Adrian Gubčo 25.11.2021 13:55

Pri Prievozskej pribudne obchodné centrum

Bratislava získa ďalšie menšie obchodné centrum. OC Prievoz, menší retailový komplex suburbánneho typu, vznikne na rohu Prievozskej a Tučkovej ulice v dotyku s prevádzkou rýchleho občerstvenia McDonald’s. Ide pritom o potenciálne veľmi zaujímavú transformačnú lokalitu, ktorá môže byť rozšírením kompaktnej časti vnútorného mesta.

Miesto, kde vznikne OC Prievoz. Zdroj: Google Maps

Informácie o zámere výstavby nového obchodného centra v lokalite sa objavili už v roku 2017. Spoločnosť Real Estates Building, dovtedy prakticky neznáma, vtedy získala kladné záväzné stanovisko na jednopodlažný objekt v tvare písmena L so štyrmi obchodnými jednotkami na celkovej výmere 3.110 metrov štvorcových. Exponované časti fasády mali byť presklené a otvorené do parkoviska s 96 parkovacími miestami. Chodník nad vstupmi do prevádzok by bol prestrešený markízou. Prestrešenie objektu je sedlové so sklonom 3%. Podľa stanoviska má ísť o prvú etapu realizácie obchodného centra.

Projekt následne prešiel územným konaním a vyrovnal sa aj s odvolaniami. Celkom jednoduché nebolo ani stavebné konanie. V tejto chvíli však už projekt disponuje aj stavebným povolením, ktoré viacmenej kopíruje obsah záväzného stanoviska – rozdiel spočíva akurát v rozdelení prevádzok na sedem. Ak sa investor skutočne pustí v dohľadnej dobe do výstavby, projekt bude dokončený najneskôr na konci roka 2023. S ohľadom na jednoduchosť stavby to však môže byť už oveľa skôr.

Z popisu stavby jasne vyplýva, že pôjde o typický predmestský koncept „stopshopov“ – jednopodlažných halových retailových objektov, doplnených o rozsiahle povrchové parkovisko. V Bratislave sa obdobné koncepty nachádzajú na viacerých miestach. Ich spoločným znakom je štandardne poloha na okraji mesta v dotyku s kľúčovými výpadovkami, aby boli lákavé aj pre motorizovaných obyvateľov, dochádzajúcich zo suburbií. Zaberajú veľké plochy, priestor využívajú neefektívne, obsahujú len minimum zelene a architektonicky sú na nízkej úrovni – čo je dané už ich typológiou.

Je diskutabilné, či je toto vhodný projekt pre Prievozskú ulicu, resp. jej rozhranie s Hraničnou či Gagarinovou. Susedná zóna, Mlynské Nivy – Východ, je dnes síce pokrytá predovšetkým zvyškami bývalých výrobných areálov, skladov a miestami obytnými domami či kancelárskymi budovami nižšieho štandardu, to je však pravdepodobne len dočasná záležitosť. Poloha územia a dobré dopravné napojenie ju predurčuje k veľkému rozvoju. Nové projekty by rozhodne nemali mať predmestský charakter.

Takisto je na debatu, či je daná forma rozvoja obchodných priestorov vhodná. Bratislava, presýtená nákupnými centrami a retailovými komplexami, by skôr potrebovala rozvíjať maloobchod v parteri (na prízemí) domov, aby oživila ulice a skutočne sa priblížila konceptu 15-minútového mesta. Ten predpokladá, že všetky základné potreby sú dostupné do 15 minút pešo od miesta bydliska. Rozvoj doterajších foriem vybavenosti však vedie k tomu, že obchody sú skôr dostupné 15 minút – ale autom.

Z krátkodobého hľadiska investor zhodnotí svoj pozemok a azda získa aj dosť zákazníkov, najmä ľudí smerujúcich z centra do východných častí Ružinova, Podunajských Biskupíc, Vrakune, ale teoreticky aj užívateľov rýchlostnej cesty R7. Z dlhodobého hľadiska však do územia vkladá absolútne nevhodnú typológiu zástavby. Jediná jej výhoda spočíva v tom, že sa dá rýchlo zbúrať a nahradiť.

Jediná vizualizácia susedného projektu Kappa Trade ukazuje budovu, odstúpenú od ulice. Zdroj: Kappa Trade / EIA

Daná časť mesta bohužiaľ nemá šťastie na nové projekty. S výnimkou obytného súboru Nuppu od YIT Slovakia, ktorý ako jediný spĺňa aké-také štandardy (hoci ide v princípe o sídlisko), sú nedávno zrealizované aj navrhované zámery nízkej úrovne a do prostredia sa nehodia. Na Tučkovej ulici tak napríklad nedávno pribudla séria radových rodinných domov, ktoré sa pridajú k niekoľkým ďalším a menšej bytovke. Táto obytná zástavba je doslova „zastrčená“ a na nič podobné v okolí nenadväzuje. Najvhodnejšie by bolo, aby tak, ako celá plocha medzi Prievozskou a Mlynskými nivami, resp. Bajkalskou a Hraničnou, bola zasanovaná a vytvorila miesto pre komplexný rozvoj v budúcnosti.

Z nových projektov možno spomenúť nedávno odhalený zámer polyfunkčnej budovy, ktorá by mala vzniknúť v priamom susedstve OC Prievoz. Spoločnosť KAPPA TRADE, blízka podnikateľovi Vladimírovi Poórovi, chce vybudovať kancelársku budovu s piatimi nadzemnými a jedným podzemným podlažím. Okrem flexibilných administratívnych priestorov tu majú byť školiace a prezentačné miestnosti spolu so zasadacími miestnosťami, kantína, fitness centrum alebo materská škola pre deti zamestnancov. Za architektúru zodpovedá kancelária Morocz_Tacovsky, zverejnená však bola len jedna veľmi nekvalitná vizualizácia.

Problém projektu spočíva v tom, že je na pozemku osadený ako solitér, ktorý nevytvára základ budúcej kompaktnej zástavby. Od ulice je do pozemku hlboko zasunutá a pred vstupom sa nachádza mohutné povrchové pracovisko s 227 parkovacími miestami. Opäť ide do istej miery o reminiscenciu predmestských kancelárskych areálov, kde sú budovy utopené v rámci jednotlivých parciel a obklopené povrchovým parkingom – je to jednoducho lacnejšie. Investor plánuje do zámeru v Ružinove investovať 17 miliónov eur. Stavať by chcel medzi 2Q 2023 a 3Q 2024. Aktuálne je projekt v posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Treba povedať, že developer mal v lokalite plány už predtým. Ešte v predkrízovom období sa na celej ploche medzi Tučkovou a Centrom pre liečbu drogových závislostí plánovala výstavba obrovského polyfunkčného projektu Max, ktorého súčasťou malo byť obchodno-zábavné centrum s 24-tisíc štvorcovými metrami predajnej plochy a 11 kinosálami, ale aj 260 bytmi, 26-tisíc metrami štvorcovými kancelárií a hotel so 150 izbami. Dominantou projektu by bola 22-podlažná výšková budova s kanceláriami aj bytmi.

V tomto prípade išlo o mestotvornejší zámer, taktiež však nie ideálny. Lokalita sa môže stať atraktívnou a príjemnou štvrťou aj bez toho, aby tu bolo nutné budovať nákupné centrum. V danej dobe ale išlo o vcelku pochopiteľnú snahu, navyše podporovanú všeobecným optimizmom predkrízového obdobia. Neskôr sa ešte objavili občasné správy o projekte, dnes je jasné, že ide o minulosť.

Kľúčom ku kvalitnému rozvoju územia v budúcnosti je lepšia regulácia. Hlavné mesto (resp. „veľký“ územný plán) podstatnú časť územia definuje ako „Zmiešané územia obchodu, výrobných a nevýrobných služieb“. To v preklade znamená, že tu budú vznikať práve retailové komplexy, sklady, kancelárske budovy, autoservisy, menšie haly a podobne. Toto je jednoznačne nevhodné a funkciu územia treba preklasifikovať – ideálne na „Zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“, doplnené o „Viacpodlažnú zástavbu obytného územia“.

Lokálni developeri v súčinnosti s mestskou časťou Ružinov sa už pokúsili o zmenu situácie, keď si nechali vypracovať urbanistickú štúdiu zóny Mlynské Nivy – Východ. Urbanistická štúdia preveruje možnosti transformácie územia a je podkladom pre zmenu územného plánu. Mestská časť štúdiu schválila ešte v roku 2010. K ďalším krokom sa však už nepristúpilo. Ambícia výraznejšie transformovať túto časť mesta a priniesť sem normálnu, mestotvornú zástavbu, je tak stále vzdialená. Len z územnoplánovacieho hľadiska to bude trvať ešte roky, počas ktorých sa však možno stihne územie ešte viac zohaviť.

Pre Bratislavu je to veľká škoda. V tejto chvíli ešte existuje priestor na to, aby sa súčasná zástavba plošne odstránila (lebo by to bolo v záujme majiteľov a investorov) a nahradila blokovou rezidenčnou štruktúrou so zaregulovanými ulicami so zelenými pásmi, verejnými priestranstvami, vyššími domami smerom k Bajkalskej, jasne určenými koridormi pre verejnú dopravu či miestami pre umiestnenie sociálnej vybavenosti. V dobrej dostupnosti centra mesta a teoreticky aj električkovej trate by mohla vzniknúť príjemná štvrť pre život, prácu aj zábavu.

Opakuje sa však tradičný scenár, kedy mesto bude pravdepodobne len doháňať vývoj. Z vízie peknej časti Bratislavy sa stane len miesto plné kontrastov, ako je už pre slovenskú metropolu typické.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.