Adrian Gubčo 19.01.2024 15:35

Koniec kontroverzného projektu? Významný reťazec hľadá centrálu, pôvodný zámer realizovať nemusí

V posledných rokoch sa viacero významných firiem rozhodlo pre vybudovanie si vlastných reprezentatívnych centrál, ktoré uprednostňujú pred prenájmami v komerčných projektoch. Patriť k nim mal aj najúspešnejší potravinový reťazec na Slovensku Lidl, ktorý sa mal usídliť na Prievozskej ulici v Ružinove. Podľa náznakov z toho ale nemusí byť vôbec nič.

Zdroj: Kappa Trade / EIA, Nino Belovič / YIM.BA

Spoločnosť Lidl Slovensko je najúspešnejším reťazcom na Slovensku. V roku 2022 dosiahla tržby takmer 1,9 miliardy eur, zisk bol na úrovni 159 miliónov. Pre firmu pracujú tisíce ľudí, z toho je pomerne dosť aj administratívnych pracovníkov, ktorí zabezpečujú chod celého reťazca. Dnes sídlia najmä v existujúcej centrále na Ružinovskej 1, spoločnosť si však prenajíma aj priestory v bizniscentre myhive Vajnorská (Millenium Tower I).

Nejde o ideálnu situáciu a spoločnosť pripúšťa, že potrebuje kapacitnejšie priestory. „Našim cieľom je stav, kedy budú všetci zamestnanci a zamestnankyne centrály pracovať pod jednou strechou,“ potvrdzuje Tomáš Bezák, vedúci úseku komunikácie pre Lidl Slovensko. Prostriedkom k jeho dosiahnutiu mal byť vznik úplne novej centrály.

Tá mala podľa všetkého vzniknúť v lokalite Mlynské Nivy – Východ v Ružinove. Už niekoľko rokov je v príprave zámer kancelárskej budovy, vymedzenej Prievozskou, Hraničnou a Tučkovou ulicou. Developerom nie je priamo Lidl, ale firma ŽOS Trnava v zastúpení INGPROJECT s.r.o. Spoločnosť je blízka trnavskému podnikateľovi Vladimírovi Poórovi, ktorý sa v rámci developmentu angažoval predovšetkým vo výstavbe nákupných centier MAX.

MAX mal vzniknúť na dvoch miestach aj v Bratislave, pričom predmetný ružinovský pozemok mal byť jedným z nich. Majiteľ tu pôvodne plánoval vybudovať mohutný komplex, ktorého súčasťou by bolo okrem nákupnej galérie aj bývanie, hotel či kancelárie. Časom sa však vízia zreálnila, pričom sa podnikateľ rozhodol vybudovať značne jednoduchšiu kancelársku budovu.

Podľa dokumentácie mal vzniknúť samostatný päťpodlažný objekt v pôdorysnom tvare písmena H s prístupom od Prievozskej ulice. Budova by mala byť odstúpená od hrany pozemku, resp. z pohľadu z Prievozskej bude v jeho zadnej časti. Prednú časť bude totiž tvoriť rozsiahle povrchové parkovisko, kde sa bude nachádzať 220 stojísk. Ďalších 71 bude v podzemnej garáži pod stavbou.

Na prvom nadzemnom podlaží plánoval klient umiestniť vstupné priestory, kantínu, priestory prevádzky testovania kvality, predvádzacie a výstavné priestory, prezentačné a školiace priestory a zázemie pre zamestnancov. Na druhom až piatom budú jednotlivé oddelenia vedenia spoločnosti. Predkladateľ pripomína, že v objekte sa bude nachádzať niekoľko typov prevádzok, ktoré budú zabezpečovať logistiku, skúšobňu potravín, zázemie pre nákup a predaj či podporu internetového predaja. V prospech zamestnancov mala okrem kantíny slúžiť aj kaviareň, fitness centrum a škôlka.

Vznikla by tak komplexná centrála, spĺňajúca požiadavky spoločnosti. Nedostatkom bolo najmä urbanistické riešenie budovy – objekt, utopený vnútri pozemku, obklopený povrchovým parkovaním, má ďaleko od súčasného prístupu k tvorbe špičkových mestských firemných sídiel. Ani pomerne kvalitní architekti z kancelárie Morocz_Tacovsky neboli schopní zakryť fakt, že budova takéhoto štýlu patrí skôr na predmestie alebo k letisku, nie do (budúceho) širšieho centra mesta, resp. vnútorného mesta. Projekt disponuje územným rozhodnutím, do výstavby by mohol tak ísť relatívne skoro.

Napriek tomu sa v kuloároch ozývajú šumy, že Lidl sa predsa len do novej budovy nasťahovať nechystá. Namiesto toho sa nateraz presťahuje do niektorého z moderných bratislavských kancelárskych komplexov. V súvislosti s tým padalo meno najmä jedného – Nového Apolla.

Samotný Lidl Slovensko nepotvrdil, ale ani nevyvrátil, či si bude stavať vlastnú budovu alebo pôjde do prenájmu. „Čo sa týka budúcnosti, v danom čase nemôžem bližšie komentovať žiadnu zo spomenutých alternatív,“ konštatuje T. Bezák. „Intenzívne však pracujeme na tom, aby sa nám v dohľadom čase podarilo vyriešiť otázku našej centrály, ktorá by sa mala nachádzať v širšom centre Bratislavy.“ HB Reavis, ktorý spravuje Nové Apollo, vec taktiež odmietol komentovať, ŽOS Trnava zatiaľ stanovisko nedodali.

Z dlhodobého hľadiska by išlo o strategicky rozumné rozhodnutie hlavne z pohľadu posledného menovaného subjektu. Navrhovaný spôsob využitia pozemku je maximálne neefektívny. Projekt sa mal navyše rozostavať v dobe, keď sa črtá omnoho výhodnejšia perspektíva budúcnosti územia.

Mestskú urbanistická štúdia Mlynské nivy naznačuje potenciál oveľa väčšieho zhodnotenia územia. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Mlynské Nivy – Východ sú totiž významným regulačným územím v očakávaní transformácie. Ide o rozsiahle plochy medzi Bajkalskou, Prievozskou, Mierovou, Hraničnou a diaľnicou D1. V súčasnosti sú z veľkej časti tvorené reliktami výrobno-skladovej zóny, postupne sa tu ale objavuje development. To naznačuje budúcnosť celej lokality.

Prestavba má prebiehať v takej miere, že sa Hlavné mesto a Metropolitný inštitút Bratislavy rozhodli v spolupráci s viacerými miestnymi developermi spracovať tzv. Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy. Okrem západnej časti medzi Košickou a Bajkalskou sa zaoberá aj východnou, kde navrhuje do budúcna veľkorysú prestavbu. Na mieste bývalých industriálnych areálov má byť kompaktná bloková štvrť s bývaním a občianskou vybavenosťou.

Zmena regulácie a miery intenzity zástavby by sa podľa všetkého týkala aj pozemkov ŽOS Trnava. Firma by tak mohla namiesto relatívne malej solitérnej kancelárskej budovy postaviť polyfunkčný blok, prípadne parcely omnoho výhodnejšie predať. Na to však musí niekoľko rokov počkať a ideálne ich zatiaľ neznehodnotiť neefektívnou novostavbou.

Okrem majiteľa pozemkov by z dlhodobého hľadiska mohlo ísť o benefit aj pre Lidl Slovensko. Navrhovaná centrála nebola v skutočnosti reprezentatívna a len sotva by okrem naplnenia potrieb zamestnancov plnila aj funkciu komunikácie hodnôt značky. Reťazec by s ohľadom na svoju veľkosť, význam a obrat mal uvažovať nad špičkovou budovou, ktorá má vysokú architektonickú hodnotu a vhodne zapadne do mestského prostredia – alebo sa do takej nasťahovať.

Nové Apollo, ak tam Lidl skutočne smeruje, je v tomto smere dobrým kompromisom. Ide o jedno zo popredných bratislavských bizniscentier, navrhnutých britskou kanceláriou Make Architects a naprojektovaných slovenským pracoviskom Siebert + Talaš. Budova má vysoký environmentálny štandard, slušnú architektonickú úroveň a postupne by mala obsahovať aj prevádzky a služby pre zamestnancov i komunitu.

Príbeh jedného z najproblematickejších projektov v Bratislave by tak napokon mohol ešte dopadnúť happy-endom. Samozrejme, v tomto momente ešte nie je nič potvrdené. Ak by ale neefektívnu kancelársku budovu nahradil mestský blok a známy reťazec dostal skutočne špičkové sídlo, bol to win-win pre firmu, developerov aj pre mesto.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.