem Nuppu a nového projektu YIT Slovakia je známy aj zámer výstavby nákupného centra v štýle strip mallu na Prievozskej, alebo kancelárskej budovy pre účely Lidlu na susednom pozemku. Za týmto projektom stojí firma Kappa Trade. K ďalším vlastníkom plôch v lokalite patrí ambiciózny developer RMC Properties, stavať tu chce firma Labaš, spojená so známym podnikateľom v retaili z východného Slovenska, a teoreticky by tu mohol nad zmenou súčasného využitia pozemkov uvažovať Metrostav alebo firma Infraservices Ivana Kmotríka st.

Potenciálna atraktivita developmentu v zóne tak bude ďalej iba rásť. Veľkým katalyzátorom výstavby by mohla byť výstavba električkovej trate po Mlynských nivách a popri Bajkalskej, očakávaná v horizonte desaťročia, ako aj rastúca kríza dostupnosti bývania. Zóna je ako stvorená pre výstavbu mohutnejších domov pri Bajkalskej s postupným klesaním mierky k Hraničnej, pričom zástavba by mohla mať kompaktný mestský charakter. Takýto spôsob výstavby však treba do veľkej miery predpísať, aby nedošlo ku vzniku ďalších neefektívnych strip mallov alebo kancelárskych budov uprostred povrchových parkovísk.

Z Mlynských Nív – Východ by mohol vzniknúť ideálny prechod medzi novým centrom mesta (resp. bratislavským downtownom) a komornejšími ružinovskými rezidenčnými štvrťami. Pokiaľ by bol rozvoj nastavený dobre, z ulíc Mlynské nivy alebo Hraničná by sa stali miesta s vyššou koncentráciou komerčnej vybavenosti, kým vnútri zóny by vznikli byty pre možno až päťciferný počet obyvateľov, doplnené o sociálnu vybavenosť, napríklad školu, materské školy alebo domovy pre seniorov. To všetko by mohlo byť spojené so vznikom kvalitných verejných priestorov pre širšiu komunitu.

Nedá sa ale predpokladať, že také niečo vznikne samé od seba z dobrej vôle developerov. Samospráva musí byť pri príprave území na výstavbu aktívnym hráčom. Nie však len vo forme reštrikcií, ale aj priamym vstupom do formovania tváre lokality. Tak postupujú skutočne silné mestá, ktorým záleží na ich budúcnosti.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.